Tout savoir sur la succession d’un bien immobilier d’exception

Succession de prestige : le recours à un notaire est obligatoire

L’ouverture de la succession d’une personne s’opère le jour de son décès, qui doit être déclaré dans un délai maximum de 24 heures. Dans le cas d’une succession d’un ou de plusieurs biens immobiliers d’exception, le recours à un notaire est obligatoire. D’autant plus lorsqu’il s’agit de propriétés de haut standing où un capital important peut être en jeu.

Ainsi, seul le notaire est habilité à procéder aux différentes étapes de la succession :

• La rédaction d’actes officiels, notamment celui répertoriant l’identité de chacun des héritiers (légaux ou testamentaires) ainsi que leur quote-part dans la succession.
• L’évaluation du bien immobilier en question, déduit des éventuels crédits en cours.
• La rédaction de l’attestation de propriété immobilière, acte constituant le titre de propriété sur le bien transmis.
• Le transfert de propriété aux héritiers.

Le régime de l’indivision

En l’absence de conjoint survivant, le bien immobilier est dit en indivision, cela signifie qu’il est transmis à l’ensemble des héritiers. Sauf si un jugement ou une convention s’y oppose, les indivisaires peuvent à tout moment sortir du régime de l’indivision, soit :

• En cédant à titre gratuit ou en vendant leur part (les autres indivisaires étant prioritaires pour le rachat).
• En demandant le partage de la propriété en question.

Indivision : qui ça concerne ? L’indivision ne concerne que des héritiers ayant des droits identiques sur le bien. Un époux héritant du bien de sa femme en usufruit ne pourra pas être en indivision avec ses propres enfants qui se retrouveront en indivision sur la nue-propriété.

La gestion des biens indivis est codifiée par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 établissant 3 types de décisions :

• Les actes conservatoires : les décisions liées aux dépenses visant à entretenir le bien immobilier en indivision peuvent être prises par un seul indivisaire.
• Les actes de gestion : requièrent l’accord des 2/3 des héritiers pour effectuer un certain nombre de démarches (location du bien, travaux de rénovation, vente de biens meubles pour s’acquitter des dettes ou des charges liées à la succession, attribution d’un mandat général d’administration à un des indivisaires ou à un tiers). Les autres indivisaires devront tout de même être informés des démarches selon l’article 815-3-4° du Code civil.
• Les actes de disposition : requièrent l’accord de l’ensemble des indivisaires pour permettre la vente du bien.

Frais et droits de succession

Hériter n’est pas gratuit. En effet, tout héritier devra s’acquitter des frais de succession afin de rémunérer le notaire. L’attestation de propriété immobilière coûte entre 0,55 % et 2 % de la valeur du bien. Au moment du partage du bien, les héritiers doivent payer au notaire une taxe dont le montant oscille entre 0,8 % et 4 % du bien. À ces prix doivent être ajoutés 20 % de TVA.

Les droits de succession sont calculés en respectant plusieurs étapes :

• Estimation du bien immobilier d’exception hérité.
• Calcul de la part de chaque héritier en fonction de l’ordre des successeurs.
• Application de l’abattement selon le lien de parenté (100 000 € pour les héritiers en ligne directe, 15 932 € pour les frères ou sœurs, 7 967 € pour les neveux et nièces, 1 594 € pour les autres).
• Calcul du barème (pourcentage de droits de succession après abattement).

Un petit exemple Monsieur Dupont hérite de sa mère d’un bel appartement parisien d’un montant estimé de 4 millions d’euros. En tant qu’héritier en ligne directe, il bénéficie d’un abattement de 100 000 euros qui sont retranchés à la valeur du bien reçu: 4 000 000 – 100 000 = 3 900 000 euros. On applique à ce montant le taux correspondant au barème, soit 45 %, puis on soustrait du résultat la somme de 237 606 €. Soit : 3 900 000 x 45 % – 237 606 = 1 517 394 € de droits de succession.

Les conjoints et partenaires pacsés du défunt sont exonérés de droits de succession. Tout héritier handicapé bénéficie d’un abattement supplémentaire de 159 325 €.

Les biens immobiliers exonérés de droits de succession Si le bien d’exception hérité est classé monument historique, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale. Si la propriété comprend des bois et forêts, vous serez dégrevé à hauteur des 3/4 de sa valeur.

Enfin, rappelons que l’article 1405 du Code civil dispose que les biens reçus pendant le mariage par l’un ou l’autre des époux par héritage, testament ou donation, sont des biens propres qui ne rentrent pas dans le régime de la communauté, même si vous êtes mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Le donateur ou le défunt peut toutefois prévoir une clause incluant le bien dans la communauté.

La donation d’un bien immobilier d’exception

Pour diminuer les frais de succession de prestige, le propriétaire aura tout intérêt à le transmettre de son vivant par donation. Dans le cas d’un bien d’exception et soumis à l’IFI, il est intéressant d’opter pour la donation en pleine propriété. Le donateur s’en sépare alors totalement et le sort de son patrimoine. Il cède au bénéficiaire le droit d’utiliser la propriété en question, mais aussi d’en percevoir les revenus (loyers…) et d’en disposer.

Cette solution permet aux héritiers de profiter d’abattements et d’avantages fiscaux fort intéressants. Toutefois, pour pouvoir en bénéficier, des plafonds de donation existent : 100 000 euros pour chaque enfant, 30 000 euros pour chaque petit-enfant. Ainsi, si une maison d’une valeur de 650 000 euros est donnée par un couple de son vivant à ses 3 enfants, le bien sera transmis en indivision et entièrement exonéré.

Ouverture de la succession, indivision, partage, acquittement de frais… l’héritage d’un bien immobilier d’exception obéit à des règles qu’il convient de connaître quand arrive le difficile moment de la perte d’un proche. Si hériter n’est pas tout à fait gratuit, la donation de son vivant reste le meilleur moyen d’alléger les charges des successeurs.

Les trois points clés à retenir :

• Dans le cas d’une succession de prestige, le recours à un notaire est obligatoire.
• En l’absence de conjoint survivant, le bien est transmis à l’ensemble des héritiers sous le régime de l’indivision, dont la gestion des biens indivis est codifiée par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006.
• Il existe des moyens légaux pour diminuer les frais et droits de succession, comme la donation de son vivant.