Qu’est-ce que le dépôt de garantie en immobilier ? Quel est le rôle de cet acompte ? Comment définir son montant ? En 2023, plus de 880 000 logements anciens ont fait l’objet d’une transaction1. Dans la plupart des cas, la rédaction du contrat d’avant-vente s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie par l’acquéreur. Découvrez l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie pour un achat immobilier avec Capifrance, partenaire de tous vos projets d’achat, vente, location ou investissement.
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie dans une vente immobilière ?
En immobilier, la signature d’un compromis de vente s’accompagne, le plus souvent, du versement par l’acheteur d’un dépôt de garantie. Cette somme d’argent, versée à un moment clé de la transaction, joue un rôle essentiel dans la sécurisation de la vente immobilière.
Le dépôt de garantie matérialise l’engagement de l’acheteur à mener la transaction jusqu’à son terme. Il démontre au vendeur sa détermination à acquérir le bien. Le risque d’un désistement inopiné de sa part devient, par ailleurs, plus faible.
Très répandu en pratique, le dépôt de garantie n’est cependant pas une obligation légale. Vous souhaitez mettre votre bien en vente ? La demande d’un acompte est un moyen efficace de sécuriser la vente, pour vous comme pour le futur acquéreur.
Quel est le montant du dépôt de garantie pour un achat immobilier ?
Il n’existe pas de réglementation précise au sujet du montant du dépôt de garantie. Néanmoins, la pratique du marché a établi une fourchette comprise entre 5 et 10 % du prix de vente, hors frais de notaire2.
Par ailleurs, cet élément n’est pas figé : il peut donner lieu à une négociation entre l’acheteur et le vendeur, avant la rédaction du compromis. Un dépôt trop faible pourrait ne pas assurer une garantie suffisante pour le vendeur. Un montant excessif, à l’inverse, représenterait une charge financière trop importante pour l'acquéreur et son projet d'achat immobilier.
Quand faut-il verser le dépôt de garantie au propriétaire vendeur ?
Le dépôt de garantie est versé lors de la signature du compromis, en présence du notaire ou du professionnel de l’immobilier qui accompagne la transaction.
La somme n’est pas remise directement au vendeur :
- Elle fait l’objet d’un virement bancaire à l’attention du notaire en charge de la vente.
- Ce dernier la place sur un compte séquestre, pour la bloquer jusqu’à la finalisation de la vente.
- Le dépôt de garantie sera ensuite déduit du prix de vente final versé au vendeur.
Bon à savoir : ne pas verser un dépôt de garantie entre particuliers
Si vous signez un compromis de vente avec un particulier, évitez de verser l’acompte au vendeur. Pour sécuriser votre transaction, confiez cette somme au notaire en charge de la vente. Vous avez ainsi la garantie du placement de l’argent en lieu sûr.
Comment constituer le dépôt de garantie ?
Pour constituer un dépôt de garantie lors d’un achat immobilier, plusieurs solutions s’offrent aux acheteurs en fonction de leur situation financière et de leurs préférences. Voici les principales options disponibles :
Épargne personnelle
La méthode la plus courante consiste à puiser dans son épargne personnelle (comptes courants, livrets d'épargne, etc.). C’est une solution rapide et simple, car elle ne nécessite aucune démarche spécifique auprès d’une banque ou d’un autre organisme financier.
Prêt relais
Si l’acheteur possède déjà un bien immobilier en cours de vente, il peut demander un prêt relais pour financer le dépôt de garantie. Ce prêt temporaire permet de disposer rapidement des fonds nécessaires en attendant la vente de l’ancien bien.
Avance sur prêt immobilier
Dans certains cas, la banque peut accorder une avance sur le prêt immobilier destiné à l’achat. Cette avance peut couvrir tout ou partie du dépôt de garantie et sera ensuite intégrée au financement global de l'achat. L'acheteur peut ainsi utiliser une partie du montant prêté avant même la finalisation du crédit principal.
Caution bancaire
Certaines banques proposent des services de caution bancaire pour constituer un dépôt de garantie. Dans ce cas, la banque se porte garante auprès du notaire ou du vendeur et s’engage à verser le dépôt si nécessaire. L’acheteur paie une commission à la banque pour ce service, et les fonds restent en dépôt dans l’établissement bancaire jusqu'à la finalisation de la transaction.
Aide de l’entourage, donation ou prêt familial
Un acheteur peut également solliciter une aide financière auprès de sa famille ou de ses proches, sous forme de prêt ou de donation en argent pour un achat immobilier. Si cette somme est un prêt, il est recommandé de rédiger une reconnaissance de dette afin de formaliser l’accord et d’éviter tout malentendu.
Plan d’épargne logement (PEL)
Les fonds disponibles sur un Plan d’Épargne Logement (PEL) peuvent être utilisés pour constituer le dépôt de garantie. L’acheteur peut retirer tout ou partie des fonds de son PEL, ou demander un prêt PEL pour compléter le montant nécessaire si le plan est suffisamment ancien et remplit les conditions pour un emprunt.
Chacune de ces méthodes a ses avantages et inconvénients. Le choix dépendra de la capacité d’épargne, des possibilités de prêt, et des préférences personnelles de l’acheteur.
Restitution du dépôt de garantie immobilier : sous quelles conditions ?
Plusieurs situations peuvent entraîner le remboursement de l’acompte versé par l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier à vendre.
- Tout d’abord, la loi accorde à l’acheteur un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature du compromis de vente3. Durant cette période, il ou elle peut renoncer à l’achat sans avoir à justifier sa décision. Le dépôt de garantie lui est ensuite restitué en intégralité.
- Le compromis de vente prévoit aussi, en principe, un certain nombre de conditions suspensives. Ces clauses suspendent la réalisation de la vente en cas d’événements précis. Par exemple, l’obtention préalable d’un prêt immobilier est une condition suspensive courante. Si elle n’est pas réalisée dans le délai imparti, la vente est annulée. L’acompte est alors restitué. Pour justifier un refus de prêt, il faut cependant présenter au moins deux à trois refus de banques différentes, selon les termes prévus dans le compromis.
En dehors de ces deux situations, la restitution du dépôt de garantie est plus incertaine. Si l’acquéreur change d’avis et souhaite annuler la vente sans motif légitime, le vendeur est en droit de conserver la somme déjà versée.
Conclusion
Le dépôt de garantie constitue une charge financière à anticiper dans le cadre d’un projet d’achat immobilier. N’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un conseiller immobilier indépendant pour vous assister jusqu’à la fin de la transaction immobilière et veiller à ce que chaque étape se déroule dans les meilleures conditions.
Les 3 points clés à retenir sur le dépôt de garantie en immobilier :
- Le dépôt de garantie est une somme versée par l’acheteur pour sécuriser la vente.
- Le montant du dépôt est négociable. Il est le plus souvent compris entre 5 et 10 % du prix de vente.
- La restitution du dépôt est possible en cas de rétractation de l’acheteur dans le délai légal, ou si une condition suspensive s’applique.
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FAQ : Questions fréquentes sur le dépôt de garantie dans une transaction immobilière
Le dépôt de garantie est-il obligatoire dans toutes les transactions immobilières ?
Non, le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale dans les transactions immobilières. Cependant, il est couramment demandé pour sécuriser l'engagement de l'ache teur et dissuader un désistement.
Est-il possible de verser un dépôt de garantie inférieur à 5 % ?
Oui, le montant du dépôt de garantie est négociable entre l’acheteur et le vendeur. Bien que la fourchette de 5 à 10 % soit répandue, un dépôt inférieur peut être convenu si les deux parties sont d’accord.
Quelles sont les alternatives au dépôt de garantie pour sécuriser une transaction ?
Certaines transactions peuvent inclure une clause de pénalité pour désistement, une garantie bancaire ou une promesse unilatérale de vente. Ces alternatives offrent un niveau de sécurité, mais diffèrent du dépôt de garantie.
Que se passe-t-il si la transaction est annulée après la fin du délai de rétractation ?
Passé le délai de rétractation, le dépôt de garantie n'est remboursé que si une condition suspensive comme l’obtention du prêt immobilier n'est pas remplie. Sinon, le vendeur peut conserver le dépôt en cas de désistement non justifié de l'acheteur.
Peut-on payer le dépôt de garantie en plusieurs fois ?
En règle générale, le dépôt de garantie est versé en une seule fois lors de la signature du compromis de vente. Un échelonnement du versement est rare.
Comment est restitué le dépôt de garantie si la vente est annulée ?
Si la vente est annulée conformément à une condition légale (rétractation ou condition suspensive non réalisée), le notaire procède au remboursement du dépôt de garantie sur le compte bancaire de l'acheteur dans un délai défini, généralement quelques jours à quelques semaines.
Que se passe-t-il en cas de désaccord sur la restitution du dépôt de garantie ?
En cas de litige sur la restitution du dépôt, l’une des parties peut saisir le tribunal compétent pour statuer. Il est alors essentiel d’être bien conseillé juridiquement pour défendre ses droits.
Le dépôt de garantie est-il déductible des frais de notaire ?
Non, le dépôt de garantie n’est pas déductible des frais de notaire, mais il est déduit du montant final que l'acheteur doit verser au vendeur lors de la signature définitive de l'acte de vente.
