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Diagnostics immobiliers : Avant la vente ou la location, que faut-il faire ?

Métrage, amiante, plomb, performances énergétiques, termites, risques naturels, électricité… A la vente ou à la location, un bien immobilier doit désormais passer un véritable « check-up » précis et encadré par la loi. Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre ou louer son logement, et y a-t-il des diagnostics optionnels ?
Diagnostics immobiliers : Avant la vente ou la location, que faut-il faire ?

Si vous prévoyez de vendre ou de louer votre maison ou votre appartement, vous avez l’obligation de fournir aux potentiels futurs occupants des lieux un « dossier technique de diagnostics » (DDT).

Ce DDT est alors annexé à toute promesse de vente ou au contrat de location. Pour la vente, le dossier technique de diagnostics immobiliers doit contenir pas moins de 9 diagnostics (article L.271-4, Code de la construction et de l’habitation). Pour la location, c’est un peu moins (5 diagnostics sont obligatoires) et ils sont encadrés par différentes lois et décrets.

Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié. Pour en trouver un, rien de plus simple : un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site internet du Ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie.

Demandez conseil à votre conseiller immobilier Capifrance pour vous accompagner dans votre démarche : tous les professionnels ne sont pas forcément certifiés pour tous les diagnostics à effectuer. Sachez enfin que les prix pour ces diagnostics sont libres : n’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à faire appel à votre réseau !

Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou de location

Il existe des différences concernant les informations et diagnostics immobiliers à remettre aux potentiels acquéreurs ou aux candidats locataires.

Parmi les différents diagnostics à fournir, 4 sont obligatoires aussi bien dans le cadre d’une vente que d’une location :

  • Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : il indique si le logement contient ou non la présence de plomb. Il est valable 1 an s’il s’agit d’une vente, et 6 ans pour une location. Si votre diagnostic a été réalisé après le 25 avril 2006, et qu’aucune trace de plomb n’avait été détectée. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb est définitif.
     
  • L'Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) : il permet d’informer que votre habitation est (ou n’est pas) situé dans une zone à risques naturels (inondation, séisme, sécheresse, mouvements de terrain…) et/ou à risques miniers et technologiques (carrières souterraines, usines chimiques, etc.). L'état des risques naturels et technologiques est valable 6 mois et pendant toute la durée du bail en cas de location.
     
  • Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : il permet de connaître l’estimation de la consommation d’énergie et de l’émission de Gaz à Effet de Serre (GES) d’un logement mis à la vente ou à la location. Le Diagnostic de Performance Energétique est valable 10 ans : si vous réalisez des travaux entre temps, pensez à faire renouveler le DPE pour prendre en compte les améliorations apportées à votre logement.
     
  • Le Diagnostic Amiante : obligatoire si le permis de construire de votre appartement ou maison individuelle a été délivré avant le 1er juillet 1997, il doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique en cas de vente. En revanche, il n’est pas obligatoire de l’annexer au contrat de location, mais comme vous devez le tenir à disposition des locataires, il est – de facto – obligatoire également en cas de location. Sa durée de validité est différente selon qu’il a été réalisé avant ou après le 1er janvier 2013 (changement de méthodologie).

A noter : dans le cadre de la Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) votée le 20 février 2014, des décrets d’application à venir vont rendre obligatoires, dans le cadre d’un logement loué, des diagnostics immobiliers ou des rapports d’information jusqu’ici restreints aux ventes seules : le Diagnostic Gaz, le Diagnostic Electricité, le Diagnostic Mérule et le Diagnostic Amiante (ce dernier pouvant déjà, en réalité, être considéré comme obligatoire, mais sans nécessité de l’annexer au contrat de location).

Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente 

En plus des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou de location, certains sont spécifiques à la vente d’appartement, de maison ou de terrain.

  • Le Diagnostic Termites : obligatoire pour les départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones infestées par les termites, la durée de validité de ce diagnostic est de 6 mois.
     

  • Le Diagnostic Gaz : obligatoire pour les installations intérieures de gaz de plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure de gaz a une durée de validité de 3 ans.
     
  • Le Diagnostic Electricité : obligatoire pour les installations électriques de plus de 15 ans, la durée de validité du Diagnostic Electricité est de 3 ans.
     
  • Le Diagnostic Assainissement : obligatoire si votre installation d’assainissement n’est pas reliée à un réseau collectif (fosse septique, bac à graisses, tranchées ou lit d'épandage, etc.), le Diagnostic Assainissement est réalisé par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC), également chargé du contrôle de votre installation. La durée de validité de l’Etat des Installations d’Assainissement Non Collectif est de 3 ans.
     
  • Le Diagnostic Mérule : même s’il s’apparente plus à une simple information qu’un véritable diagnostic, il est désormais obligatoire depuis le vote de la Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), mais seulement dans les zones à risques, déterminées par arrêté préfectoral. Pour l’heure, la durée de validité n’est pas encore fixée.

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