New real estate development of 1 unit in Tourcoing (59200)

1. Présentation de la résidence

• Résidence services seniors située dans le centre-ville historique de Tourcoing, à proximité des commerces et des transports, avec un accès facilité vers Lille.

• Le site exploité aujourd’hui sous l’enseigne Les Jardins d’Arcadie met en avant 76 appartements en location, du studio au T3, avec restaurant, animations, espaces collectifs et présence 7j/7.

• L’emplacement reste porteur sur le plan patrimonial pour une résidence services : centralité, accessibilité, environnement commerçant et public senior autonome recherchant une solution de logement avec services. (jardins-arcadie.fr)

2. Exploitant et cadre d’exploitation

• Le bail commercial transmis désigne comme preneur la société PV Senioriales Exploitation, pour une activité de résidence services seniors en location meublée. Il rappelle une exploitation avec prestations de services associées à la clientèle senior, incluant notamment petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge et réception.

• Point de vigilance : la résidence est aujourd’hui présentée sous la marque Les Jardins d’Arcadie, alors que le bail joint mentionne PV Senioriales Exploitation ; la continuité juridique exacte de l’exploitant a été vérifiée.

3. Caractéristiques du lot et bail commercial

• Livraison fin 2017, date de début du bail

• La durée est structurée en deux périodes : une première période jusqu’au 31 décembre suivant la prise d’effet, puis 9 années pleines et consécutives.

• Le loyer annuel est payable trimestriellement à terme échu.

• Le bail prévoit une révision annuelle indexée IRL, avec un plafond conventionnel de 2 % par an.

4. Répartition des charges

• Le preneur supporte une part très large des charges d’exploitation et de copropriété : nettoyage, déchets, accès, équipements, dératisation, éclairage, sanitaires, réseaux, second œuvre d’entretien, espaces verts, détection incendie, prévention, assurance immeuble via syndic, taxe d’ordures ménagères, honoraires de syndic et réparations locatives.

• Le bailleur conserve principalement les impôts et taxes dont il est le redevable légal ainsi que les grosses réparations de l’article 606 et les travaux de mise en conformité lourds.

• Le bail organise en outre un mandat au syndic pour appeler directement au preneur les charges qui lui incombent, avec régularisation annuelle après assemblée générale.

5. Participation du bailleur

• Le bail fixe une participation de base du bailleur à 6 340 € HT au renouvellement du bail. A voir ce que fera le nouvel exploitant Les Jardins d'Arcadie de ce fait. Cette participation est rattachée au plan spécifique de travaux prévu au terme contractuel du bail, avec une base correspondant à 5 % du prix d’acquisition, révisable ensuite selon l’indice prévu au bail dans la limite de 2 % par an.

6. Éléments ressortant de l’AG 2025

• L’assemblée générale ordinaire du 9 juillet 2025 s’est tenue pour la résidence Les Jardins d’Arcadie :

• Les comptes 2024 ont été approuvés, avec un montant de dépenses arrêté à 297 304,17 €.

• Le budget prévisionnel 2025 a été révisé à 298 000 € et le budget 2026 voté à 300 000 €.

• Lecture patrimoniale : l’AG ne fait pas ressortir de sinistre structurel majeur voté à ce stade, mais elle montre une copropriété techniquement vivante, avec plusieurs points de suivi.

Conclusion : dossier cohérent patrimonialement par son emplacement et par la nature du produit: vigilance quant à l'avenant de renouvellement et aux conditions économiques post-2026 dont il faudrait tenir compte dans la négociation