Depuis 2023, une nouvelle obligation s’impose à tous les propriétaires de logements en France : déclarer l’usage de leurs biens immobiliers à l’administration fiscale via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.
Cette mesure s’inscrit dans le prolongement de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, qui nécessite de pouvoir distinguer les résidences secondaires, les logements loués ou vacants, et ceux occupés à titre gratuit.
En 2025, cette déclaration est obligatoire, et des évolutions ont été introduites pour affiner le dispositif. Qu’il s’agisse de propriétaires particuliers, de SCI, d’indivisaires ou d’usufruitiers, chacun doit s’assurer que les données transmises à l’administration fiscale sont exactes, sous peine de sanctions.
Dans ce guide complet, Capifrance vous conseille et vous accompagne pas à pas pour comprendre qui doit déclarer, comment procéder, quelles informations fournir et quelles sont les nouveautés à anticiper pour être en règle et bien gérer votre patrimoine immobilier.
Pourquoi déclarer ses biens immobiliers en 2025 ?
Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation en France sont soumis à une obligation déclarative. Cette mesure, introduite dans le cadre de la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, reste en vigueur en 2025.
Elle permet à l’administration fiscale de distinguer les résidences principales, résidences secondaires, logements loués ou locaux vacants, afin d’appliquer la taxe sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) le cas échéant.
Cette déclaration s’effectue sur l’espace Gérer mes biens immobiliers du site www.impots.gouv.fr. En 2025, elle demeure obligatoire pour chaque bien détenu au 1er janvier, que vous soyez particulier, société, usufruitier ou nu-propriétaire. En cas d'absence de déclaration ou de déclaration inexacte, une amende est prévue par la loi.
En plus de répondre à une exigence légale, cette démarche permet d’assurer une fiscalité locale équitable, tout en évitant des erreurs dans le calcul des taxes.
Les objectifs de l'administration fiscale
La mise en place de la déclaration d’occupation répond à plusieurs objectifs fiscaux et administratifs. D’une part, elle permet à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) de disposer d’une base de données cadastrale à jour, essentielle pour une gestion transparente des taxes locales.
En exigeant que chaque propriétaire précise l’usage de ses logements (résidence principale, secondaire, location, vacance), l’État cherche à renforcer l’équité fiscale : seuls les biens réellement occupés comme résidence principale sont désormais exonérés de taxe d’habitation.
Cette mesure contribue aussi à la lutte contre la vacance immobilière, notamment dans les zones tendues, en identifiant les logements inoccupés susceptibles de faire l’objet de mesures incitatives ou de taxation spécifique.
Par ailleurs, cette obligation vise à clarifier la situation des locations (meublées ou non), afin de mieux suivre les revenus locatifs déclarés, notamment ceux issus de locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb.
Qui est concerné par la déclaration des biens immobiliers ?
En 2025, la déclaration d’occupation des biens immobiliers concerne l’ensemble des propriétaires, qu’ils soient personnes physiques ou personnes morales. Cette obligation ne fait aucune distinction entre les profils : dès lors qu’un bien immobilier à usage d’habitation est détenu, il doit être déclaré via le service en ligne dédié sur impots.gouv.fr.
Cela concerne notamment les propriétaires occupants, les bailleurs, les détenteurs de parts en SCI, mais aussi les usufruitiers et nu-propriétaires dans le cadre d’un démembrement de propriété. Même en l'absence de revenus générés par le bien, la déclaration reste exigée pour permettre à l’administration de déterminer l’usage réel du logement.
Les situations particulières comme l’indivision successorale, la succession non réglée, ou encore la détention via une SCI familiale nécessitent une attention spécifique, car elles impliquent souvent une gestion partagée et donc une coordination entre plusieurs déclarants.
Les particuliers et les professionnels
- Les particuliers doivent accéder à leur espace particulier sur impots.gouv.fr pour effectuer la déclaration. Une fois connectés à l’aide de leur identifiant fiscal, ils accèdent à la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » et y retrouvent la liste des logements dont ils sont propriétaires. Chaque bien doit être vérifié et complété selon sa situation au 1er janvier 2025.
- Pour les professionnels, notamment les entreprises, SCI de gestion, agences ou promoteurs, la déclaration s’effectue depuis l’espace professionnel. Dans ce cas, le numéro SIREN est indispensable pour accéder aux fiches des immeubles détenus. Les modalités restent similaires, mais les volumes de biens et la pluralité des statuts d’occupation nécessitent souvent une gestion locative centralisée.
Que l’on soit bailleur particulier ou professionnel de l’immobilier, les obligations déclaratives sont identiques : chaque bien détenu doit faire l’objet d’une déclaration conforme et actualisée.
Les cas particuliers : indivision, démembrement, SCI
Les situations de détention complexe comme l’indivision, le démembrement de propriété ou la gestion par une SCI peuvent compliquer la déclaration, mais elles ne dispensent en aucun cas de s’y conformer.
En cas d’indivision, l’un des indivisaires peut procéder à la déclaration, à condition d’avoir accès à l’espace personnel concerné. Il est recommandé que les co-indivisaires se concertent pour éviter des déclarations contradictoires.
Dans le cadre d’un démembrement, c’est l’usufruitier – celui qui bénéficie de l’usage du bien – qui est tenu de le déclarer. Le nu-propriétaire, bien qu’ayant la propriété juridique, n’a pas la jouissance du bien et n’est donc pas concerné directement par cette obligation.
Pour une SCI, la déclaration est généralement réalisée par le gérant de la société depuis l’espace professionnel. Il est indispensable que les informations saisies soient à jour et reflètent fidèlement l’usage des logements détenus collectivement.
Chaque cas requiert une déclaration conjointe ou centralisée, en veillant à bien préciser l’occupation réelle du bien et à utiliser les bons accès au portail fiscal.
Quelles informations déclarer en 2025 à propos de votre bien immobilier ?
La déclaration des biens immobiliers ne se limite pas à signaler leur existence. En 2025, elle implique de renseigner précisément la situation d’occupation de chaque logement au 1er janvier. Cette déclaration permet à l’administration fiscale de distinguer les logements occupés, loués, vacants ou mis à disposition à titre gratuit, afin d’ajuster au mieux la fiscalité applicable.
Chaque bien doit faire l’objet d’une description complète. Il convient d’indiquer :
- la nature de l’occupation,
- l’identité des occupants,
- la période d’occupation,
- ainsi que plusieurs éléments liés aux caractéristiques du bien,
- et en cas de location, le type de contrat (meublé, nu, courte durée) doit également être précisé.
Les biens laissés inoccupés ou vacants doivent aussi être déclarés, et l’absence d’occupant n’exonère pas de cette formalité. Cette information est essentielle notamment pour déterminer l’application potentielle de la taxe sur les logements vacants.
Les modalités d’occupation de la maison ou de l’appartement
Lors de la déclaration, le propriétaire doit indiquer si le bien est une résidence principale, une résidence secondaire, ou s’il est loué (en location meublée, nue, ou saisonnière). Il doit également mentionner si le logement est occupé à titre gratuit ou s’il est vacant.
Chaque modalité d’occupation a des conséquences fiscales différentes. Une résidence principale ne génère plus de taxe d’habitation, contrairement à une résidence secondaire ou un logement vacant, qui peuvent être soumis à des taxes spécifiques. La location meublée, en particulier, peut nécessiter des démarches complémentaires, notamment si elle est exercée dans le cadre d’une activité professionnelle.
Les déclarants doivent donc être attentifs au type d’occupation qu’ils sélectionnent, car une erreur pourrait entraîner une taxation inappropriée ou des rectifications a posteriori.
Les informations sur les occupants et les biens
Outre l’usage du bien, la déclaration exige de préciser les informations relatives aux occupants. Pour chaque logement occupé, le propriétaire doit indiquer le nom, le prénom, la date de naissance et, dans certains cas, le lieu de naissance des personnes y résidant. Ces données permettent à l’administration de vérifier la concordance entre les déclarations d’occupation et les autres informations fiscales disponibles.
Concernant le bien lui-même, il est recommandé de vérifier les caractéristiques techniques affichées dans l’espace en ligne :
- surface habitable,
- nombre de pièces,
- présence éventuelle de dépendances ou annexes (cave, garage, grenier).
Même si certaines données sont préremplies, le propriétaire est responsable de leur exactitude. Une information incomplète ou erronée peut non seulement fausser l’imposition, mais aussi nuire à une future estimation de la valeur du bien, notamment en cas de vente ou de transmission. Il est donc essentiel d’assurer une déclaration complète, fidèle et à jour.
Comment effectuer la déclaration en ligne des biens immobiliers en 2025 ?
La déclaration des biens immobiliers se réalise exclusivement en ligne via le service « Gérer mes biens immobiliers », accessible depuis le portail impots.gouv.fr. Ce dispositif numérique a été conçu pour simplifier la gestion du patrimoine immobilier des propriétaires, qu’ils soient particuliers ou professionnels.
L’interface, disponible dans l’espace particulier ou l’espace professionnel, centralise toutes les informations liées aux logements détenus. Chaque propriétaire y trouve une fiche préremplie pour chaque bien immobilier connu de l’administration. La démarche consiste à vérifier, compléter ou corriger ces données avant de les valider.
Le processus est accessible, mais nécessite une attention particulière pour éviter toute erreur ou omission. Une fois la déclaration finalisée, un accusé de réception est généré, pouvant servir de preuve en cas de contrôle fiscal ultérieur.
Accéder au service en ligne pour remplir et valider la déclaration
L’accès est possible depuis un ordinateur, une tablette ou un smartphone, dans un environnement sécurisé. Il est conseillé d’avoir à disposition les éventuels contrats de location ou justificatifs d’occupation pour renseigner correctement les champs requis.
- Pour commencer, le propriétaire doit se connecter à son compte sur impots.gouv.fr en utilisant son identifiant fiscal et son mot de passe personnel. Pour des raisons de sécurité, une double authentification peut être requise lors de la connexion. Cette étape garantit la protection des données sensibles liées au patrimoine immobilier.
- Une fois connecté, il convient de naviguer vers la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Ce tableau de bord intuitif permet de visualiser tous les logements déclarés auprès de l’administration fiscale. Chaque bien y est listé avec ses principales caractéristiques, et un bouton permet d’en modifier l’occupation ou les informations associées.
- Puis, dans l’interface, il faut sélectionner chaque bien pour en vérifier les informations. Certaines données sont pré-remplies par l’administration : adresse, superficie, nombre de pièces, etc. Il appartient au propriétaire de les modifier si elles sont inexactes ou incomplètes.
- Il faut ensuite indiquer l’usage réel du bien au 1er janvier 2025 : logement occupé à titre de résidence principale, secondaire, loué, vacant ou utilisé gratuitement. En cas de location, le type de contrat et l’identité du locataire doivent être précisés.
- Après avoir renseigné toutes les informations nécessaires, la dernière étape consiste à valider la déclaration. Un accusé de réception numérique est automatiquement généré. Ce document peut être téléchargé et conservé à titre de justificatif.
En cas de doute, une assistance en ligne est disponible sur le site web officiel des impôts, avec une foire aux questions détaillée et un service de messagerie sécurisé pour poser ses questions directement à l’administration.
Quelles sont les nouveautés de la déclaration en 2025 ?
En 2025, le dispositif de déclaration des biens immobiliers évolue pour renforcer la précision des données collectées par l’administration fiscale. Bien que le cadre général reste inchangé, plusieurs ajustements viennent améliorer la lisibilité et la complétude des informations attendues.
Ces évolutions visent à optimiser la transparence des usages des logements, à affiner les critères de taxation et à répondre à des cas particuliers de plus en plus fréquents, comme la location saisonnière.
Parmi les nouveautés, on note notamment l’introduction de champs obligatoires liés aux motifs de vacance, la clarification des usages spécifiques (colocation, bail mobilité, etc.), et la possibilité de mettre à jour les informations en cours d’année pour certains événements (changement d’occupant, vente, décès).
Les propriétaires doivent donc faire preuve de vigilance lors de leur prochaine déclaration afin d’intégrer ces nouveaux paramètres, sous peine de recevoir un avis d’imposition inadapté ou incomplet.
Déclaration des motifs de vacance (logement vacant)
L’un des apports majeurs de cette année concerne les logements vacants. Il ne suffit plus d’indiquer qu’un bien est inoccupé : il faut désormais justifier la vacance par un motif précis. Parmi les motifs acceptés figurent : logement en travaux, en attente de vente, succession en cours, litige locatif, ou encore logement inhabitable.
Cette précision permet à l’administration d’évaluer plus justement si la taxe sur les logements vacants est applicable ou non. Par exemple, un bien temporairement vide à la suite d’un départ de locataire ne sera pas traité de la même manière qu’un logement volontairement laissé vide sans projet locatif.
La déclaration du motif de vacance est désormais un champ obligatoire pour tous les logements inoccupés, et son absence pourra entraîner l’application automatique de la taxe, sauf justification ultérieure.
Déclaration des locations saisonnières et meublées
Autre nouveauté significative : la déclaration des biens loués en location meublée ou en courte durée est désormais encadrée plus strictement. Les propriétaires doivent spécifier si le logement est mis à disposition de manière saisonnière, via une plateforme type Airbnb, ou dans le cadre d’un bail mobilité.
Cette information permet à l’administration de mieux contrôler la cohérence entre l’usage déclaré et les revenus locatifs perçus. Elle s’inscrit aussi dans une volonté de distinguer les locations meublées non professionnelles (LMNP) des usages professionnels intensifs, notamment en zone tendue.
La déclaration doit mentionner, le cas échéant, les périodes de mise en location, la nature du contrat, et si la gestion est effectuée directement ou par un intermédiaire. L’absence de ces informations pourrait déclencher un contrôle ou une requalification du statut fiscal du bien concerné.
Les propriétaires concernés doivent donc anticiper cette étape, en rassemblant tous les éléments justificatifs nécessaires pour une déclaration conforme et complète.
Conclusion : Ce qu’il faut retenir pour déclarer ses biens en 2025
La déclaration des biens immobiliers est devenue une étape incontournable pour tous les propriétaires. Voici les points clés à retenir :
- Tous les propriétaires doivent déclarer leurs biens via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.
- Cette déclaration concerne chaque bien détenu au 1er janvier 2025, qu’il soit occupé, loué, vacant ou mis à disposition.
- Il faut renseigner avec précision l’usage du bien, l’identité des occupants, et, en cas de vacance, le motif de non-occupation.
- Des sanctions financières de 150 € par bien peuvent s’appliquer en cas d’omission ou d’erreur.
- En 2025, des nouvelles obligations entrent en vigueur, notamment pour les locations saisonnières et les logements vacants.
Pour éviter tout litige fiscal, anticipez votre déclaration, conservez une copie de l’accusé de réception et, en cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Besoin d’un conseil, d’un accompagnement dans vos projets immobiliers d’achat, vente, investissement ou estimation ? Contactez votre conseiller Capifrance local et bénéficiez de son expertise du marché local pour prendre les bonnes décisions et vous simplifier la vie.
FAQ : questions fréquentes
Comment déclarer ses biens immobiliers aux impôts ?
La déclaration s’effectue en ligne sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers », accessible depuis votre espace particulier ou professionnel. Vous devez y vérifier et, si besoin, corriger les informations pour chaque bien détenu.
Qui est concerné par la déclaration des biens immobiliers ?
Tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers, SCI, usufruitiers, nu-propriétaires ou en indivision, sont concernés. L’obligation s’applique à tout bien à usage d’habitation détenu au 1er janvier 2025.
Comment remplir la déclaration des biens immobiliers ?
Une fois connecté à votre espace en ligne, sélectionnez chaque bien à déclarer, précisez son mode d’occupation (résidence principale, location, vacance, etc.), et complétez les informations demandées sur les occupants et le type de contrat, si applicable.
Est-ce que je dois déclarer ma résidence principale ?
Oui. Même si elle est exonérée de taxe d’habitation, vous devez confirmer son statut de résidence principale dans le portail de déclaration. Cela permet à l’administration de ne pas appliquer de taxe à tort.
Pourquoi faut-il déclarer ses biens immobiliers ?
Cette déclaration permet à l’administration fiscale de déterminer l’usage réel de chaque logement et d’ajuster les taxes locales en conséquence. Elle vise aussi à renforcer l’équité fiscale et à lutter contre les logements vacants non déclarés.
Auteur:
Frédéric REMY, Directeur de l’animation du réseau Capifrance
« Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers. »
