Estimer la valeur d’un bien professionnel : quels critères ?

Quelle que soit la nature du bien à évaluer (bureau, local commercial, atelier, hangar, usine…), certains critères interviennent de façon systématique dans le processus d’estimation :

  • L’emplacement géographique du bien reste évidemment un facteur majeur, comme pour tout autre projet immobilier. Toutefois les éléments de l’environnement considérés comme favorables ou défavorables varient radicalement par rapport à l’immobilier résidentiel. Seront notamment recherchés la proximité des grands axes routiers et autoroutiers, ou hubs de transport, ou encore le bassin de clientèle potentielle pour un commerce.

  • La superficie du bien. Attention, le prix au mètre carré d’une surface de bureau ou de boutique n’a souvent rien à voir avec celui d’une maison dans le même quartier, les deux biens n’ayant pas un usage identique.

  • Les spécificités du produit peuvent inclure des équipements particuliers (chambre froide, salle de stockage...), mais aussi par exemple une entrée aménagée pour l’accueil du public, une implantation au rez-de-chaussée, ou une grande aire de stationnement.

La « commodité à l’usage » est également à prendre en compte, notamment dans le cas d’un bureau : des locaux bien insonorisés, ou situés dans un quartier calme, seront généralement plus valorisés que d’autres autour desquels les nuisances sont permanentes.

L’immobilier d’entreprise en 2018 en quelques chiffres-clés
  • En 2018, la demande placée de bureaux en Ile-de-France a atteint 2 504 400 m².
  • Le loyer facial moyen (sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du dernier trimestre) est de :
    1. 380 € HT HC/m²/ an pour des biens de seconde main (+7% sur un an)
    2. 386 € HT HC/m²/an pour des biens neufs ou restructurés (+3% sur un an)

Quelles sont les méthodes d’estimation d’un bien professionnel ?

Plusieurs méthodes peuvent être valablement retenues pour procéder à l’estimation précise d’un bien immobilier à vocation professionnelle.

L’estimation par comparaison constitue une technique assez courante. Comme son nom l’indique, elle consiste à rechercher des produits aux caractéristiques similaires et venant d’être vendus, puis à étudier le montant de la cession avant d’en déduire une valeur au mètre carré qui pourrait se reporter au bien à estimer. Selon les cas, il est envisageable de procéder à une estimation séparée du bâtiment et du terrain sur lequel il se situe, ou de s’en tenir à une évaluation globale.

L’évaluation par capitalisation des revenus s’applique en cas de vente d’un local professionnel en cours de location. Elle suppose de déduire la valeur du bien en fonction des revenus locatifs générés chaque année. Un bureau loué 5 000 € par an, par exemple, peut être proposé à la vente pour un montant de 100 000 € et laisser ainsi miroiter un taux de rentabilité locative de 5 % à son futur acquéreur.

Dans le cas d’un local commercial, enfin, la valeur du bien est proportionnelle au chiffre d’affaires réalisé par le précédent occupant, et une estimation immobilière peut valablement se fonder sur ce critère pour arriver à une fourchette réaliste.

Capifrance et l’immobilier commercial
  • Le réseau Capifrance compte 120 conseillers spécialisés dans l’immobilier commercial et professionnel à travers la France.
  • Plus de 700 enseignes et entreprises nous ont déjà accordé leur confiance.
  • 5 000 offres disponibles en moyenne à chaque instant.

Estimation immobilière d’entreprise : l’importance du conseiller spécialisé

Le recours à un conseiller spécialisé dans l’immobilier commercial et de bureau est la meilleure manière, pour un chef d’entreprise, de ne pas se retrouver seul face à un projet crucial pour l’avenir de son groupe. L’agent va se déplacer sur site et procéder à une visite approfondie des lieux, qui sera suivie d’une étude comparative de marché et d’un compte-rendu incluant notamment un prix de vente estimé.

Il est souvent recommandé de ne pas recourir à une agence immobilière lambda, qui traite en majorité des dossiers de transaction dans le résidentiel, et de se tourner vers de véritables spécialistes du sujet. Le réseau Capifrance compte plus d’une centaine de conseillers en immobilier professionnel à travers l’ensemble du territoire français. Beaucoup font le choix de se spécialiser dans un secteur spécifique pour fournir une prestation d’excellence. Et cela afin d’accompagner les clients de divers domaines comme l’hôtellerie-restauration, les commerces de proximité, l’agriculture ou encore les galeries marchandes.
L’estimation d’un bureau ou d’un local d’entreprise, pour être juste et précise, doit prendre en compte une multitude de critères et suppose systématiquement une approche sur mesure. Le réseau Capifrance est aux côtés des chefs d’entreprise pour la réalisation de tous leurs projets immobiliers.

Les trois points-clés à retenir :

  • La valeur d’un local professionnel est déterminée par son emplacement, ses commodités, mais aussi par bien d’autres facteurs.
  • Selon les cas, différentes méthodes d’estimation peuvent être employées.
  • Un conseiller spécialisé est souvent sollicité pour la réussite de toute cession ou acquisition.
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