Commerce : tout connaître sur le bail commercial avant de se lancer

Le bail commercial est un engagement important conclu pour 9 ans minimum pour le bailleur et le locataire. Il s’agit d’un contrat conclu entre un propriétaire de locaux commerciaux et un preneur. Le contrat permet la mise à dispositions par le bailleur d’un local commercial. Le locataire bénéficie de la jouissance du local en échange du versement d’un loyer commercial. Le locataire devra exercer dans ce local une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est important d’en connaître les conséquences avant de procéder à la signature du bail. Voici les éléments à connaître et à négocier avant la signature :

Les dépenses dans le bail commercial

Avant la signature d’un bail commercial, il est nécessaire que les parties se mettent d’accord sur le montant des dépenses. Parmi ces dépenses on dénombre le loyer commercial mais également les taxes et les charges :

• Le loyer : le montant du loyer est fixé librement par le bailleur. Les parties ont la possibilité de le négocier librement aussi. Son montant est déterminé en fonction des caractéristiques du local, des taxes mais également de la qualité de l’emplacement.

• Les taxes : les taxes doivent également être discutées entre les parties. Le bailleur est soumis à certaines taxes mais il a la possibilité de faire supporter certaines d’entre elles à son locataire (exemple : taxe foncière). Le locataire doit ainsi être vigilant au moment de la lecture du bail pour anticiper les éventuelles taxes.

• Les charges : les charges et dépenses doivent désormais obligatoirement être prévues dans le bail commercial depuis la Loi PINEL du 18 juin 2014. Le bailleur a la possibilité de faire supporter à son locataire des charges qui en temps normal lui incombe.

À noter : Les parties peuvent négocier le montant du loyer, les taxes et les charges. Il est important de bien inscrire dans le bail commercial la répartition de ces différentes dépenses. L’accompagnement par professionnel de l’immobilier commercial, que vous pourrez rencontrer sur des sites spécialisés en immobilier d’entreprise tels que Capifrance ou unemplacement.com, est vivement recommandé non seulement pour bénéficier d’un allié qui protégera vos intérêts auprès du bailleur lors de la négociation, mais surtout facilitera votre recherche de local commercial ou terrain. Vous pouvez également prendre contact avec un avocat ou un notaire ou un juriste qui vous accompagneront juridiquement dans votre projet. L’accompagnement par un professionnel du droit vous assurera une sécurité juridique dans la rédaction du bail commercial. Vous pouvez avoir accès à des informations et conseils gratuits auprès de la Maison de la Justice et du Droit (contacter la mairie de votre commune pour connaître les horaires de la Maison de la justice et du droit).

Les droits et garanties qui entourent le bail commercial

Le bailleur et le locataire sont tenus à des obligations en vertu du bail commercial. Ils bénéficient également de droits qui peuvent être modulés par les parties. On trouve parmi les droits du bailleur :

• Le droit au pas de porte
• Le droit à la résiliation du bail commercial
• Le droit à la révision du loyer commercial (à la hausse notamment)
• Le droit au paiement du loyer du bail commercial

Le locataire bénéficie également de droits :

• Le droit au renouvellement de son bail commercial
• Le droit à l’indemnité d’éviction
• Le droit de céder son droit au bail et/ou son fonds de commerce
• Le droit de préemption
• Le droit à la résiliation du bail commercial
• Le droit à la révision du loyer commercial (notamment à la baisse)
• Le droit à la jouissance du local commercial

Pour protéger les parties et sécuriser leur relation contractuelle, certaines garanties sont obligatoires : l’état des lieux dans le bail commercial. Cet état des lieux doit depuis la Loi PINEL obligatoirement être fait au moment de l’entrée en possession du local et au moment de la remise des clefs à la fin du bail. On parle d’état des lieux d’entrée et d’état des lieux de sortie.

D’autres garanties sont optionnelles :

• Le recours à un notaire pour la rédaction d’un bail commercial notarié
• Le recours à une caution pour la rédaction d’un contrat de cautionnement
• La souscription d’une assurance pour le local commercial
• Le dépôt de garantie : pour protéger les biens du bailleur ou l’état du local
• Le recours à un huissier : pour certaines actes (état des lieux, constat d’huissier)

Les parties peuvent également se protéger en insérant des clauses dans le bail commercial. Elles peuvent ainsi anticiper d'éventuels conflits en prévoyant le recours à un tribunal particulier ou anticiper l’évolution du loyer commercial en insérant une clause qui prévoit sa hausse ou sa baisse.

La négociation des droits et des garanties et une étape très importante pour s’assurer de la pérennité de la relation bailleur/locataire et éviter au maximum les conflits.

Les modifications possibles dans le bail commercial

Le bail commercial étant conclu pour une durée de 9 ans minimum, les parties peuvent vouloir modifier ou transformer le local commercial en cours d’exécution du bail. Pour cette raison, il est important au moment des négociations d’anticiper ces éventuelles modifications ou transformations.

Le locataire peut par exemple vouloir procéder à de la sous location pour le local commercial objet du bail. Pour cela il devra obtenir l’autorisation de son bailleur. Il est possible d’anticiper l’autorisation ou non de la sous location dans le bail commercial.

Le locataire peut également vouloir modifier tout ou partie de son activité en cours d’exécution du bail. Pour cela, le bail commercial peut préciser à travers les clauses de destination quelles activités sont autorisées ou non dans le local. La précision des clauses permettra de déterminer la procédure à mettre en œuvre pour le locataire pour obtenir la modification de cette activité, on parle de déspécialisation.

Il est important de prévoir et d’anticiper ces éventuels changements. Ici encore, le fait de préciser au maximum ces évolutions permettra d’éviter des éventuels conflits entre le bailleur et le locataire.

La résiliation du bail commercial

La résiliation du bail commercial est un point essentiel à négocier. Cette résiliation peut être à l’origine du bailleur ou du locataire. Le bailleur a la possibilité de moduler ce droit en insérant dans le bail une clause dite résolutoire. Cette clause lui permettra d’obtenir la résiliation du bail commercial en cas de faute du locataire. Pour cela il devra saisir le juge pour faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et par la même occasion s’il le souhaite demander l’expulsion du locataire.

Les parties devront s’informer sur les modalités légales de résiliation du bail commercial. On parle de résiliation triennale lorsque les parties souhaitent résilier le bail en cours d’exécution à chaque période triennale (période de 3 ans). Les parties peuvent également vouloir résilier le bail commercial à son terme. Pour cela elles devront comme pour la résiliation triennale respecter un délai de préavis.

La demande de renouvellement du bail commercial est également un moment permettant la résiliation du bail commercial. D’autres circonstances telles que le départ en retraite ou le décès du locataire pourront être abordées au moment de la discussion du bail commercial. Des dispositions légales sont prévues pour ces évènements mais la discussion permet aussi d’anticiper les divergences ou conflits.

Avant de signer un bail commercial, il est important de vérifier plusieurs éléments. Le choix du local est la première étape dans le cadre d’un projet d’exploitation d’une activité. Une fois le local choisi, les négociations démarrent entre le bailleur et le futur preneur. Plusieurs points seront abordés par les parties:

• Le loyer, les charges, taxes et diverses dépenses
• Les droits des parties et les garanties qui entourent le contrat
• Les modifications ou transformations possibles en cours d’exécution du bail commercial
• Les modalités de résiliation du bail commercial

Il est important de faire apparaître clairement dans le bail à travers la rédaction de clauses les différents éléments négociés. Plus le bail sera précis dans sa rédaction et plus les parties pourront anticiper les éventuels conflits qui pourraient apparaître. Un bail long n’est pas nécessairement un bail compliqué. La longueur permet la précision sur tous les aspects de la location du local commercial. Etant donné la longueur et l’engagement du bail commercial cette précision est importante pour les deux parties.

À noter : si le bail commercial ne correspond pas à votre activité ou votre projet, vous avez la possibilité de recourir à des baux alternatifs. Pour des baux plus courts en terme de durée, vous pouvez recourir au bail dérogatoire (moins de 3 ans). Pour des baux plus longs en terme de durée, vous pouvez recourir au bail emphytéotique (bail de plus de 18 ans). Ces baux particuliers peuvent être adaptés à certaines activités atypiques ou saisonnières, cela dépend du projet du locataire.

À noter : dès le stade des négociations ou de la recherche d’un local commercial, vous pouvez vous entourer d’un professionnel de l’immobilier commercial notamment grâce au réseau national de Capifrance.