L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui concerne les foyers fiscaux détenant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à un certain seuil. En 2025, ce seuil reste fixé à 1,3 million d’euros. Cet article vous guide à travers les modalités actuelles de l’IFI, son barème, les exonérations possibles et les démarches à suivre pour déclarer et optimiser votre situation fiscale.
Seuil d’éligibilité et barème de l’IFI en 2025
En 2025, l’IFI concerne les foyers dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros au 1er janvier 2025. Cette valeur est déterminée après déduction des dettes liées aux biens immobiliers (emprunts, travaux, etc.).
Ce seuil n’a jamais été revalorisé depuis la création de l’IFI en 2018. Avec la hausse continue de l’immobilier — notamment dans les métropoles et zones attractives — de plus en plus de ménages dépassent ce seuil sans en avoir conscience.
Pour éviter une surestimation de votre patrimoine, il est essentiel d’effectuer une estimation précise et d’intégrer toutes les charges déductibles.
Pour obtenir une première estimation de votre bien, rendez-vous sur www.capifrance.fr/fr/estimation
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Barème progressif de l’IFI en 2025
Le calcul de l’IFI repose sur un barème progressif par tranches. Il s’applique uniquement à la fraction du patrimoine net taxable excédant 800 000 €, et non à l’ensemble.
Tranche de patrimoine net taxable (€) | Taux d’imposition |
|---|---|
Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
De 800 001 à 1 300 000 € | 0,50 % |
De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,70 % |
De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1,00 % |
De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
À savoir : même si vous êtes imposable à partir de 1,3 million d’euros, le barème commence à 800 000 €, ce qui réduit l’effet d’entrée dans l’impôt pour les patrimoines proches du seuil.
Calcul du montant de l'IFI :
Le calcul de l’IFI repose sur un barème progressif par tranches, appliqué à la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier (valeur des biens – dettes déductibles). Bien que ce mécanisme soit relativement simple à comprendre, il peut être utile de se faire assister pour éviter toute erreur d’estimation ou d’omission.
Pour vous faciliter la tâche, l’administration met à disposition un simulateur officiel gratuit sur le site service-public.fr. Cet outil permet d’obtenir une estimation rapide du montant de votre IFI en 2025, en fonction de la composition de votre patrimoine. Il ne remplace pas une déclaration formelle, mais constitue une aide précieuse pour anticiper votre imposition.
Décote pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 million d’euros
Une décote s’applique automatiquement pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, selon la formule :
Décote = 17 500 € – (1,25 % × valeur du patrimoine net taxable)
Exemple :
- Patrimoine net taxable : 1 350 000 €
- IFI brut : 2 850 €
- Décote = 625 €
- IFI dû : 2 225 €
Cela permet d’adoucir l’effet de seuil pour les patrimoines légèrement au-dessus de la limite.
Quels biens sont pris en compte dans l’IFI et qui est soumis à cet impôt ?
Sont pris en compte dans l’IFI :
- Résidences principales et secondaires (France et étranger),
- Terrains à bâtir ou non constructibles,
- Immeubles classés (sous conditions),
- Biens en construction,
- Parts de sociétés détenant de l’immobilier non professionnel (SCI, SCPI, etc.),
- Parts de sociétés commerciales détenant des biens immobiliers (SASU, SARL, etc.).
Exclusion : Les biens affectés à une activité professionnelle exercée à titre principal ne sontpas pris en compte dans l’IFI.
Abattement sur la résidence principale
Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, uniquement si elle est détenue en direct.
Exemples :
- Valeur du bien : 1 300 000 € → valeur taxable après abattement : 910 000 € → non imposable.
- Valeur du bien : 2 000 000 € → valeur taxable : 1 400 000 € → IFI à payer (avec décote possible).
Si la résidence principale est logée dans une SCI, aucun abattement ne s’applique.
Déclaration de l’IFI : ce qu’il faut savoir en juillet 2025
La déclaration de l’IFI s’effectue chaque année au printemps, simultanément à celle de l’impôt sur le revenu. En juillet 2025, la période de déclaration est déjà close.
Dates limites de déclaration passées pour 2025 :
- Zone 1 (départements 01 à 19) : 22 mai 2025
- Zone 2 (20 à 54) : 28 mai 2025
- Zone 3 (55 à 976) : 5 juin 2025
- Format papier : 20 mai 2025
La déclaration s’effectue sur impots.gouv.fr via le formulaire 2042-IFI, à joindre à votre déclaration de revenus.
Paiement de l’IFI : échéance à venir
🗓️ La date limite de paiement de l’IFI reste fixée au 15 septembre 2025 (sauf exceptions). Vous recevrez votre avis d’imposition IFI distinct à la fin de l’été.
Moyens de paiement :
- Prélèvement automatique (si activé),
- Paiement en ligne sur impots.gouv.fr,
- Virement bancaire ou carte bancaire.
En cas de désaccord avec l’évaluation, les contribuables devront payer dans les délais puis contester ensuite. Un retard entraîne des intérêts (0,20 % par mois) et des pénalités.
Optimisation de l’IFI en 2025
Voici quelques pistes d’optimisation :
- Dons à des organismes d’intérêt général : réduction de 75 % du don, dans la limite de 50 000 €.
- Transmission anticipée : donation de biens à vos enfants (sous conditions).
- Structuration via SCI : permet de répartir les parts et donc de réduire l’assiette imposable.
Ces stratégies doivent s’accompagner d’un conseil fiscal personnalisé.
Quels sont les biens exonérés de l'IFI ?
Certains biens immobiliers sont exclus de l’assiette de l’IFI, notamment :
- Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle réelle, exercée à titre principal par le propriétaire (ex. : local utilisé pour une activité artisanale ou commerciale).
- Les biens détenus par une entreprise individuelle ou une société, lorsque leur usage est strictement professionnel et indispensable à l’activité.
- Les parts de sociétés dans lesquelles le contribuable exerce son activité principale et qui détiennent de l’immobilier professionnel affecté à cette activité.
- Les bois, forêts et parts de groupements forestiers, sous conditions de gestion durable (engagement de 30 ans minimum).
- Les biens ruraux loués à long terme (baux de 18 ans ou plus), ainsi que les parts de groupements fonciers agricoles (GFA), bénéficiant d’une exonération partielle sous conditions.
Attention : ces exonérations ne sont applicables que si les critères stricts définis par l’administration fiscale sont respectés. En cas de doute, un avis professionnel est recommandé.
Conclusion
En 2025, l’IFI concerne tous les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Il est essentiel de :
- Connaître les règles et abattements,
- Bien valoriser ses biens,
- Respecter les dates de déclaration,
- Anticiper et optimiser si nécessaire.
FAQ
Qu'est ce que l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui remplace l’ISF depuis 2018. Il concerne uniquement les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Sont pris en compte les biens immobiliers détenus directement ou indirectement (via des sociétés), à l’exclusion des actifs financiers ou professionnels. L’IFI est calculé selon un barème progressif et se déclare chaque année avec l’impôt sur le revenu.
Puis-je exclure ma résidence principale de l'IFI ?
Non, mais vous bénéficiez d’un abattement de 30 % si elle est détenue en direct.
Comment est calculé l’IFI si mon patrimoine dépasse légèrement 1,3 M€ ?
Une décote s’applique automatiquement entre 1,3 et 1,4 million d’euros selon la formule :
Décote = 17 500 € – (1,25 % × patrimoine net taxable)
Puis-je encore déclarer mon IFI pour 2025 ?
Non, la période de déclaration est terminée depuis juin 2025. Il faut attendre la campagne 2026.
A lire aussi :
- https://www.capifrance.fr/fr/blog/l-impot-sur-la-fortune-immobiliere-en-7-points
- https://www.capifrance.fr/fr/blog/comment-declarer-ses-biens-immobiliers-en-2025
Auteur:
Frédéric REMY, Directeur de l’animation du réseau Capifrance
« Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers. »
