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Comment vendre un logement occupé par un locataire ?

Le propriétaire est parfaitement autorisé à vendre un logement occupé, à condition de respecter certaines conditions. Voici la marche à suivre pour céder un appartement selon que le locataire reste en place ou pas.

Option 1 : Le locataire reste dans le logement

Lorsque le locataire reste en place, les formalités sont très souples pour le propriétaire qui veut vendre un logement occupé.

Puisque le contrat de bail n’est pas rompu, le locataire n’est pas jugé prioritaire pour acheter le logement. Il suffit de le prévenir de la vente, afin de pouvoir organiser les visites de l’appartement avec les acquéreurs potentiels. A noter : le locataire est tenu d’accorder un droit de visite au propriétaire ou à l’agence en charge de la vente dans le cadre de visites.

Vous pouvez néanmoins lui faire une proposition verbale ou écrite si vous souhaitez lui accorder la préférence, en lui précisant le prix et les conditions de vente. Dans tous les cas, n’oubliez pas de vérifier la validité de vos diagnostics immobiliers !

Option 2 : Le locataire doit quitter le logement

Si vous souhaitez vendre un logement occupé qui sert actuellement de résidence principale, et que la transaction se traduit par le départ du locataire, vous avez l’obligation de respecter une procédure précise. Concrètement, vous devez donner congé au locataire en l’avertissant 6 mois avant l’échéance du contrat de location (il est impossible de donner congé en cours de bail) dans le cas d’un logement vide, ou 3 mois à l’avance dans le cas d’un logement meublé.

La notification se fait soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier, soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le congé doit en outre être "motivé" : vous devez préciser si le logement est vendu à un tiers, repris par vos soins pour y vivre vous-même ou loger un de vos proches (conjoint/ascendant/descendant), ou vendu pour un motif légitime et sérieux (retards de paiement, dégradations, changement de destination). Ce sont à ces seules conditions que vous pouvez donner congé à votre locataire dans le cas où le bail est toujours en cours.

Par ailleurs, le locataire a un droit de priorité pendant les deux premiers mois du préavis dans le cas d’un logement vide.

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