Avez-vous besoin d'éclaircissements sur ce type d'achat immobilier spécifique ? Capifrance répond à vos premières questions dans ce petit lexique pour bien comprendre le fonctionnement du viager.
Que désignent les termes "crédirentier" et "débirentier" ?
- débirentier est la personne qui verse la rente. Il en aura la pleine propriété au décès du crédirentier et de son conjoint dans le cadre d’un viager occupé. Il en aura la pleine propriété immédiatement pour un viager libre.
- Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut conserver le droit d’usage et d’habitation.
Quel type de bien immobilier peut être vendu et acheté en viager ?
Tout type de bien immobilier peut se vendre et s'acheter en viager, à partir du moment où le bien vendu a une valeur certaine (possession immédiate ou différée). Il est donc possible d'acheter ou vendre en viager un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, des locaux, un domaine viticole, une propriété de prestige ou autres types de biens immobiliers ayant fait l'objet d'une estimation.
Quelle est la différence entre un achat immobilier traditionnel et un achat en viager ?
Sur le fond il n’y a pas de différence. Ce n’est qu’une forme d’acquisition. La particularité porte essentiellement sur les modalités de paiement. Bien évidemment, les aspects juridiques s’adapteront aux modalités de la vente, ce qui rendra ce type d’acquisition particulier et différent.
Quel professionnel de l'immobilier contacter pour acheter une maison en viager ?
Votre conseiller Capifrance expert en immobilier Viager. Etablir les conditions financières de vente et les conditions juridiques d’un contrat n’est pas chose aisée. Seul un véritable professionnel pourra vous aider tout en engageant sa responsabilité professionnelle.
A qui s'adresse le marché du viager ?
- Pour le vendeur qui souhaite améliorer sa retraite ou qui souhaite hériter de lui-même.
- Pour l’acquéreur qui souhaite investir/capitaliser pour sa retraite ou acquérir un bien immobilier en toute sécurité, pour plus tard.
Quelles sont les différentes formes de rentes viagères ?
Elles sont nombreuses, selon les conditions définies pour la durée de versement, le mode de calcul, et autres paramètres spécifiques.
Une rente viagère peut être immédiate, différée, progressive, régressive, temporaire, certaine, limitée dans le temps, versée "sur une tête", "sur 2 têtes", "sur la tête d’une tierce personne" qui n’est pas propriétaire du bien vendu, avec réversion totale au dernier vivant ou avec diminution de la rente lors du décès du premier des vendeurs.
Les vendeurs peuvent-ils, de leur vivant, quitter le bien vendu en viager occupé ?
Oui, ils le peuvent. Ainsi, lors de l’abandon du droit d’usage et d’habitation, les lieux deviendront libres et « reviendront » à l’acquéreur. Celui-ci vous versera une « récompense » appelée aussi « contrepartie » initialement prévue dès l’avant-contrat. Généralement, il s’agit d’une augmentation de la rente viagère votre vie durant. Cette augmentation peut fluctuer selon l’âge auquel les vendeurs abandonnent le droit d’usage et d’habitation. Dans ce cas, l’intérêt de clauses bien établies prend réellement un véritable intérêt.
La rente viagère est-elle indexée ?
Oui, la rente ou la mensualité (dans le cadre d’une vente à terme) est indexée, cela afin de préserver le pouvoir d’achat du vendeur. L’indice choisi pour un viager libre ou occupé est habituellement celui de l’INSEE, des prix à la consommation France Entière, Série Hors Tabac, ensemble des ménages urbains.
Quelle est la fiscalité du bouquet et de la rente ?
Le bouquet est exonéré d’impôts, tout comme le comptant dans une vente à terme. La rente viagère bénéficie d’importants abattements fiscaux : 70 % au-delà de 69 ans, les 30 % restants viennent se rajouter à vos autres revenus et peuvent faire varier votre impôt sur le revenu. L’incidence fiscale est peu sensible. Pas d’imposition pour les rentes certaines et/ou les mensualités, quelque soit l’âge du vendeur.
Quelles sont les garanties dans une vente en viager ?
Il s’agit des mêmes garanties que pour un achat traditionnel avec quelques variantes. L’acte constatant le transfert de propriété est un acte authentique par devant notaire. Le vendeur, pour se garantir du paiement des rentes viagères ou des mensualités (dans le cas d’une vente à terme), bénéficiera du privilège vendeur et prendra une hypothèque de premier rang à son profit sur le bien qu’il vend. Il bénéficiera d’une action résolutoire en cas de défaillance de l’acquéreur.
En viager occupé, qui paie les charges, réparations ou travaux ?
C’est une bonne question. Bien souvent, le vendeur aura à sa charge tous les « petits » travaux de l’immeuble et les réparations à l’intérieur de son habitat. Il paiera toutes les prestations dont il profite, et l’acquéreur tous les gros travaux. La liste de ceux-ci est très précisément portée dans l’avant-contrat.
L'acquéreur peut-il revendre le bien acquis en viager ?
Oui et cela à n’importe quel moment. Le nouvel acquéreur prendra la suite du contrat (paiement des rentes viagères ou des mensualités). Il dédommagera l’acquéreur initial d’une somme qui sera convenu entre eux sans que les vendeurs aient à intervenir.
Quels sont les avantages du viager pour le vendeur ?
Ils sont nombreux pour une vente en viager. Le bénéficiaire est assuré de percevoir une rente indexée toute sa vie durant, quelle qu’en soit la durée. Cette sécurité est appréciable d’autant plus que la longévité ne cesse d’augmenter. Le crédirentier n’aura pas à assumer de gros travaux et l’impôt foncier lui sera payé. La rente viagère est revalorisée et le taux de rente est acquis dès sa constitution.
De quoi l'acheteur en viager doit-il s'assurer ?
Le plus important est de bien définir et vérifier les conditions dans l'avant-contrat. Bien entendu, l'acquéreur doit s'assurer de la juste valeur du bien et avoir la certitude de pouvoir payer les rentes viagères. Votre conseiller Capifrance expert en viager prendra le temps de bien valider avec vous et le vendeur toutes les conditions afin qu'elles soient avantageuses pour les deux parties.
