Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée créé par la loi ELAN de 2018 pour répondre aux besoins temporaires de logement des étudiants et des actifs en mobilité. Il présente également un intérêt pour les propriétaires bailleurs grâce à sa souplesse, son absence de reconduction tacite et l’absence de dépôt de garantie.
Dans cet article, découvrez le fonctionnement du bail mobilité, les conditions à respecter et ses avantages concrets pour les investisseurs locatifs.
En résumé
- Le bail mobilité est réservé à certains publics : étudiants, stagiaires, salariés en mission ou en formation. Sa durée est comprise entre 1 et 10 mois, sans reconduction tacite.
- Le logement doit être obligatoirement meublé conformément à la liste fixée par décret. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
- Le loyer est généralement libre, sauf lorsque le logement se situe dans une zone soumise à l'encadrement des loyers.
- Pour le propriétaire, le bail mobilité offre davantage de flexibilité, une sortie de bail simplifiée et peut être particulièrement intéressant dans les marchés immobiliers où la rotation des locataires est importante.
Définition du bail mobilité et publics éligibles
Un contrat créé par la loi ELAN
Le bail mobilité a été introduit par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Il est codifié à l'article 25-12 du Code de la construction et de l'habitation.
Il s'agit d'un contrat de location meublée dérogatoire destiné à répondre aux situations de mobilité géographique ou professionnelle. Contrairement au bail meublé classique, il ne relève pas du même fonctionnement que les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, mais dispose d'un régime autonome adapté aux séjours de courte durée.
Qui peut en bénéficier ?
Le bail mobilité peut uniquement être conclu lorsque le locataire justifie, au moment de la signature du contrat, de l'une des situations prévues par la loi :
- étudiant ;
- apprenti ;
- stagiaire ;
- personne en formation professionnelle ;
- salarié en mission temporaire ;
- salarié en mutation professionnelle ;
- personne engagée dans un service civique.
Le propriétaire doit vérifier la situation du locataire avant la signature du bail. Un justificatif est généralement demandé lors de l'entrée dans les lieux.
Ce type de location est particulièrement adapté aux villes universitaires et aux zones où la mobilité professionnelle est importante.
Durée et caractéristiques du logement
Une durée encadrée, sans reconduction tacite
La durée du bail mobilité est comprise entre 1 et 10 mois.
Le contrat peut être renouvelé ou prolongé une ou plusieurs fois, à condition que sa durée totale ne dépasse jamais 10 mois.
Au-delà de cette durée, il est nécessaire de conclure un nouveau contrat, généralement sous la forme d'un bail meublé classique.
Le bail mobilité ne peut jamais être reconduit tacitement. Il prend automatiquement fin à son terme, sans que le locataire ait besoin de donner congé.
Cette caractéristique simplifie la gestion locative pour le propriétaire.
Un logement obligatoirement meublé
Le logement proposé dans le cadre d'un bail mobilité doit respecter les critères de décence applicables aux logements meublés.
Il doit notamment comporter au minimum :
- une literie ;
- des dispositifs d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur ;
- de la vaisselle ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table ;
- des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien adapté au logement.
Cette liste correspond à celle applicable aux locations meublées classiques.
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Absence de dépôt de garantie et régime du loyer
Pas de dépôt de garantie, une spécificité forte
Le bail mobilité présente une particularité importante : le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire.
L'article 25-17 interdit expressément cette pratique. Aucun montant ne peut donc être demandé au titre du dépôt de garantie, quelle que soit la valeur du bien loué.
En revanche, le propriétaire peut demander la présence d'un garant ou bénéficier de la garantie Visale proposée par Action Logement. Ce dispositif gratuit peut notamment couvrir les loyers impayés ainsi que certains dommages locatifs.
Il permet ainsi de sécuriser la location tout en respectant les règles spécifiques du bail mobilité.
Un loyer libre, sauf en zone tendue
Le loyer d'un bail mobilité est généralement fixé librement par le propriétaire. Il n'est pas nécessaire de justifier le montant par rapport à un loyer de référence.
Toutefois, lorsque le logement se situe dans une zone soumise à l'encadrement des loyers, les règles applicables doivent être respectées, notamment dans des villes comme Paris ou Lille.
Il est donc important de vérifier la situation de la commune avant de déterminer le montant du loyer.
Les avantages du bail mobilité pour le propriétaire bailleur
Une flexibilité appréciable
Avec une durée comprise entre 1 et 10 mois, le bail mobilité permet d'adapter la location aux besoins temporaires du locataire, sans engagement d'un an avec reconduction.
Cette souplesse peut notamment être intéressante pour un propriétaire qui souhaite récupérer rapidement son logement pour un usage personnel ou dans le cadre d'une revente.
Une sortie de bail simplifiée
L'absence de reconduction tacite constitue un avantage important pour le bailleur.
À l'issue du contrat, le locataire quitte le logement sans qu'une procédure spécifique de congé soit nécessaire. Le propriétaire peut ainsi plus facilement remettre le bien en location et, lorsque les conditions sont réunies, enchaîner plusieurs baux mobilité avec des locataires différents.
Un marché porteur dans certaines zones
La demande peut être importante dans les villes universitaires et dans les zones où la mobilité professionnelle est élevée.
Les stagiaires, cadres en mission temporaire ou salariés mutés recherchent notamment des logements meublés et immédiatement habitables pour quelques mois.
Le propriétaire peut ainsi bénéficier d'une rotation plus rapide des locataires et d'un positionnement différent sur le marché locatif.
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Les obligations du bailleur en bail mobilité
Le propriétaire doit respecter les mêmes obligations générales en matière de sécurité et de décence du logement.
Les diagnostics techniques doivent également être fournis comme pour une location meublée classique. Ils peuvent notamment comprendre :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l'état des risques naturels et technologiques ;
- le diagnostic relatif à l'exposition au plomb lorsque celui-ci est applicable ;
- les diagnostics relatifs à l'électricité et au gaz lorsqu'ils sont nécessaires.
Le logement doit respecter les critères de décence, notamment en matière de surface minimale, de sécurité et d'accès aux équipements essentiels.
Le contrat doit être établi par écrit et mentionner explicitement le motif justifiant le recours au bail mobilité. À défaut, le contrat peut être requalifié en bail meublé classique.
Comparaison avec le bail meublé classique et la location saisonnière
Bail mobilité contre bail meublé classique
Le bail meublé classique est généralement conclu pour une durée d'un an avec reconduction tacite. Pour un étudiant, sa durée peut être de 9 mois sans reconduction automatique.
Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie pouvant aller jusqu'à deux mois de loyer hors charges.
Le bail mobilité s'adresse quant à lui à des profils spécifiques en situation de mobilité. Sa durée maximale est de 10 mois, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé et il ne peut jamais être reconduit tacitement.
Il offre donc davantage de flexibilité, mais concerne un public plus restreint.
Bail mobilité contre location saisonnière
La location saisonnière concerne généralement une clientèle de passage, pour quelques jours ou quelques semaines, notamment via des plateformes de location touristique.
Elle relève d'un régime fiscal et réglementaire distinct et peut être soumise à des autorisations municipales, notamment dans certaines zones tendues.
Le bail mobilité concerne quant à lui une occupation temporaire du logement comme résidence principale. Il bénéficie d'un cadre juridique spécifique et peut présenter des démarches administratives plus légères pour le propriétaire qu'une location saisonnière classique.
Conseils pratiques pour se lancer
Avant de mettre un logement en bail mobilité, plusieurs points doivent être vérifiés :
- vérifier l'éligibilité géographique du logement et les éventuelles règles d'encadrement des loyers ;
- s'assurer que le logement respecte les critères de décence et dispose de l'ensemble des équipements nécessaires ;
- rédiger un contrat conforme, mentionnant notamment le motif du bail mobilité et la situation du locataire ;
- se faire accompagner par un professionnel afin de sécuriser la location et de cibler les profils concernés.
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Conclusion
Le bail mobilité constitue une solution de location moderne et flexible destinée aux personnes ayant un besoin temporaire de logement dans le cadre d'une situation de mobilité identifiée.
Il représente une alternative au bail meublé classique grâce à une gestion simplifiée, notamment avec l'absence de reconduction tacite et de dépôt de garantie.
Pour un investisseur locatif, ce type de bail peut s'intégrer dans une stratégie de location, notamment dans les villes universitaires ou les secteurs où la mobilité professionnelle est importante.
FAQ
Le bail mobilité est-il accessible à tous les locataires ?
Non. Le bail mobilité est réservé à des catégories précises de locataires en situation de mobilité. Un salarié stable qui ne se trouve pas dans une situation de mobilité ne peut pas en bénéficier. Le propriétaire doit vérifier l'éligibilité du locataire avant la signature du contrat.
Peut-on renouveler un bail mobilité au-delà de 10 mois ?
Non. La durée totale du bail mobilité, renouvellements compris, ne peut pas dépasser 10 mois. À l'issue de cette période, un nouveau contrat doit être conclu, généralement sous la forme d'un bail meublé classique.
Le propriétaire peut-il demander un dépôt de garantie en bail mobilité ?
Non. Le dépôt de garantie est interdit dans le cadre d'un bail mobilité, quelle que soit la valeur du logement. En revanche, le propriétaire peut demander un garant ou recourir à la garantie Visale.
Le loyer d'un bail mobilité est-il totalement libre ?
Le loyer est généralement librement fixé par le propriétaire. Toutefois, les règles d'encadrement des loyers s'appliquent lorsque le logement se situe dans une zone concernée.
Quels diagnostics le bailleur doit-il fournir pour un bail mobilité ?
Le bailleur doit fournir les mêmes diagnostics que pour une location meublée classique, notamment le DPE, l'état des risques naturels et technologiques ainsi que, lorsque cela est applicable, les diagnostics relatifs au plomb, à l'électricité et au gaz.
Le bail mobilité est-il avantageux pour un investisseur locatif ?
Le bail mobilité peut être intéressant pour un investisseur locatif, notamment dans les villes universitaires et les secteurs où la mobilité professionnelle est importante. Il peut permettre une rotation plus rapide des locataires et une gestion simplifiée en fin de contrat. Il reste toutefois nécessaire d'étudier le marché local et de cibler les profils éligibles.
Auteur :
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
