New real estate development of 1 unit in Strasbourg (67000)

Nouveau bail de 9 ans à la signature de l'acte

Descriptif résidence

Les atouts du quartier

La résidence Studéa Winston 2 est située au 4 rue Aimé Césaire, dans un quartier en pleine transformation aux portes de Paris. Ce secteur bénéficie d'un renouveau urbain dynamique, porté par l'arrivée de nouvelles lignes de métro (M14, M15, M16, M17) et de nombreux projets d'aménagement.

Le quartier est vivant et commerçant, avec des supermarchés (Leclerc, Carrefour, Franprix), des restaurants, des cafés et des services de proximité. La présence de grands sièges sociaux (L'Oréal, Engie, Amazon, Burger King France…) renforce l'attractivité du secteur. C'est un environnement sécurisé, animé et bien desservi, idéal pour les étudiants. 

Accessibilité et transports

La résidence est très bien connectée au réseau francilien :

• Métro ligne 13 (station Garibaldi) à quelques minutes à pied
• Métro ligne 14 (station Mairie de Saint-Ouen)
• RER C (station Saint-Ouen à 300 m)
• Bus : lignes 66, 85, 173, 274, 137, 237, N14, N44
• Vélib', Autolib', tramway, parking à vélo

Universités et écoles à proximité

La résidence est particulièrement bien située pour les étudiants inscrits dans les établissements suivants :

• Université Paris Diderot – UFR de Médecine
• Université Paris 8
• CFA Ducretet
• ESHOTEL Paris
• Collège Ostéopathique Sutherland
• Institut de formation en soins infirmiers

Tous ces établissements sont accessibles à pied ou en quelques minutes en transports, ce qui fait de Studéa Winston 2 un point de départ stratégique pour les études supérieures.

Descriptif gestionnaire

Depuis sa création en 1987, Studéa s'est imposée comme un acteur incontournable dans le domaine des résidences étudiantes en France et a su s'adapter aux évolutions du marché.

Nexity Studéa se positionne comme un acteur solide et en constante expansion, fièrement porté par des valeurs telles que la proximité, le bien-être et la responsabilité. L'approche de Nexity Studéa combine les rôles de promoteur et de gestionnaire, assurant une offre de logements modernes et bien équipés : studios et appartements meublés, espaces communs, sécurité, Internet haut débit et salles de sport. Ces résidences, implantées stratégiquement dans diverses localités, répondent aux besoins spécifiques des étudiants, qu'ils soient dans les grandes métropoles universitaires ou dans les villes de province.

Extrait du bail commercial

Preneur : Nexity Studea (gestionnaire)
Bailleur : Propriétaire(s)

Durée et stabilité locative : Article 3

Le bail est conclu pour une durée ferme de 9 ans, avec possibilité de résiliation triennale à l'initiative du preneur, selon le régime classique des baux commerciaux.

Répartition des charges et gestion : Article 5.4

Contrairement à certains montages classiques :

• À la charge du bailleur :
  • Taxe foncière (incluant TEOM)
  • Gros travaux (article 606 du Code civil)
  • Travaux de mise en conformité et vétusté
  • Charges non récupérables et certains frais de copropriété
• À la charge du preneur :
  • Charges liées à l'exploitation (services para-hôteliers)
  • Entretien courant et réparations locatives

Assurances et entretien : Article 5.6

• Le preneur :
  • assure les risques (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, etc.)
  • entretient le mobilier et les locaux
• Le bailleur :
  • conserve les obligations liées à la propriété (responsabilité civile propriétaire).

Travaux de rénovation : Article 5.4 (Plan de rénovation)

• Un programme de rénovation partagé est prévu.
• Le coût des travaux est réparti entre le Preneur et les Bailleurs.
• Lorsque le lot est concerné, les modalités d'intervention sont précisées à l'article 5.4 du bail commercial.
  Objectif :
  • maintien du niveau de qualité
  • pérennisation de l'exploitation
  • préservation de la valeur patrimoniale

Revenus sécurisés et indexation : Articles 7 et 8

• Loyer annuel HT fixé, payable trimestriellement
• Indexation annuelle :
  • basée sur l'IRL INSEE
  • plafonnée à +2 % par an
• Cela garantit :
  • une bonne visibilité des revenus
  • une revalorisation encadrée et prudente.

Résumé du dernier PV d'Assemblée Générale

30 JUIN 2025

Décisions principales

1. Rapport du syndic : Dépassement du budget prévisionnel de 20.838,35 € dû à une régularisation de consommation d'eau (facture EMS 2020/2021)

2. Approbation des comptes 2024 : Adoptée malgré quelques votes contre et abstentions

3. Renouvellement du syndic : CG Immobilier reconduit pour un an (01/07/2025 au 30/06/2026) – adopté

4. Budget prévisionnel 2026

• Approuvé à 370.000 €
• Maintien du budget sécurité à 12.000 €
• Baisse du budget assurance de 6.000 €

5. Travaux

• Remplacement des portes automatiques des sous-sols : Budget max : 19.980,40 € TTC

  • Travaux à réaliser dès que possible
  • Financement via fonds travaux Loi Alur
  • Résiliation du contrat SAI exigée – adopté

• Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) & DPE : Budget max : 25.000 € TTC

  • Utilisation de la cotisation Alur disponible (11.084,31 €)
  • Provision exigible au 1er octobre 2025
  • Résolution rejetée