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La garantie légale des vices cachés en matière d'immobilier

Devenir propriétaire d’un bien immobilier peut parfois révéler de mauvaises surprises. Infiltrations d’eau, fissures dans un mur, dégradation de la charpente… Certains vices peuvent être découverts après la signature de l’acte de vente. Mais comment démontrer qu’ils ont été sciemment dissimulés par le vendeur ? Quand et comment peut-on faire jouer la garantie légale de vices cachés ?
La garantie légale des vices cachés en matière d'immobilier

Démontrer l’existence d’un vice caché

Tout d’abord, un vice caché n’est pas par définition un vice que l’acheteur aurait masqué mais un vice qui n’est pas visible de prime abord et que le vendeur peut avoir effectivement sciemment « caché » mais aussi complètement ignorer qu’il existe. Il faut savoir qu’un vice caché ne peut se limiter à un seul défaut d’agrément et doit avoir un impact direct sur l’usage même du bien immobilier acquis. Il s’agit d’un type de défectuosité lourde qui aurait été susceptible, en cas de découverte préalable, de faire renoncer l’acheteur à l’acquisition ou d’entraîner des négociations financières plus importantes sur le prix de vente.

Mais pour qu’un vice puisse potentiellement engager la garantie légale de vices cachés, il faut démontrer que ce vice existait avant l’achat du bien et n’avait pas été signalé à l’acheteur dans les diagnostics obligatoires.

Pour cela, l’acquéreur a tout intérêt à faire appel à des experts compétents et à établir des devis de réparation. A partir de la vente, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans pour se saisir de la garantie légale de vices cachés.

Voici pour vous aider, quelques exemples de problèmes pouvant être considérés comme vice cachés :

  • Problème de fragilité des poutres maîtresses
  • Caractère inondable d’une maison
  • Instabilité du terrain
  • Refus de permis de construire sur un terrain avec certificat d’urbanisme positif

Interpeller le vendeur

La première des démarches à accomplir face à un vice caché, c’est avant tout de contacter le vendeur au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce dernier n’émet aucune réponse au courrier du nouveau propriétaire, celui-ci devra saisir le tribunal de grande instance, rattaché à sa commune d’habitation, afin de mettre en œuvre la garantie légale de vices cachés. Conformément à l’article 1648 du Code civil, cette mesure législative peut être engagée pendant une période de deux ans après l’acquisition du bien même s’il est préférable, pour obtenir la reconnaissance du vice caché, d’y recourir le plus rapidement possible.

Obtenir des réparations

Lorsque la présence du vice caché est formellement reconnue, l’acquéreur peut obtenir réparation de différentes manières. Tout d’abord, le contrat de vente peut être purement et simplement annulé. Il peut également décider de conserver le bien en contrepartie du remboursement d’une partie du prix de vente dont le montant sera fixé par des experts mandatés par le juge du tribunal de grande instance. Enfin, le propriétaire peut obtenir des dommages et intérêts si la mauvaise foi du vendeur est prouvée. Dans ce cas, l’ancien propriétaire devra réparer l’ensemble des préjudices subis par la présence du vice caché.

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