Lorsque l’on achète un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison en copropriété ou d’un local commercial, la question de la surface du bien est essentielle. Un terme qui revient souvent dans ce contexte est celui de surface privative. Mais de quoi s'agit-il exactement et pourquoi est-elle si importante dans le cadre d'un achat immobilier ?
Qu’est-ce qu’une surface privative ?
La surface privative d'un bien immobilier est la partie réservée à l'usage de son occupant ou propriétaire. En d'autres termes, il s'agit de la superficie intérieure du bien qui peut être utilisée par l'acheteur, mais qui exclut les parties communes. Pour un appartement en copropriété, par exemple, cette surface inclut toutes les pièces du logement (salon, chambres, cuisine, etc.), mais ne prend pas en compte les couloirs, escaliers, ascenseurs, jardins partagés ou encore les garages communs. Il est important de préciser que, pour les appartements en copropriété, la surface privative ne comprend pas les murs extérieurs ni les éléments partagés, même s'ils sont mentionnés par la suite.
Ce concept est important car la surface privative peut influencer directement la valeur du bien et par conséquent, son prix de vente. Plus la surface privative est grande, plus le bien sera valorisé.
La surface privative et la loi Carrez
En France, la loi Carrez (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) est une réglementation qui encadre la mesure de la surface privative pour les biens immobiliers en copropriété. Cette loi vise à garantir que la superficie indiquée dans un acte de vente soit correcte et mesurée de manière précise, selon des critères stricts. Mais alors, que comprend la loi Carrez ?
• Elle impose de mentionner la superficie privative dans l'acte de vente d’un bien en copropriété.
• Elle exclut certaines surfaces, comme les balcons, les murs, les cloisons, et les espaces non habitables. Elle exclut également des parties comme les combles et les sous-sols non aménagés en pièces habitables.
• Elle précise que seuls les espaces avec une hauteur sous plafond de plus de 1,80 mètre sont pris en compte.
Ainsi, la surface Carrez est une mesure précise de l’espace réellement utilisable dans un bien. C’est cette superficie qui est utilisée pour déterminer le prix au mètre carré lors de la vente d’un appartement ou d’un bien en copropriété.
Quels biens sont concernés par la loi Carrez ?
La surface privative et les différentes méthodes de calcul (Carrez, Boutin) vous aident à prendre des décisions claires lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier.
La loi Carrez concerne tous les biens immobiliers en copropriété verticale (appartements, locaux commerciaux, etc.) ou en copropriété horizontale (maisons en lotissement) ayant une surface d'au moins 8 m². Cela inclut donc les appartements, les chambres de service, et certains types de maisons en copropriété. Certaines transactions impliquant des maisons en copropriété, comme celles en lotissement, nécessitent la mention de la superficie Carrez. Si vous achetez un bien de ce type, le vendeur doit vous fournir la superficie Carrez du bien.
Attention : La loi Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles, ni aux logements vendus sur plans. Mais, il est aussi important de rappeler que la mention de la surface reste un point essentiel pour éviter tout litige ultérieur.
La surface privative pour une maison : un cas particulier
Pour les maisons individuelles, la situation est différente. En effet, la loi Carrez ne s'applique pas aux maisons qui ne sont pas en copropriété. Cela signifie que, lors de l’achat d’une maison individuelle, il n’est pas obligatoire de mentionner la superficie de la surface privative selon les critères de la loi Carrez. Cependant, il peut être utile de demander au vendeur de fournir une estimation précise de la surface habitable pour éviter toute confusion.
Dans le cas d’une maison en copropriété, en revanche, la mention de la superficie Carrez sera bien requise.
Que se passe-t-il si la surface Carrez est erronée ?
La loi Carrez impose un calcul précis de la surface privative, mais si un vendeur annonce une surface incorrecte, l'acheteur peut demander une révision du prix ou, dans certains cas, annuler la vente. Si la surface mesurée est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut obtenir une réduction proportionnelle du prix, calculée en fonction du prix du bien, ce qui peut amener à une baisse substantielle du prix d'achat. Il peut aussi demander la nullité de la vente dans un délai d’un mois à compter de la signature de l'acte définitif, si la surface Carrez n’est pas indiquée. Il convient également de souligner que, même si la mesure n'est pas erronée, l’acheteur peut demander une réduction du prix si la superficie Carrez n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, car cette mention est obligatoire.
La différence entre la surface privative et la surface habitable (loi Boutin)
Il existe une autre notion importante dans le domaine immobilier : la surface habitable, régie par la loi Boutin. Cette loi, qui s'applique surtout pour les baux de location, définit la surface habitable comme étant la superficie mesurée après déduction des espaces non habitables, tels que les murs, les cloisons, les escaliers, les caves, les garages, ou les balcons. En résumé, la surface habitable est moins large que la surface privative selon la loi Carrez.
Différences principales :
• La loi Carrez s’applique aux ventes de biens en copropriété et inclut tous les espaces privés, sauf ceux sous une hauteur de 1,80 mètre.
• La loi Boutin s'applique aux baux de location et exclut en plus d’autres surfaces comme les combles non aménagés ou les caves.
Conclusion
La surface privative d’un bien immobilier joue un rôle essentiel lors de l'achat, car elle détermine non seulement l’utilisation de l’espace mais aussi la valeur du bien. En France, la loi Carrez encadre de manière stricte le calcul de cette surface dans les ventes de biens en copropriété, protégeant ainsi l'acheteur contre les mauvaises surprises. Bien comprendre la transaction, assurez-vous que la superficie de votre futur bien soit mesurée correctement et mentionnée de manière transparente dans tous les documents légaux. Même si la loi Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles, la mention de la surface reste un point clé dans toute transaction immobilière afin de prévenir toute ambiguïté. Pour plus d’informations n’hésitez pas à vous référez à l’un de nos nombreux conseillers Capifrance.
FAQ :
Que faire si le métrage Carrez est manquant ou erroné ?
Si le métrage Carrez est manquant ou erroné, l'acheteur peut demander une réduction de prix basée sur l'écart de superficie, calculée selon le prix au mètre carré.
La mesure de la surface Carrez peut-elle être réalisée par le propriétaire lui-même ?
Non, la surface Carrez doit être mesurée par un professionnel qualifié, comme un géomètre expert, pour garantir une mesure précise et conforme aux normes.
Est-il possible de contester la surface Carrez après l'achat d'un bien ?
Oui, il est possible de contester la surface Carrez après l'achat, mais seulement si l'erreur dépasse 5% de la superficie annoncée, et cela dans un délai d'un mois suivant la signature de l'acte définitif.
Auteur:
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
