Si votre maison classée F est louée ou destinée à la location, il faut décider avant le 1er janvier 2028 : à cette date, aucun nouveau bail, renouvellement ou reconduction ne sera possible pour un logement F, sauf évolution de la loi. Vendre est préférable si le coût des travaux dépasse la décote que vous subiriez en vendant en l'état, ou si vous n'avez ni le budget ni le temps de rénover. Rénover est préférable si quelques travaux ciblés (isolation, chauffage) suffisent à gagner une ou deux classes et que vous souhaitez garder ou mieux revendre le bien. Si c'est votre résidence principale, aucune obligation ne vous impose de vendre : la question est purement patrimoniale.
En résumé
- Logements G interdits à la location depuis 2025, logements F à partir du 1er janvier 2028, logements E en 2034.
- Une dérogation en cas de travaux engagés est discutée dans un projet de loi, adoptée par le Sénat mais pas encore votée définitivement.
- Le nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2027 peut faire sortir de la classe F une maison chauffée à l'électricité, sans travaux.
- Pour vendre une maison F, un audit énergétique est obligatoire ; il chiffre les travaux et sert de base de négociation.
Ce que change 2028 pour une maison classée F
L'interdiction de louer, pas de vendre
La loi Climat et résilience a fixé un calendrier de « décence énergétique » : G en 2025, F en 2028, E en 2034. Ces règles concernent la location. Vendre une maison F reste parfaitement possible, mais le nombre d'investisseurs intéressés diminue, ce qui pèse sur le prix. Les règles applicables sont rappelées sur la fiche officielle Service-Public.fr sur le DPE. Pour mesurer l'impact de l'étiquette sur votre prix, faites réaliser une estimation immobilière de votre maison.
Une dérogation encore en discussion
Le projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit qu'un bailleur pourrait continuer à louer s'il a signé un contrat de travaux de rénovation énergétique, avec un délai de 3 ans pour une maison. Ce texte n'est pas encore voté par l'Assemblée nationale : ne fondez pas votre décision sur cette dérogation.
Ce que risque un bailleur qui loue un logement non décent
Un logement qui ne respecte pas le niveau de performance énergétique minimal n'est pas considéré comme décent. Le locataire peut demander la mise en conformité, une baisse de loyer ou saisir le juge, et la commission départementale de conciliation peut être sollicitée. Louer une maison F après 2028 sans travaux expose donc à un contentieux et à une perte de revenus.
Vérifier d'abord : votre maison est-elle vraiment classée F ?
L'effet du nouveau calcul du DPE
Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, puis passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Environ 850 000 logements chauffés à l'électricité seraient déjà sortis des classes F et G en 2026. Si votre maison est chauffée à l'électricité, une mise à jour gratuite de votre DPE sur l'Observatoire de l'ADEME peut suffire à changer la donne.
Un DPE ancien ou contestable
Un DPE réalisé avant juillet 2021 n'est plus valable. Un DPE récent mais réalisé sans justificatifs (factures d'isolation, notice des équipements) peut être défavorable : un nouveau diagnostic bien documenté vaut parfois une classe.
Les justificatifs qui améliorent un DPE
Le diagnostiqueur ne peut retenir que ce qu'il constate ou ce que vous justifiez. Factures d'isolation des combles, notice technique des fenêtres, attestation d'entretien de la pompe à chaleur ou du poêle, date d'installation du ballon d'eau chaude : sans ces documents, il applique des valeurs par défaut, souvent défavorables. Rassembler ces pièces avant le diagnostic peut suffire à gagner une classe.
Comment contester un DPE qui vous paraît erroné
Si vous estimez qu'une erreur a été commise (surface, mode de chauffage, isolation non prise en compte), demandez d'abord des explications au diagnostiqueur. Vous pouvez aussi faire réaliser un second diagnostic par un professionnel certifié. Le DPE est opposable : une erreur importante peut engager la responsabilité du diagnostiqueur.
Vendre en l'état ou rénover : comparer les deux scénarios
Critère | Vendre en l'état | Rénover puis louer ou vendre |
|---|---|---|
Prix obtenu | Décote souvent supérieure à 10 % | Prix proche du marché pour une classe D ou C |
Budget à mobiliser | Aucun | Souvent 15 000 à 60 000 € selon la maison |
Délai | 3 à 4 mois en moyenne | 6 à 12 mois de travaux en plus |
Risque | Négociation forte | Dépassement de budget, disponibilité des artisans |
Aides | Aucune | MaPrimeRénov', éco-PTZ, certificats d'économie d'énergie |
La règle simple de décision
Si le coût net des travaux (après aides) est inférieur à la décote que vous éviteriez, rénovez. Sinon, vendez en l'état à un prix qui intègre les travaux. Exemple : une maison qui vaudrait 260 000 € en classe D se négocie autour de 230 000 € en classe F. Si les travaux pour atteindre D coûtent 18 000 € après aides, la rénovation est gagnante ; s'ils coûtent 40 000 €, vendre en l'état l'est. Observer les maisons rénovées ou à rénover en vente dans votre secteur aide à évaluer cette décote.
Bien vendre une maison classée F
Présenter l'audit énergétique comme un atout
L'audit énergétique, obligatoire pour la vente d'une maison classée F ou G, propose des scénarios de travaux chiffrés. Présenté dès la visite, il transforme une inquiétude en projet concret et limite les négociations excessives.
Cibler les bons acheteurs
Primo-accédants prêts à rénover, artisans, acquéreurs éligibles au PTZ dans l'ancien avec travaux : votre conseiller sait où les trouver et comment valoriser le potentiel du bien. Un conseiller immobilier local saura présenter l'audit énergétique et orienter la commercialisation vers ces profils.
Fixer un prix qui intègre les travaux
Le bon prix d'une maison F se calcule à partir de la valeur d'une maison équivalente classée D, diminuée du coût des travaux nécessaires et d'une marge pour le dérangement et les incertitudes du chantier. Afficher un prix trop proche de celui d'une maison rénovée fait fuir les acheteurs et finit en négociation difficile.
Mettre en avant les atouts qui ne dépendent pas du DPE
Emplacement, terrain, volumes, potentiel d'agrandissement : une maison énergivore peut avoir de vrais atouts. Votre annonce doit les mettre en avant autant que la question énergétique, en présentant les travaux comme un projet maîtrisé plutôt que comme un défaut.
Les travaux qui font sortir une maison de la classe F
Gagner une ou deux classes de DPE ne nécessite pas toujours une rénovation complète. L'audit énergétique remis lors de la vente propose des scénarios de travaux, mais quelques postes reviennent dans la plupart des maisons classées F.
L'isolation des combles et de la toiture
Une grande partie des pertes de chaleur passe par le toit. Isoler des combles perdus est l'un des travaux les plus rentables : coût modéré, chantier rapide et gain souvent significatif sur l'étiquette. Pour des combles aménagés, l'isolation des rampants est plus coûteuse mais tout aussi efficace.
Le remplacement du système de chauffage
Remplacer une chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur est le levier le plus puissant sur le DPE, d'autant plus avec le nouveau coefficient de l'électricité à 1,7 au 1er janvier 2027. Dans une maison chauffée par des convecteurs électriques anciens, des radiateurs à inertie ou une pompe à chaleur air-air améliorent aussi le confort et la consommation.
Les menuiseries et l'isolation des murs
Le remplacement des fenêtres en simple vitrage et l'isolation des murs, par l'intérieur ou par l'extérieur, complètent le bouquet de travaux. Ce sont des postes plus coûteux, à réserver aux maisons où le gain de valeur le justifie.
La ventilation, souvent oubliée
Une maison mieux isolée doit être correctement ventilée pour éviter l'humidité. L'installation d'une VMC fait partie des scénarios recommandés et améliore la qualité de l'air, un point de plus en plus regardé par les acheteurs.
Les aides pour financer la rénovation
MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro, certificats d'économies d'énergie et aides locales peuvent réduire le reste à charge. Leurs conditions évoluent régulièrement : faites-vous accompagner par un conseiller France Rénov' et vérifiez votre éligibilité avant de signer les devis. Pour un bailleur, attention aux délais : entre devis, accord des aides et réalisation, une rénovation peut prendre 6 à 12 mois. Pour être prêt avant 2028, il faut lancer le projet dès 2027.
Le mot de l'expert
« Les propriétaires de maisons classées F me demandent souvent s'ils doivent vendre vite avant que leur bien ne perde trop de valeur. Ma réponse commence toujours par une vérification : est-ce que l'étiquette est encore exacte ? Avec les évolutions du calcul du DPE en 2026 et en 2027, certaines maisons chauffées à l'électricité ne sont plus des passoires thermiques. Ensuite, nous chiffrons ensemble deux scénarios : vendre en l'état, à un prix réaliste qui intègre les travaux, ou rénover pour vendre ou relouer plus tard. Dans les marchés recherchés, une maison F bien placée trouve preneur rapidement auprès d'acheteurs prêts à rénover. Dans les marchés plus lents, des travaux ciblés comme l'isolation des combles ou une pompe à chaleur font souvent la différence. Ce qu'il faut éviter, c'est l'entre-deux : une maison F affichée au prix d'une maison rénovée, qui reste des mois en vente et finit bradée. »
— Frédéric Rémy, Directeur de la Performance commerciale chez Capifrance
Conclusion
Une maison classée F n'est pas condamnée, mais elle demande une décision avant 2028 si elle est louée. Vérifiez votre DPE à la lumière du nouveau calcul, comparez le coût des travaux à la décote, puis choisissez : rénover pour conserver ou valoriser, ou vendre en l'état à un prix réaliste. Dans les deux cas, anticiper vous fait gagner de l'argent.
Un conseiller Capifrance évalue votre maison dans ses deux versions, en l'état et rénovée. Commencez par une estimation immobilière gratuite, observez les biens en vente dans votre commune et prenez rendez-vous avec un conseiller près de chez vous. Vous connaissez un bailleur concerné par 2028 ? Orientez-le vers un conseiller en devenant apporteur d'affaires Capifrance.
FAQ - Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison classée F ?
Oui, sans restriction. Un audit énergétique doit simplement être remis à l'acheteur en plus du DPE.
Quelle décote pour une maison classée F ?
Elle varie selon les marchés, mais dépasse souvent 10 % par rapport à une maison comparable classée D.
Mon locataire actuel peut-il rester après 2028 ?
Le bail en cours se poursuit jusqu'à son terme, mais il ne pourra pas être renouvelé ni reconduit tacitement si le logement est toujours classé F.
Le DPE 2027 peut-il faire passer ma maison de F à E ?
Oui, si elle est chauffée à l'électricité. La mise à jour sera gratuite sur l'Observatoire DPE de l'ADEME, sans nouvelle visite.
Combien de temps faut-il pour rénover une maison classée F ?
Entre l'audit, les devis, les demandes d'aides et les travaux, comptez souvent 6 à 12 mois. Pour un bien loué, il faut donc anticiper l'échéance du 1er janvier 2028.
Un acheteur peut-il obtenir un prêt pour une maison classée F ?
Oui. Les banques intègrent souvent le montant des travaux dans le prêt, et un éco-prêt à taux zéro peut compléter le financement.
Faut-il refaire le DPE avant de vendre une maison F ?
S'il date d'avant juillet 2021 ou s'il a été réalisé sans justificatifs, un nouveau diagnostic bien documenté peut être utile. Sinon, la mise à jour gratuite liée au nouveau calcul suffit pour les maisons chauffées à l'électricité.
Une maison classée F se vend-elle plus lentement ?
Souvent, oui, car le nombre d'acheteurs intéressés est plus réduit. Un prix ajusté et un audit énergétique bien présenté permettent de limiter ce délai.
Les aides à la rénovation sont-elles réservées aux propriétaires occupants ?
Non, certaines aides sont aussi ouvertes aux bailleurs, sous conditions d'engagement de location. Les règles évoluent régulièrement : vérifiez votre situation auprès de France Rénov' avant de lancer les travaux.
Une maison classée F peut-elle être vendue en viager ?
Oui, le DPE n'interdit aucun mode de vente. Le viager, la vente à terme ou la vente classique restent possibles, avec les mêmes obligations de diagnostic et d'audit énergétique.
Auteur :
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
