Résidence secondaire : vendre avant la hausse de la taxe foncière de 2027 ?

La hausse de la taxe foncière attendue en 2027 ne justifie pas à elle seule de vendre une résidence secondaire. Elle devrait principalement résulter de la revalorisation légale des valeurs locatives, indexée sur l'inflation et probablement supérieure à 3 %, à laquelle peuvent s'ajouter, dans certaines communes, la prise en compte d'« éléments de confort » et, pour les résidences secondaires en zone tendue, une majoration de taxe d'habitation pouvant aller jusqu'à 60 %. Pour la plupart des propriétaires, cela représente quelques dizaines à quelques centaines d'euros par an, bien moins que l'impôt sur la plus-value ou une vente mal préparée. Vendre a en revanche du sens si le bien est peu utilisé, coûteux à entretenir et situé dans une commune qui surtaxe fortement les résidences secondaires.

Informations à jour en novembre 2026. Le budget 2027 est en cours d'examen au Parlement.

En résumé8

• Revalorisation des bases 2027 indexée sur l'inflation de novembre : plus de 3 % attendus, après seulement 0,8 % en 2026.
• Éléments de confort : certaines communes ont accepté d'intégrer ces équipements aux bases, avec un courrier envoyé aux propriétaires dont la cotisation augmente d'au moins 50 €.
• Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : majoration de 5 % à 60 % possible dans les communes en zone tendue.
• Avant de vendre, comparez le coût annuel de détention avec la fiscalité de la plus-value et la valeur d'usage du bien.

Ce qui va réellement augmenter en 2027

La revalorisation forfaitaire des valeurs locatives

Chaque année, les bases de la taxe foncière sont revalorisées selon l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre. Après une hausse limitée à 0,8 % en 2026, l'accélération de l'inflation laisse attendre une hausse de plus de 3 % en 2027, avant même les décisions des collectivités sur leurs taux. Pour comparer ce coût à la valeur de votre bien, demandez une estimation de votre résidence secondaire.

Les « éléments de confort »

Après la suspension en novembre 2025 d'une mise à jour nationale des équipements (eau courante, sanitaires, chauffage) absents des fichiers fonciers, l'administration a proposé l'opération aux communes et intercommunalités, qui devaient l'accepter avant fin septembre 2026 pour une application dès 2027. Dans les communes concernées, la base d'un logement peut augmenter sensiblement.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires

La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste due pour les résidences secondaires. Dans les communes en zone tendue, le conseil municipal peut voter une majoration de 5 % à 60 %, comme l'explique la page officielle d'impots.gouv.fr. Les délibérations prises avant le 1er octobre 2026 s'appliquent en 2027. Un débat parlementaire porte par ailleurs sur l'assouplissement du plafonnement de ces taux, sans décision à ce jour.

La révision générale des valeurs locatives, toujours en attente

Les valeurs locatives des logements reposent encore sur des références anciennes, souvent éloignées du marché actuel. Une révision générale est prévue depuis plusieurs années, mais elle a été repoussée et ne s'appliquera pas aux avis de 2027. Elle pourrait à terme modifier fortement la taxe foncière de certains biens, notamment dans les zones très recherchées : un point à suivre pour les propriétaires de résidences secondaires dans les secteurs attractifs.

Combien la hausse va-t-elle vous coûter ?

Exemple illustratif : vérifiez les taux et délibérations de votre commune et votre avis d'imposition.

Comment vérifier ce que vous paierez réellement

Votre avis de taxe foncière et votre avis de taxe d'habitation détaillent les bases, les taux de chaque collectivité et leur évolution. Les délibérations des communes, publiées par la DGFiP, indiquent si une majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique. Si vous recevez fin 2026 un courrier sur les éléments de confort, vérifiez les équipements retenus : vous pouvez contester une information inexacte.

Vendre ou garder : les vrais critères de décision

La fiscalité de la plus-value

Contrairement à la résidence principale, la vente d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur la plus-value (19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux), avec une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une vente précipitée peut coûter bien plus que plusieurs années de hausse de taxe foncière.

L'usage réel du bien

Combien de semaines par an l'occupez-vous ? Une résidence secondaire utilisée deux semaines par an revient souvent à plusieurs centaines d'euros la nuit, toutes charges comprises.

Le marché local

Les marchés littoraux et touristiques résistent globalement bien, mais les délais de vente y sont plus longs (80 jours en Provence-Alpes-Côte d'Azur, 111 jours en Corse sur Bien'ici). Un projet de vente doit s'anticiper. Les biens en vente sur le littoral, à la montagne ou à la campagne donnent un aperçu de la concurrence dans votre secteur.

L'alternative de la location

Louer en meublé de tourisme ou à l'année peut couvrir les charges, mais les règles se durcissent (DPE minimal, quotas, enregistrement) : vérifiez la réglementation de votre commune.

Le projet de transmission

Une résidence secondaire est souvent un bien familial que l'on souhaite transmettre. Avant de vendre, demandez-vous si vos enfants souhaitent la conserver et à quelles conditions. Une donation anticipée ou une organisation en société civile peuvent parfois concilier transmission et partage des charges.

Les alternatives à la vente d'une résidence secondaire

Si la hausse des taxes vous fait réfléchir, la vente n'est pas la seule option. Plusieurs solutions permettent de réduire le coût de détention tout en conservant le bien.

La location saisonnière

Louer quelques semaines par an peut couvrir une partie des charges. Les règles se sont toutefois durcies : déclaration en mairie, enregistrement dans certaines communes, limitation du nombre de jours dans d'autres, exigences de performance énergétique pour les meublés de tourisme et abattement micro-BIC réduit pour les meublés non classés (30 % dans la limite de 15 000 € de recettes). Vérifiez les règles de votre commune avant de vous lancer.

La location à l'année

Louer le bien en résidence principale à un locataire supprime la taxe d'habitation sur les résidences secondaires pour le propriétaire, puisqu'elle est due par l'occupant au 1er janvier. Cela suppose de renoncer à l'usage personnel et de respecter le niveau minimal de performance énergétique.

Le partage avec la famille

Une société civile immobilière familiale ou une indivision organisée peut répartir les charges entre plusieurs membres de la famille. C'est une solution à étudier avec un notaire, notamment pour préparer une transmission.

La donation

Transmettre le bien à vos enfants, éventuellement en conservant l'usufruit, permet d'anticiper la succession. Les charges et la taxe foncière restent généralement dues par l'usufruitier. Les conséquences fiscales doivent être chiffrées avec un notaire.

Bien vendre une résidence secondaire : les points spécifiques

Si vous décidez de vendre, une résidence secondaire présente quelques particularités par rapport à une résidence principale.

Choisir la bonne saison

Les acheteurs de résidences secondaires visitent souvent pendant les vacances, au printemps et en été. Une mise en vente en début d'année permet d'être prêt pour les vacances de printemps, période d'affluence dans les zones touristiques.

Organiser les visites à distance

Si vous habitez loin, confiez les clés à votre conseiller, proposez une visite virtuelle et préparez un dossier complet (charges, taxes, consommation d'énergie, factures d'entretien) envoyé avant la visite physique. Un conseiller immobilier implanté sur place peut organiser les visites et suivre la vente en votre absence.

Anticiper la fiscalité

Faites calculer la plus-value avant de fixer votre prix. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) et, après cinq ans, des travaux (forfait de 15 % ou montant réel). L'impôt est prélevé par le notaire lors de la signature de l'acte.

Préparer le bien

Une résidence secondaire peu occupée peut sembler figée dans le temps. Un rafraîchissement, un entretien du jardin et un ménage approfondi avant les photos changent nettement la perception des acheteurs.

Le mot de l'expert

« Les propriétaires de résidences secondaires me parlent beaucoup de la taxe foncière en ce moment. Je comprends l'inquiétude, mais il faut remettre les chiffres en perspective : pour la plupart d'entre eux, la hausse attendue en 2027 représente quelques dizaines à quelques centaines d'euros par an, à comparer avec la valeur du bien et l'impôt sur la plus-value en cas de vente. Ce que je leur propose, c'est de faire un bilan complet : combien de semaines par an utilisez-vous la maison, combien vous coûte-t-elle au total, combien vaut-elle aujourd'hui et que vous resterait-il après impôt si vous la vendiez. Ce bilan conduit parfois à vendre, souvent à garder en ajustant l'usage, par exemple en louant quelques semaines. Ce qui compte, c'est de décider avec des chiffres, pas sous l'effet d'un titre de presse. Et si la vente s'impose, mieux vaut la préparer pour le printemps, quand les acheteurs de résidences secondaires sont les plus nombreux. »

— Frédéric Rémy, Directeur de la Performance commerciale chez Capifrance

Conclusion

La taxe foncière augmentera probablement en 2027, mais pour la majorité des propriétaires de résidences secondaires, l'effet restera limité au regard de la valeur du bien. La décision de vendre doit reposer sur l'usage, le coût global, la plus-value et le marché local. Dans les communes qui surtaxent fortement, le calcul mérite d'être refait dès maintenant.

Pour connaître la valeur actuelle de votre bien, demandez une estimation de votre résidence secondaire. Situez-la parmi les biens en vente sur le littoral, à la montagne ou à la campagne et contactez un conseiller Capifrance local, qui connaît les acheteurs de votre secteur. Vous connaissez d'autres propriétaires qui s'interrogent ? Devenez apporteur d'affaires Capifrance.

FAQ - Questions fréquentes

La taxe foncière va-t-elle augmenter en 2027 ?

Très probablement : la revalorisation légale des bases, liée à l'inflation, devrait dépasser 3 %, sans compter les éventuelles hausses de taux votées localement.

Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?

Le propriétaire au 1er janvier, mais l'acte prévoit généralement un remboursement au prorata par l'acquéreur.

Comment savoir si ma commune majore la taxe d'habitation ?

La majoration figure sur votre avis de taxe d'habitation et dans les délibérations publiées par la commune et la DGFiP.

Puis-je transformer ma résidence secondaire en résidence principale ?

Oui, si vous y habitez réellement et habituellement. Une vente ultérieure pourra alors bénéficier de l'exonération de plus-value, sous réserve d'une occupation effective.

Une résidence secondaire louée à l'année paie-t-elle la taxe d'habitation ?

Non pour le propriétaire : la taxe d'habitation est due par l'occupant au 1er janvier. S'il s'agit de sa résidence principale, il ne la paie pas non plus depuis la suppression de cette taxe pour les résidences principales.

La taxe foncière peut-elle être réduite ?

Des exonérations existent pour certains propriétaires selon leurs revenus et leur âge, mais elles concernent principalement l'habitation principale. Vérifiez votre situation sur votre espace impots.gouv.fr.

Faut-il vendre avant le 1er janvier pour ne pas payer la taxe foncière 2027 ?

Le propriétaire au 1er janvier est redevable, mais l'acte prévoit en général un remboursement au prorata par l'acheteur : l'enjeu est donc limité.

Une résidence secondaire vendue en 2027 est-elle soumise à la plus-value ?

Oui, sauf exonération particulière : la plus-value est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention.

Les communes peuvent-elles encore augmenter leurs taux en 2027 ?

Oui, chaque commune et intercommunalité vote ses taux au printemps. Les montants définitifs ne sont connus qu'à la réception de l'avis d'imposition, à l'automne.

Une résidence secondaire classée F peut-elle être louée en saisonnier ?

Les meublés de tourisme sont soumis à des exigences de performance énergétique renforcées progressivement, et certaines communes imposent leurs propres règles : vérifiez avant de mettre le bien en location.

Une résidence secondaire héritée est-elle soumise aux mêmes taxes ?

Oui, l'héritier devient redevable de la taxe foncière et, s'il ne l'occupe pas à titre principal, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, éventuellement majorée.

Auteur :

Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale​

Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.