Actualité - L'impôt sur la fortune immobilière en 7 points

Article mis à jour le 25/09/2026

Créé en 1982, l'ISF a depuis subi plusieurs remaniements. Entré en vigueur le 1er janvier 2018, l'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est une nouvelle version de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), qui ne s'applique désormais plus qu'au patrimoine immobilier. Voici un résumé en 7 points.

En résumé

L'IFI concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, biens des enfants mineurs compris.
Son assiette se limite à l'immobilier à usage non professionnel : terrains, logements, parts de sociétés immobilières, SCPI et OPCI.
Le barème est progressif, de 0,5 % à 1,5 %, et le calcul démarre à 800 000 € dès lors que le seuil de 1,3 million d'euros est franchi.
Plusieurs leviers réduisent la note : abattement de 30 % sur la résidence principale, dons à des organismes d'intérêt général, immobilier professionnel, bois et forêts, décote entre 1,3 et 1,4 million d'euros.

Mise à jour du 25 septembre 2026 :
Le barème de l'IFI n'a pas bougé en 2026 : le seuil d'imposition reste fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net, avec six tranches et des taux allant de 0,5 % à 1,5 %. Comme ce barème n'est pas revalorisé avec l'inflation, l'impôt s'alourdit légèrement chaque année à patrimoine égal, à mesure que les prix de l'immobilier progressent. Lors des débats budgétaires de 2026, l'idée de transformer l'IFI en « impôt sur la fortune improductive », qui aurait élargi l'assiette à d'autres actifs, a été discutée puis écartée : aucune réforme n'était entrée en vigueur à l'été 2026. Source : Toutsurmesfinances et MeilleureSCPI, 2026.

De l'ISF à l'IFI : tout ce qu'il faut savoir sur les nouvelles règles

1. Quels sont les contribuables concernés par l'IFI ?

Lorsqu'on parle d'IFI, on raisonne en termes de « foyer fiscal », car ici même les biens des enfants mineurs sous l'administration légale de leurs parents sont pris en compte. Sont soumis à l'IFI les personnes dont le domicile fiscal est en France, imposées sur l'ensemble de leurs biens et droits immobiliers détenus en France et à l'étranger, ainsi que les personnes dont le domicile fiscal se trouve à l'étranger, imposées sur leurs seuls biens situés en France.

Les biens et droits immobiliers possédés en France par les personnes composant le foyer.
Les actions ou parts détenues dans des sociétés immobilières possédant de l'immobilier en France.
Les actions ou parts détenues dans des sociétés immobilières possédant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens situés en France.
Les impatriés ayant vécu au minimum cinq années civiles à l'étranger, pour leurs biens situés en France.

Vous êtes soumis à l'IFI à partir de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier, actif net duquel sont déduits les crédits, indépendamment du nombre de personnes composant le foyer fiscal.

2. L'assiette de l'IFI

Alors que l'ISF prenait en compte les autres biens (épargne, placements financiers, actions, bateau de luxe), l'assiette de l'IFI se limite à l'immobilier à usage non professionnel, c'est-à-dire :

Les immeubles non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles.
Les immeubles bâtis : résidence principale, maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave).
Les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières.
Les parts de société civile de placement immobilier (SCPI) et d'organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCI).

Ainsi, un jeune célibataire propriétaire d'un loft parisien de 700 000 euros et ayant hérité d'une maison en province d'une valeur de 800 000 euros est assujetti à l'IFI.

3. Quel mode de déclaration ?

Il revient au contribuable d'estimer son patrimoine au 1er janvier de l'année de déclaration. Dès que le seuil de 1,3 million d'euros est dépassé, vous devez le déclarer en même temps que vos revenus à l'aide du formulaire Cerfa n°2042-IFI. Il existe aussi le Cerfa n°2042-IFI-NOT en l'absence de déclaration de revenus (non-résident, majeur rattaché, etc.). Pour un patrimoine net taxable compris entre 1 300 000 et 2 570 000 €, vous joindrez à votre déclaration de revenus le Cerfa n°2042 C. Au-delà de 2 570 000 euros, ou si vous êtes non-résident sans revenu de source française avec un patrimoine net taxable supérieur à 1 300 000 euros, c'est le formulaire n°2725 qui s'applique.

Qu'en est-il des biens des enfants ? Ceux appartenant aux enfants mineurs sont à inclure dans le patrimoine des parents, et peuvent être répartis entre eux en cas de déclarations séparées. Les biens des enfants majeurs n'entrent pas dans le calcul de l'IFI des parents, même s'ils restent rattachés à leur foyer fiscal : dès que l'enfant majeur dispose d'un patrimoine net taxable supérieur à 1 300 000 euros, il souscrit sa propre déclaration.

4. Le mode de calcul de l'IFI

À l'instar de l'impôt sur le revenu, l'IFI est un impôt progressif : plus votre patrimoine est important, plus le montant de votre IFI est élevé. Le barème est resté identique à celui de l'ISF.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable
Jusqu'à 800 000 €	0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €	0,5 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,5 %

Important : sont redevables de l'IFI les contribuables dont le patrimoine net taxable atteint au moins 1 300 000 euros. Toutefois, dès lors que vous êtes imposable, le calcul commence à 800 000 euros.

5. Réductions et exonérations

Comme cela était le cas avec l'ISF, la valeur de la résidence principale est corrigée d'un abattement de 30 %. D'autres leviers permettent de réduire le montant de l'IFI, voire d'en être exonéré :

Les dons à des organismes d'intérêt général : associations, fondations, établissements de recherche ou d'enseignement supérieur, GEIQ. La réduction s'élève à 75 % des sommes données, dans la limite de 50 000 euros.
La vente de biens immobiliers pour faire passer le patrimoine sous la barre des 1 300 000 euros.
L'immobilier professionnel affecté à l'activité principale, qui n'entre pas dans l'assiette.
La location meublée, pour les contribuables générant plus de 23 000 euros de recettes et tirant de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer.
L'investissement dans des PME non cotées.
Les bois et forêts, exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur, sous conditions.

Si votre patrimoine est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote vient s'imputer sur votre IFI. Elle se calcule ainsi : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine. Ces arbitrages se préparent en amont, au même titre que la succession d'un bien immobilier d'exception.

6. Concernant la dette déductible

Une dette est déductible de l'IFI lorsqu'elle est immobilière, qu'elle existe au 1er janvier de l'année d'exercice, qu'elle est contractée et due par la personne soumise à l'IFI, et qu'elle a servi à acquérir des biens ou droits immobiliers ou à financer des travaux de réparation, d'agrandissement ou d'entretien.

Le saviez-vous ? Le montant de votre taxe foncière est également déductible de votre IFI : seuls les impôts liés à la propriété des biens le sont, à la différence de ceux qui incombent aux personnes, comme la taxe d'habitation.

7. En cas de démembrement de propriété

L'usufruitier déclare les biens grevés d'un usufruit pour leur valeur en pleine propriété, sauf dans certains cas où l'imposition de l'usufruit et de la nue-propriété est séparée : démembrement d'origine successorale, vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, donation ou legs d'usufruit au profit de certaines personnes morales, apport en société de la nue-propriété.

En cas de partage d'un bien dans le cadre d'un héritage, chaque personne déclare la valeur respective de ses droits sur le bien. Cette règle s'applique également lorsque le démembrement fait suite à la vente à un tiers de la nue-propriété, le vendeur conservant l'usufruit. Les investisseurs en immobilier ancien de caractère peuvent également s'intéresser à la loi Malraux et à la VIR.

Les trois points clés à retenir

L'IFI remplace l'ISF et se limite désormais à l'immobilier à usage non professionnel.
L'IFI est un impôt progressif dont le barème reste inchangé, y compris en 2026.
Il existe des moyens légaux de réduire son IFI ou d'en être exonéré : dons, location meublée, investissement dans des PME non cotées, bois et forêts.

Conclusion

L'IFI reste un impôt technique, où la valeur déclarée de chaque bien pèse directement sur la note finale. Une estimation trop approximative peut coûter cher, dans un sens comme dans l'autre. Pour faire le point sur la valeur réelle de votre patrimoine, échangez avec un conseiller immobilier Capifrance près de chez vous.

FAQ

À partir de quel montant paie-t-on l'IFI en 2026 ?

Dès que votre patrimoine immobilier net taxable atteint 1,3 million d'euros au 1er janvier. Le calcul de l'impôt démarre toutefois à 800 000 euros une fois ce seuil franchi.

La résidence principale est-elle imposée à l'IFI ?

Oui, mais sa valeur bénéficie d'un abattement de 30 %, à condition qu'elle soit détenue en direct. Détenue via une SCI, elle ne profite pas de cet abattement.

Quelles dettes peut-on déduire de l'IFI ?

Les emprunts immobiliers en cours, les dettes de travaux de réparation, d'entretien ou d'agrandissement, ainsi que la taxe foncière. L'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation ne sont pas déductibles.

Comment réduire légalement son IFI ?

En donnant à des organismes d'intérêt général, avec une réduction de 75 % des sommes versées plafonnée à 50 000 euros, en investissant dans des PME non cotées, en détenant des bois et forêts, ou en réduisant la valeur nette de son patrimoine immobilier.