De l’ISF à l’IFI : tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles règles

1. Quels sont les contribuables concernés par l’IFI ?

Lorsqu’on parle d’IFI, on raisonne en termes de « foyer fiscal », car ici même les biens des enfants mineurs sous l’administration légale de leurs parents sont pris en compte.

Sont soumis à l’IFI :

  • Les personnes dont le domicile fiscal est en France. L’imposition est faite pour l’ensemble des biens et droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l’étranger.
  • Les personnes dont le domicile fiscal se trouve à l’étranger. Elles seront imposées sur :
    1. Les biens et droits immobiliers possédés en France détenus par les personnes composant le foyer.
    2. Les actions ou parts que le foyer fiscal possède dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France.
    3. Les actions ou parts que le foyer fiscal possède dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France.
  • Les impatriés qui ont vécu au minimum 5 années civiles à l’étranger (biens et droits immobiliers possédés en France).

Vous êtes soumis à l’IFI à partir de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier (actif net duquel sont déduits les crédits), indépendamment du nombre de personnes faisant partie du foyer fiscal.

2. L’assiette de l’IFI

Alors que l’ISF prenait en compte les autres biens (épargne, placements financiers, actions, bateau de luxe, etc.), l’assiette de l’IFI se limite à l’immobilier à usage non professionnel, c’est-à-dire :

  • Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles).
  • Les immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...).
  • Les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières.
  • Les parts de société civile de placement immobilier (SCPI) et d’organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCI).

Ainsi, un jeune célibataire propriétaire d’un loft parisien de 700 000 euros et ayant hérité d’une maison en province d’une valeur de 800 000 euros est assujetti à l’IFI.

3. Quel mode de déclaration ?

Il revient au contribuable d’estimer son patrimoine au 1er janvier de l’année de déclaration.

Dès que le seuil de l’IFI (1,3 million d’euros) est dépassé, vous devez le déclarer en même temps que vos revenus à l’aide du formulaire Cerfa n°2042-IFI. Il existe aussi le formulaire Cerfa n°2042-IFI-NOT en l’absence de déclaration de revenus (non-résident, majeur rattaché, etc.).

Pour un patrimoine net taxable compris entre 1 300 000 et 2 570 000 €, vous devrez joindre à votre déclaration de revenus le Cerfa n°2042 C.

Si votre patrimoine est supérieur à 2 570 000 euros ou si vous êtes non-résident sans revenu de source française et que votre patrimoine net taxable est supérieur à 1 300 000 euros, vous devrez remplir le formulaire n°2725 .

Qu’en est-il des biens immobiliers des enfants ? Les biens appartenant aux enfants mineurs sont à inclure dans le patrimoine immobilier des parents. Si les deux parents établissent deux déclarations séparées à l’IFI, ces biens peuvent être répartis entre eux deux. Les biens appartenant aux enfants majeurs n’entrent pas dans le calcul de l’IFI des parents, et ce même si les enfants sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Dès lors que l’enfant majeur a un patrimoine net taxable personnel supérieur à 1 300 000 euros, il doit souscrire en son nom propre une déclaration IFI.


4. Le mode de calcul de l’IFI

À l’instar de l’impôt sur le revenu, l’IFI est un impôt progressif : plus votre patrimoine est important, plus le montant de votre IFI sera élevé. Le barème de l’IFI reste identique à celui de l’ISF. Voici un tableau récapitulatif du barème de l’IFI :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux applicable
Jusqu’à 800 000 € 0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0,5 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € 1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € 1,25 %
Supérieure à 10 000 000 € 1,5 %

Important : les contribuables soumis à l’IFI sont ceux qui possèdent un patrimoine net taxable au moins égal à 1 300 000 euros. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le calcul commence à 800 000 euros.

5. Réductions et exonérations

Comme cela était le cas avec l’ISF, la valeur de la résidence principale est corrigée d’un abattement de 30 %. Mais il existe d’autres moyens de réduire le montant de l’IFI, voire de bénéficier d’une exonération :

  • Les dons à des organismes d’intérêt général : donation immobilière aux descendants, dons à des associations, fondations, établissements de recherche ou d’enseignement supérieur, GEIQ, etc. La réduction de l’IFI s’élève à 75 % des sommes données, dans la limite de 50 000 euros.
  • La vente de biens immobiliers pour faire passer le montant du patrimoine sous la barre des 1 300 000 euros.
  • L’immobilier professionnel destiné à l’activité professionnelle principale n’est pas soumis à l’IFI (entreprise individuelle ou société).
  • La location de meublés : l’exonération concerne les contribuables générant plus de 23 000 euros de chiffre d’affaires et retirant de la location de meublés plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
  • L’investissement dans des PME non cotées.
  • Les bois et forêts : exonération à hauteur de 75 % de leur valeur (à noter que cette exonération est soumise à conditions).
IFI et décote Si le montant de votre patrimoine est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui vient s'imputer sur votre IFI. Pour calculer le montant de cette décote, voici l’opération à effectuer : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.


6. Concernant la dette déductible

Une dette peut être déductible de l’IFI dans les cas suivants :

  • Il s’agit d’une dette immobilière.
  • Elle existe au 1er janvier de l’année d’exercice.
  • Elle est contractée et due par la personne soumise à l’IFI.
  • Elle a été contractée pour acquérir des biens ou des droits immobiliers (emprunts), pour financer des travaux de réparation, d’agrandissement, d’entretien, etc.
Le saviez-vous ? Le montant de votre taxe foncière est également déductible de votre IFI. En effet, seuls les impôts concernant la propriété des biens sont déductibles. Les impôts qui incombent aux personnes, comme la taxe d’habitation, ne le sont pas.


7. En cas de démembrement de propriété

L’usufruitier doit déclarer les biens et droits grevés d’un usufruit pour leur valeur en pleine propriété (donation de la nue-propriété) sauf dans certains cas où l’imposition de l’usufruit et de la nue-propriété est séparée comme :

  • Le démembrement d’origine successorale.
  • Le démembrement suite à la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit au profit d’une personne.
  • La donation ou le legs d’usufruit au profit de certaines personnes morales.
  • L’apport en société de la nue-propriété d’un bien.

Cependant, on note quelques changements concernant les répartitions entre usufruit et nue-propriété par rapport à l’ISF. Ainsi, en cas de partage (démembrement) d’un bien dans le cadre d’un héritage, chaque personne doit déclarer la valeur respective de ses droits sur le bien en question. Cette nouvelle règle s’applique également quand le démembrement intervient suite à la vente à un tiers (ou à un don à une collectivité) de la nue-propriété alors que le ou les vendeurs conservent l’usufruit.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’ISF depuis le 1er janvier 2018. Plus un remaniement qu’une véritable révolution fiscale, cette nouvelle version light devrait rapporter quelques 850 millions d’euros à l’état chaque année, contre plusieurs milliards pour la version précédente.

Les trois points clés :

  • L’IFI remplace l’ISF et se limite désormais à l’immobilier à usage non professionnel.
  • L’IFI est un impôt progressif dont le barème reste inchangé par rapport à l’ancienne version.
  • Il existe des moyens légaux pour réduire son IFI ou bénéficier d’une exonération : dons, locations de meublés, investissement dans des PME non cotées, etc.
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