Article mis à jour le 06/10/2026
La Vente d’Immeuble à Rénover en loi Malraux vous permet de bénéficier jusqu’à 30 % de réduction d’impôt sur le montant des travaux d’un bien à restaurer.
Le dispositif de défiscalisation VIR encadré par la loi Malraux concerne la restauration complète d’un immeuble, supervisée impérativement par un architecte des Bâtiments de France.
En investissant dans le cadre de loi Malraux, voici le détail des réductions d’impôt auxquelles vous pouvez prétendre:
- 30% en ce qui concerne les immeubles situés dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ainsi que dans les quartiers Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
- 22% en ce qui concerne les immeubles situés dans un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans un programme désigné comme d’utilité publique.
En revanche, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devrez obligatoirement louer votre bien à minima pendant 9 ans.
En résumé
- La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) en loi Malraux permet une réduction d’impôt de 30 % ou 22 % du montant des travaux, selon la zone où se situe l’immeuble.
- La restauration doit être complète et supervisée par un architecte des Bâtiments de France, avec une obligation de location d’au moins 9 ans.
- Inspiré de la VEFA, le contrat de VIR engage le vendeur sur les travaux, leur calendrier et une garantie financière d’achèvement ; l’acquéreur paie au fil de l’avancement.
- Le prix d’acquisition comprend le foncier et les travaux, et les frais d’acquisition sont calculés sur ce montant total.
Mise à jour du mardi 6 octobre :
La réduction d’impôt Malraux reste de 30 % ou 22 % des travaux selon la zone, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans, hors plafonnement des niches fiscales, avec location nue de neuf ans. La loi de finances 2026 a aussi créé le statut du bailleur privé, qui permet d’amortir un logement ancien rénové (travaux d’au moins 20 % de sa valeur). Source : MeilleureSCPI ; Banque Populaire, 2026.
La vente d’immeuble à rénover (VIR) en quelques points
Il s’agit d’un contrat particulier qui ressemble à une promesse de vente classique. Il s’inspire directement de la vente en état futur d’achèvement (VEFA).
La loi VIR a été établie pour protéger le futur acquéreur car le vendeur s’engage à réaliser l’ensemble des travaux (description détaillée du bien et des rénovations à entreprendre) avec un calendrier des travaux fixé dans le contrat de vente couplé à une garantie financière d’achèvement. En tant qu’acquéreur, vous devrez honorer le paiement au gré de l’avancement des travaux de rénovation.
Lors de la signature du contrat, l’acquéreur détient immédiatement le droit sur le sol ainsi que la construction existante.
Le contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR)
Il s’agit d’un contrat particulier qui ressemble à une promesse de vente classique. Il s’inspire directement de la vente en état futur d’achèvement (VEFA).
La loi VIR a été établie pour protéger le futur acquéreur car le vendeur s’engage à réaliser l’ensemble des travaux (description détaillée du bien et des rénovations à entreprendre) avec un calendrier des travaux fixé dans le contrat de vente couplé à une garantie financière d’achèvement. En tant qu’acquéreur, vous devrez honorer le paiement au gré de l’avancement des travaux de rénovation.
Lors de la signature du contrat, l’acquéreur détient immédiatement le droit sur le sol ainsi que la construction existante.
Les modalités du contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR)
Le contrat de Vente d’Immeuble à Rénover impose plusieurs modalités à respecter lors de sa signature.
Voici les points à faire apparaître :
- Description détaillée et caractéristiques spécifiques de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble concernée par la vente
- Description des travaux de rénovation prévus (parties communes et privatives)
- Prix de l’immeuble
- Date et délai de réalisation des travaux
- Justification par le vendeur de la garantie financière d’accomplissement des travaux
- Justificatifs d’assurance de responsabilités et dommages concernant les travaux fournis par le vendeur
Est-il possible de réaliser une plus-value dans le cadre de la VIR ?
En effet la rénovation d’un bien immobilier génère une augmentation de sa valeur. Lors d’une VIR en loi Malraux, le montant d’acquisition comprend le prix du foncier ainsi que les travaux réalisés. Viennent s’additionner au prix d’achat du bien immobilier, les frais d’acquisition qui sont calculés sur le montant total (foncier et travaux).
Vous envisagez d’acquérir un bien dans le cadre de la loi Malraux, rapprochez-vous de nos Conseillers Prestige qui sauront vous apporter leur expertise.
Pour aller plus loin, retrouvez notre vidéo « Parlons peu, Parlons biens » #5 : L’investissement immobilier.
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Auteur :
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
