Lorsqu’un propriétaire met un bien en location, il doit respecter les normes de décence fixées par la législation. Ces normes garantissent que le logement proposé au locataire est habitable dans des conditions minimales de sécurité, de confort et de salubrité. Pour les professionnels de l'immobilier, bien connaître ces critères est essentiel pour accompagner et conseiller au mieux les bailleurs, tout en assurant la protection des locataires. Voici un rappel des points clés à maîtriser sur les normes de décence en location.
Qu'est-ce qu'un logement décent ?
Un logement décent est un bien qui ne présente pas de risques pour la sécurité physique et la santé du locataire, et qui offre des équipements minimums assurant son confort. Cette définition est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et précisée par le décret du 30 janvier 2002. Les bailleurs sont tenus de mettre à disposition des locataires des logements qui respectent ces critères. Faute de quoi, ils s’exposent à des sanctions légales.
Les obligations du propriétaire pour louer un logement.
Une surface minimale
Le logement doit disposer d'une pièce principale d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. Alternativement, le volume habitable doit atteindre au moins 20 m³.
Cette surface minimale est indispensable pour garantir un espace de vie suffisant au locataire.
Dans le cas des colocation, pour que les colocataires puissent avoir droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.
L'étanchéité à l'air et à l'eau
Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’eau et d’air. Les murs, la toiture et les fenêtres doivent être en bon état pour éviter les risques d’humidité, de moisissures et d’isolation thermique défaillante. Un logement avec des fuites d'eau ou des infiltrations constitue une infraction aux normes de décence.
- Clos et couvert : Le gros œuvre du logement, ainsi que les accès, doivent être en bon état d'entretien et de solidité. Ils doivent protéger les locaux contre les infiltrations d’eau (ruissellement, remontées d’eau). Les menuiseries extérieures et la couverture (y compris ses raccords et accessoires) doivent également être en bon état pour assurer cette protection.
- Infiltrations d'air : Le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent offrir une étanchéité suffisante. De plus, les ouvertures vers des locaux annexes non chauffés doivent être équipées de portes ou de fenêtres, et les cheminées doivent disposer de trappes pour éviter les infiltrations d'air.
La sécurité et les équipements
- Dispositifs de retenue : Les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être en bon état et conformes à leur usage pour prévenir les risques de chute.
- Matériaux et canalisations : Les matériaux de construction, canalisations et revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé ou la sécurité physique des locataires. Cela inclut la présence de substances dangereuses comme l’amiante, qui doit être contrôlée et éliminée si nécessaire.
- Réseaux électriques et gaz : Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur. Ils doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement pour prévenir tout risque d’incendie, d’électrocution ou d'intoxication au monoxyde de carbone.
Le confort thermique et sanitaire
- Chauffage : Le logement doit disposer d'une installation permettant un chauffage normal, avec des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion adaptés aux caractéristiques du logement.
- Alimentation en eau potable : Une installation d'alimentation en eau potable doit être disponible, garantissant une distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale.
- Évacuation des eaux usées : Les installations d’évacuation des eaux usées doivent être en bon état, empêcher le refoulement d'odeurs ou d'effluents, et être équipées de siphons pour éviter les nuisances olfactives.
- Cuisine ou coin cuisine : Le logement doit être équipé d'une cuisine ou d'un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson, avec un évier raccordé à une alimentation en eau chaude et froide, et une évacuation des eaux usées.
- Installation sanitaire : Le logement doit comporter une installation sanitaire intérieure avec un WC séparé de la cuisine et de la pièce à vivre, ainsi qu’un équipement de toilette (baignoire ou douche) alimenté en eau chaude et froide. Dans un logement d'une seule pièce, le WC peut être extérieur, à condition qu'il soit dans le même bâtiment et facilement accessible.
- Aération : Le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture (fenêtres, portes) et les systèmes de ventilation doivent permettre un renouvellement adéquat de l'air et une évacuation efficace de l'humidité. Cela est essentiel pour éviter les moisissures et garantir la salubrité du logement.
La performance énergétique
Depuis 2023, seul un logement consommant moins de 450 kWh d'énergie finale, par m2 de surface habitable et par an, peut être mis en location avec un bail d'habitation (y compris pour le renouvellement du bail ou sa reconduction tacite). Cette consommation est estimée par le Diagnostic de Performanes Energétique (DPE).
À partir de 2025, seul un logement appartenant aux classes A à F du DPE: peut être mis en location avec un bail d'habitation (y compris pour le renouvellement du bail ou sa reconduction tacite).
À partir de 2028, seul un logement appartenant aux classes A à E du DPE: peut être mis en location avec un bail d'habitation (y compris pour le renouvellement du bail ou sa reconduction tacite).
À partir de 2034, seul un logement appartenant aux classes A à D du DPE: peut être mis en location avec un bail d'habitation (y compris pour le renouvellement du bail ou sa reconduction tacite).
La luminosité
Les pièces principales (celles destinées au séjour ou au sommeil) doivent avoir un éclairement naturel suffisant. Cela signifie qu’elles doivent disposer d’ouvertures donnant à l'air libre ou sur un volume vitré permettant un apport de lumière naturelle.
Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.
L'absence d'animaux nuisibles ou parasites
Un logement décent ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou des parasites (comme les puces de lit ou les cafards). La présence de ces nuisibles peut rendre le logement insalubre et porter atteinte à la santé et au bien-être des locataires. Il est donc de la responsabilité du propriétaire de s'assurer que le logement est sain et exempt de toute infestation.
La responsabilité du propriétaire
Le bailleur est responsable de la mise en conformité de son logement avec les normes de décence. Si le logement ne les respecte pas, le propriétaire doit réaliser les travaux nécessaires pour corriger les manquements. Le locataire peut à tout moment demander une mise en conformité du logement. Si le propriétaire refuse d’effectuer ces travaux, le locataire peut saisir la justice pour exiger la mise en conformité ou obtenir une diminution du loyer.
Recours du locataire en cas de non-respect des normes
Un locataire qui estime que le logement qu'il occupe ne respecte pas les normes de décence peut :
- Adresser une lettre de mise en demeure au propriétaire pour lui demander de réaliser les travaux nécessaires.
- Saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver une solution amiable.
- Si aucune solution n'est trouvée, le locataire peut engager une procédure devant le tribunal judiciaire afin d'obtenir la réalisation des travaux ou une réduction du loyer.
Sanctions encourues par le bailleur
En cas de manquement aux normes de décence, le bailleur peut être contraint de réduire le montant du loyer, voir de suspendre son paiement tant que le logement ne respecte pas les critères exigés. Le juge peut également ordonner des travaux de mise en conformité, et dans certains cas, accorder des dommages et intérêts au locataire pour le préjudice subi.
Mais le juge ne peut pas ordonner de mesure visant à respecter un seuil maximal de consommation d'énergie finale lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement fait partie d'un immeuble en copropriété
- Le propriétaire démontre que, bien qu'ayant proposé en assemblée générale de la copropriété des travaux dans les parties communes ou sur les équipements communs, et qu'en dépit de la réalisation de travaux dans les parties privatives, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.
