Il ne faut ni se précipiter pour acheter en LMNP avant la fin de 2026, ni abandonner cette stratégie : en novembre 2026, la restriction du LMNP prévue par le projet de loi de finances pour 2027 n'est pas adoptée. Le texte du gouvernement prévoyait de plafonner les amortissements déductibles (2,5 % par an et 7 000 € par foyer, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), mais l'Assemblée nationale a supprimé cette mesure en première lecture le 30 octobre 2026. Elle peut toutefois être réintroduite au Sénat ou lors de la suite de la procédure. De plus, le plafonnement envisagé ne protégeait pas les achats réalisés avant 2027 : acheter « avant » ne garantissait donc pas d'y échapper. La bonne décision repose sur la rentabilité du bien, pas sur l'urgence fiscale.
Informations à jour en novembre 2026. Le budget 2027 n'est pas définitivement voté.
En résumé
- Mesure proposée : plafonnement des amortissements LMNP à partir des exercices clos en 2027, avec un régime transitoire limité pour les amortissements antérieurs.
- Statut : supprimée par l'Assemblée nationale en première lecture (scrutin du 30 octobre 2026), navette parlementaire en cours.
- Déjà en vigueur : réintégration des amortissements dans la plus-value lors des ventes depuis le 15 février 2025, et abattements micro-BIC réduits pour les meublés de tourisme.
- Stratégie : privilégier la location meublée longue durée de qualité, comparer avec la location nue et le statut du bailleur privé.
Ce que prévoyait le projet de loi de finances pour 2027
Élément | Texte du gouvernement |
|---|---|
Location meublée classique | Amortissement plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal |
Meublé de tourisme | 1,5 % par an et 5 000 € par foyer |
Amortissements excédentaires | Plus de report possible pour les exercices clos à partir de 2027 |
Stock d'amortissements antérieurs | Déductible jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat |
Exclusions | LMP, micro-BIC, résidences étudiantes, seniors, Ehpad |
En commission, des amendements avaient proposé d'exclure les baux meublés de résidence principale, les baux mobilité et les locations étudiantes, ou au contraire de supprimer l'amortissement des meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Le suivi de l'examen du texte est disponible sur le site officiel de l'Assemblée nationale.
Où en est le texte ?
Une suppression en première lecture
Le 30 octobre 2026, les députés ont adopté des amendements supprimant les alinéas de l'article 7 consacrés au plafonnement des amortissements LMNP (45 voix pour, 41 contre). C'est une étape, pas une décision définitive.
Les étapes suivantes
Le texte doit être voté dans son ensemble, examiné par le Sénat, puis faire l'objet d'une commission mixte paritaire. Le gouvernement peut aussi recourir à l'article 49.3 avec un texte qui retiendrait ou non la mesure. La loi de finances doit être adoptée avant la fin de l'année. Si vous envisagez de revendre un meublé existant, une estimation de votre bien locatif vous aidera à arbitrer.
Ce qu'il faut surveiller en décembre 2026
Les points à suivre sont le texte adopté par le Sénat, les conclusions de la commission mixte paritaire et, le cas échéant, le texte retenu en cas de recours à l'article 49.3. La date d'application et les éventuelles mesures transitoires figureront dans la loi promulguée. En attendant, aucune décision patrimoniale importante ne devrait être prise sur la seule base du projet de loi.
Ce qui a déjà changé pour le LMNP
La réintégration des amortissements dans la plus-value
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf pour certaines résidences de services. L'avantage fiscal du LMNP est donc en partie repris à la sortie.
Le micro-BIC des meublés de tourisme
Les meublés de tourisme non classés bénéficient d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, les meublés classés de 50 % dans la limite de 77 700 €. Les règles d'imposition sont détaillées sur la fiche officielle Service-Public.fr consacrée aux revenus de location meublée.
Le passage au statut de loueur professionnel
Lorsque les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer, le loueur devient loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime fiscal et social différent. Les investisseurs qui développent leur patrimoine meublé doivent anticiper ce seuil, qui modifie notamment l'imposition des plus-values et l'assujettissement aux cotisations sociales.
Les obligations déclaratives
Le loueur en meublé doit déclarer le début de son activité, choisir son régime (micro-BIC ou réel) et, au régime réel, tenir une comptabilité. De nombreux investisseurs font appel à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
Acheter avant 2027 ou changer de stratégie ?
Acheter avant la fin de l'année : un faux bon calcul
Le texte initial s'appliquait aux exercices clos à partir de 2027, quelle que soit la date d'achat. Signer en urgence un bien moins rentable pour « profiter » d'un régime menacé n'a pas de sens.
Privilégier les meublés longue durée de qualité
Les meublés loués en résidence principale, notamment aux étudiants et jeunes actifs, sont les plus défendus dans les débats et restent les plus stables fiscalement. Les studios et appartements à vendre près des universités et des pôles d'emploi correspondent à cette stratégie.
Comparer avec la location nue et le statut du bailleur privé
Depuis 2026, le statut du bailleur privé permet d'amortir un logement neuf ou ancien rénové (travaux d'au moins 30 % du prix) en immeuble collectif, loué nu pendant 9 ans sous plafonds de loyers, avec un amortissement plafonné à 8 000 € par an pour un loyer intermédiaire.
Raisonner rendement net avant fiscalité
Avec des taux de crédit autour de 3,5 à 4 %, un projet doit tenir sans optimisation fiscale. La fiscalité vient ensuite améliorer un investissement déjà rentable.
Diversifier plutôt que tout miser sur un régime
Un patrimoine combinant location nue, location meublée longue durée et éventuellement immobilier neuf sous statut du bailleur privé résiste mieux aux changements fiscaux qu'un patrimoine entièrement construit sur un seul dispositif. La diversification des emplacements et des types de locataires réduit aussi le risque de vacance.
Penser à la revente dès l'achat
Avec la réintégration des amortissements dans la plus-value, la fiscalité de sortie du LMNP s'est alourdie. Avant d'acheter, estimez l'impôt qui serait dû en cas de revente après 10 ou 15 ans : il peut influencer le choix entre location meublée et location nue.
Simulation : l'effet du plafonnement sur un investissement en LMNP
Pour mesurer ce que le plafonnement aurait changé s'il avait été adopté dans la version du gouvernement, voici un exemple simplifié. Les chiffres sont indicatifs et ne remplacent pas l'analyse d'un expert-comptable.
Le projet
Un studio meublé acheté 150 000 € (dont 120 000 € pour le bâti, hors terrain et mobilier), loué 7 800 € par an. Les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, comptabilité) et les intérêts d'emprunt représentent 4 500 € par an, soit un résultat avant amortissement de 3 300 €.
Avec les règles actuelles
L'amortissement du bâti sur environ 30 ans représente près de 4 000 € par an, auquel s'ajoute l'amortissement du mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais il suffit à neutraliser entièrement le résultat imposable de 3 300 € : aucun impôt n'est dû sur les loyers, et l'excédent d'amortissement est reporté sur les années suivantes.
Avec le plafonnement proposé
Avec un taux limité à 2,5 % par an, l'amortissement du bâti serait ramené à 3 000 €, dans la limite de 7 000 € par foyer. Le résultat imposable deviendrait d'environ 300 € (hors amortissement du mobilier), et l'excédent ne serait plus reportable. L'impact fiscal resterait modéré sur ce petit projet, mais il serait plus important pour un investisseur détenant plusieurs biens, puisque le plafond de 7 000 € s'appliquerait par foyer et non par logement.
Ce que montre la simulation
Pour un investissement unique et de taille modeste, le plafonnement envisagé n'aurait pas remis en cause l'intérêt du LMNP. Il aurait surtout pénalisé les investisseurs détenant plusieurs logements meublés et les meublés de tourisme, avec un taux de 1,5 % et un plafond de 5 000 €. C'est pourquoi la suite du débat parlementaire doit être suivie de près si vous êtes dans ce cas. Pour choisir un bien adapté à votre stratégie, échangez avec un conseiller qui connaît la demande locative de votre ville.
Le mot de l'expert
« Depuis la présentation du budget 2027, beaucoup d'investisseurs m'interrogent sur le LMNP, certains en urgence, comme s'il fallait acheter avant la fin de l'année. Je leur réponds toujours la même chose : on n'achète pas un bien immobilier pour une niche fiscale, on l'achète pour son emplacement, sa demande locative et son rendement. Le plafonnement des amortissements a été supprimé en première lecture, il peut revenir, mais même dans sa version initiale il n'aurait pas rendu le LMNP inintéressant pour un investissement raisonnable. Ce qui me paraît plus important, c'est la qualité du bien : un studio bien situé, avec un bon DPE, loué à des étudiants ou à des jeunes actifs, restera rentable quel que soit le régime fiscal retenu. Je conseille de suivre le vote final, puis de faire le point avec un expert-comptable sur le régime le plus adapté. En attendant, une bonne opportunité reste une bonne opportunité. »
— Frédéric Rémy, Directeur de la Performance commerciale chez Capifrance
Conclusion
La restriction du LMNP en 2027 est incertaine : proposée par le gouvernement, supprimée en première lecture, elle peut encore revenir. Elle ne justifie ni un achat précipité, ni l'abandon d'une stratégie meublée solide. Choisissez un bien rentable, suivez le vote final et adaptez votre régime fiscal ensuite.
Consultez les studios et appartements à vendre pour un investissement locatif et échangez avec un conseiller qui connaît la demande locative de votre ville. Si vous envisagez de vendre un meublé existant, demandez une estimation de votre bien locatif. Vous côtoyez des investisseurs qui veulent arbitrer leur patrimoine ? Devenez apporteur d'affaires Capifrance.
FAQ - Questions fréquentes
Le LMNP est-il supprimé en 2027 ?
Non. Le projet visait à plafonner les amortissements, pas à supprimer le régime, et cette mesure a été retirée en première lecture.
Les achats réalisés en 2026 seront-ils protégés ?
Le texte initial ne prévoyait pas de protection liée à la date d'achat : il s'appliquait aux exercices clos à partir de 2027.
Le LMNP reste-t-il plus avantageux que la location nue ?
Souvent oui pour les petites surfaces meublées, mais la réintégration des amortissements dans la plus-value réduit l'avantage en cas de revente.
Quand connaîtra-t-on les règles définitives ?
Après l'adoption définitive de la loi de finances pour 2027, normalement d'ici la fin du mois de décembre 2026.
Le micro-BIC est-il concerné par le plafonnement envisagé ?
Non, le régime micro-BIC ne permet pas d'amortir le bien : il applique un abattement forfaitaire sur les recettes. Le plafonnement ne visait que le régime réel.
Les résidences étudiantes et seniors sont-elles concernées ?
Le texte initial excluait du plafonnement les résidences pour étudiants, jeunes en formation, personnes âgées et les établissements médicalisés.
Faut-il passer en location nue pour éviter les changements ?
Pas nécessairement : la location nue a aussi ses contraintes fiscales. Le choix doit dépendre de votre situation, du type de bien et de vos objectifs à long terme.
Un investissement en LMNP peut-il être réalisé via une SCI ?
Une SCI qui loue en meublé de manière habituelle relève en principe de l'impôt sur les sociétés, ce qui change complètement la fiscalité. Faites-vous conseiller avant de choisir cette structure.
Le plafonnement concernait-il les biens achetés avant 2027 ?
Oui, dans la version du gouvernement : il s'appliquait aux exercices clos à partir de 2027, quelle que soit la date d'achat, avec un régime transitoire limité pour les amortissements déjà reportés.
Qui peut m'aider à choisir mon régime fiscal ?
Un expert-comptable spécialisé en location meublée ou votre notaire. Votre conseiller immobilier vous aide, lui, à choisir un bien adapté à votre stratégie.
Les revenus LMNP sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?
Oui, les revenus de location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 18,6 % selon les règles actuellement en vigueur.
Auteur :
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
