Commerce : l’estimation immobilière en quelques mots

Un commerce : c’est avant tout une activité et des moyens pour la conduire. Le conseiller en transaction, qu’il s’attelle à l’estimation d’une boulangerie, d’un salon de coiffure ou d’un restaurant, doit par conséquent allier connaissances immobilières et financières. Ce processus comporte deux phases : l’évaluation du fonds de commerce, puis sa pondération à la hausse ou à la baisse au regard des critères généraux. Valeur monétaire d’une entreprise, le fonds de commerce allie éléments corporels (matériel et stock) et incorporels (réputation, clientèle...) indispensable à l’exercice de l’activité et à sa pérennité. La valeur des murs n’est pas intégrée à ce calcul.

L’évaluation du fonds de commerce

La nature du fonds de commerce se constitue d’éléments matériels et immatériels. À ce titre l’évaluation ne peut se résumer à l’addition des valeurs brutes des seuls éléments matériels. La potentialité de développement et la rentabilité future doivent être prises en compte. L’estimation du fonds de commerce repose sur 4 méthodes :

  • Par comparaison : le fonds de commerce est valorisé au regard des prix de commerces équivalents. C’est-à-dire d’activité identique et dans le même secteur. Si la méthode est simple, elle nécessite de disposer des bases de comparaison nécessaires en regroupant les affaires sur le marché ou les cessions récentes.

  • Par valorisation du CA : le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années est indexé à deux taux correctifs propres au secteur déterminé. Cette approche à l’avantage de fournir en outre une idée précise du niveau d’activité prévisible. Elle est, à ce jour, la plus usitée.

  • Par addition des actifs : ces derniers, corporels ou incorporels, sont évalués un à un puis additionnés pour établir une valeur globale.

  • Par la rentabilité : la comparaison du revenu généré pour le dirigeant et des charges induites par l’activité permet d’établir un taux de rentabilité.

Quelques exemples de taux correctifs : Boulangerie : 75 à 90 % du CA TTC ; Pharmacie : 70 à 100 % du CA TTC ;
Prêt-à-porter : 30 à 70 % du CA TTC ;
Bijouterie : 30 à 60 % du CA TTC ;
Salon de coiffure : 40 à 70 % du CA TTC ;
Jouet : 50 à 60 % du CA TTC.

La pondération

L’évaluation du fonds de commerce effectuée, le conseiller immobilier spécialisé procède à une pondération au vu de critères tout aussi précis qu’importants :

  • Le bail commercial (sa durée, le loyer) ;
  • L’emplacement physique (ses atouts et ses faiblesses) ;
  • La qualité du local commercial (état de présentation, configuration et modernité) ;
  • L’équipe (ses qualifications, sa contractualisation, sa complétude) ;
  • La clientèle (sa fidélisation, les possibilités de développement) ;
  • Le matériel (son état, sa exhaustivité, sa modernité) ;
  • Le respect des normes en vigueur ;
  • L’adéquation de l’offre à la demande ;
  • Le niveau de concurrence ;
  • La conjoncture économique (générale et locale).

Cette pondération relève de l’art subtil et s’appuie sur une connaissance très précise des ressorts économiques locaux et des évolutions prévisibles. Une liaison TGV qui arrive en ville, ou à l’inverse la dissolution prochaine d’un régiment par exemple ne sont pas sans incidence sur l’activité ! L’estimation finale du commerce mérite un tour d’horizon très complet.

Estimer un commerce : un exemple pour mieux comprendre

Un restaurateur bordelais souhaite vendre pour partir en retraite :

  • Son établissement de 75 couverts est animé par une équipe complète et compétente.
  • L’adresse, bien située et dans un local de grande qualité loué 1 500 €/mois, est réputée.
  • La clientèle est nombreuse et fidèle.
  • Le matériel impeccable a été renouvelé il y a à peine 3 ans.
  • L’activité a généré un CA moyen de 320 000 € ces 3 dernières années.

Le conseiller immobilier applique un taux bas de 40 % et un autre haut de 120 % propres à la restauration. Il obtient une fourchette de 128 000 euros à 384 000 euros pour l’estimation en première phase. Le dynamisme de la ville, lié à l’inauguration de la ligne TGV qui la relie à Paris, le bail renouvelé en 2017 pour 9 ans, et l’aspect « clés en main de l’affaire » le conduisent à estimer au final ce restaurant à 300 000 euros.

Bien que complexe, l’évaluation d’un commerce repose sur des bases objectives, qu’elles soient matérielles ou immatérielles. Dans tous les cas, une estimation précise et réaliste demeure la clé d’une concrétisation rapide de la vente. L’intervention d’un spécialiste s’impose !

Trois points-clés à retenir :

  • Estimer un bien commercial est complexe et déterminant pour une futur vente. Cette tâche doit être confiée à un professionnel.
  • Il existe plusieurs méthodes de calcul.
  • Une estimation commerce pertinente est basée sur l'existant comme sur le potentiel futur.