Mise à jour : août 2026
En résumé
L'indivision successorale place tous les héritiers sur un pied d'égalité : chacun détient une quote-part du bien, mais aucune part matérielle précise.
En principe, vendre un bien indivis exige l'unanimité des indivisaires ; à défaut, un indivisaire peut demander une autorisation judiciaire à la majorité des deux tiers des droits indivis.
La licitation est la vente aux enchères, amiable ou judiciaire, d'un bien indivis qui ne peut pas être partagé matériellement, afin d'en répartir le prix entre les héritiers.
On y recourt surtout en cas de désaccord persistant entre héritiers ou lorsqu'un indivisaire minoritaire bloque toute décision de vente.
La procédure peut se dérouler à l'amiable devant notaire ou, en cas de blocage total, devant le tribunal judiciaire, avec des coûts et des délais sensiblement plus élevés dans ce second cas.
Avant d'en arriver à la licitation, une vente amiable classique ou un rachat de parts entre héritiers restent des solutions plus rapides et souvent moins coûteuses.
Un décès dans la famille s'accompagne presque toujours d'une question très concrète : que faire de la maison ou de l'appartement laissé par le défunt ? Tant que la succession n'est pas réglée, ce bien immobilier appartient à l'ensemble des héritiers en indivision, c'est-à-dire collectivement, sans que chacun puisse revendiquer une pièce ou un étage en particulier. Cette situation, transitoire par nature, devient problématique lorsque les héritiers ne parviennent pas à s'entendre sur le sort du bien : certains veulent vendre rapidement, d'autres souhaitent le conserver, et parfois un seul indivisaire, minoritaire, suffit à bloquer toute décision pendant des mois, voire des années.
C'est dans ce contexte que la licitation entre en jeu. Peu connue du grand public, cette procédure de vente aux enchères d'un bien indivis permet de sortir de l'impasse lorsque le dialogue entre héritiers n'aboutit pas et que le bien, par nature indivisible en nature (une maison ne se coupe pas en trois), doit être vendu pour que chacun perçoive sa part en argent. Elle peut se dérouler à l'amiable, devant un notaire, ou de façon judiciaire, devant le tribunal, avec des implications très différentes en termes de coût, de délai et de contrôle laissé aux héritiers sur le processus.
Cet article vous explique ce qu'est l'indivision successorale et pourquoi elle bloque parfois la vente d'un bien, ce que recouvre exactement la licitation, dans quels cas y recourir, comment se déroule concrètement la procédure, quels en sont les coûts et délais, quelles alternatives existent, et enfin comment est traitée la fiscalité du partage successoral.
Qu'est-ce que l'indivision successorale et pourquoi elle peut bloquer une vente
Lorsqu'une personne décède en laissant plusieurs héritiers, le patrimoine qu'elle possédait, y compris ses biens immobiliers, tombe automatiquement en indivision successorale. Chaque héritier devient alors titulaire d'une quote-part du bien, généralement exprimée en fraction (par exemple un tiers, un quart), proportionnelle à ses droits dans la succession. Concrètement, personne ne possède « le salon » ou « le jardin » : tous les indivisaires sont copropriétaires de l'ensemble du bien, dans la limite de leur quote-part.
Cette organisation, pensée comme transitoire dans l'attente du partage définitif de la succession, fonctionne bien lorsque les héritiers s'entendent. Elle devient en revanche source de blocage dès que les intérêts divergent, ce qui est fréquent : un héritier peut avoir besoin de liquidités rapidement, un autre être attaché sentimentalement à la maison familiale, un troisième vouloir la conserver comme investissement locatif. Cette diversité d'objectifs explique pourquoi tant de biens indivis restent invendus pendant de longues périodes après un décès.
La règle de l'unanimité entre héritiers
Le principe qui gouverne l'indivision est celui de l'unanimité pour les actes les plus importants, dont la vente du bien immobilier fait partie. Concrètement, aucun indivisaire ne peut, seul, décider de vendre le bien commun : tous les héritiers, quelle que soit l'importance de leur quote-part, doivent donner leur accord pour signer l'acte de vente. Un indivisaire détenant seulement 5 % des droits sur un bien peut donc, en théorie, s'opposer à une vente souhaitée par les 95 % restants.
Cette règle protège chaque indivisaire contre une décision qui lui serait imposée, mais elle explique aussi pourquoi tant de successions restent bloquées lorsque le dialogue familial se dégrade. En pratique, il suffit qu'un seul héritier refuse de signer, ou simplement qu'il ne réponde pas aux sollicitations du notaire, pour que la vente amiable classique devienne impossible.
L'autorisation judiciaire à la majorité des deux tiers
Face à ce risque de blocage, la loi a introduit un mécanisme correcteur : les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, sous certaines conditions, demander au tribunal l'autorisation de vendre le bien même sans l'accord de la minorité restante. Cette procédure suppose de notifier l'intention de vendre aux indivisaires minoritaires par acte d'huissier, puis, en l'absence de réaction ou en cas de refus persistant, de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une autorisation de vente.
Cette voie à la majorité des deux tiers permet d'éviter, dans un certain nombre de cas, de devoir recourir directement à la licitation judiciaire, plus lourde. Elle reste toutefois une procédure encadrée, qui nécessite l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat pour être menée correctement, et qui ne s'applique pas lorsque la mésentente est plus profonde ou lorsque les quotes-parts en présence ne permettent pas d'atteindre ce seuil des deux tiers.
Qu'est-ce que la licitation ?
La licitation désigne la vente aux enchères d'un bien qui appartient à plusieurs personnes en indivision, réalisée dans le but de partager le prix obtenu entre les indivisaires, faute de pouvoir partager le bien lui-même en nature. Le terme peut sembler technique, mais le mécanisme est simple à comprendre : puisqu'une maison ou un appartement ne peut pas être physiquement divisé entre les héritiers sans en détruire la valeur ou l'usage, on procède à sa vente, et c'est le produit de cette vente, en argent, qui est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs droits respectifs.
La licitation peut concerner un bien indivis issu d'une succession, mais aussi, plus largement, tout bien détenu en indivision, y compris entre ex-conjoints après un divorce ou entre partenaires d'une indivision volontaire. Dans le cadre successoral, qui nous intéresse ici, elle intervient lorsque le partage amiable du patrimoine s'avère impossible et que la vente du bien constitue la seule issue pour permettre à chaque héritier de récupérer sa part.
Licitation amiable vs licitation judiciaire
Il existe deux grandes formes de licitation, qui n'impliquent ni le même degré de conflit, ni le même formalisme.
La licitation amiable intervient lorsque les héritiers, tout en étant d'accord sur le principe de vendre le bien aux enchères plutôt qu'à l'amiable classique (par exemple parce qu'ils souhaitent un prix fixé de façon transparente et incontestable), s'entendent pour organiser cette vente devant notaire. Elle se rapproche alors d'une vente notariale aux enchères, encadrée mais consensuelle.
La licitation judiciaire, à l'inverse, est ordonnée par le tribunal judiciaire lorsque les héritiers ne parviennent à aucun accord, ni sur la vente elle-même, ni sur ses modalités. C'est le juge qui décide alors de la mise en vente forcée du bien, fixe le cadre de la procédure et désigne, le cas échéant, les professionnels chargés de l'organiser (notaire, commissaire de justice). Cette voie, plus lourde et plus longue, reste réservée aux situations de blocage avéré, lorsque toutes les tentatives de résolution amiable ont échoué.
Dans quels cas recourir à la licitation
La licitation n'est pas la solution par défaut pour vendre un bien indivis : elle intervient en dernier recours, lorsque les mécanismes classiques de la vente amiable ont échoué ou sont manifestement inapplicables. Deux situations types conduisent le plus souvent à y recourir.
Désaccord entre héritiers sur le principe même de la vente
Le cas le plus fréquent est celui où les héritiers ne s'entendent pas sur l'opportunité de vendre le bien. Certains veulent le céder rapidement pour toucher leur part d'héritage, d'autres préfèrent le conserver, que ce soit pour des raisons affectives (la maison de famille) ou patrimoniales (un investissement locatif jugé rentable). Lorsque ce désaccord persiste malgré les tentatives de médiation familiale ou notariale, et qu'aucune des parties ne trouve de terrain d'entente sur un rachat de parts, la licitation devient l'issue permettant de trancher objectivement la question par la vente effective du bien.
Indivisaire minoritaire bloquant
Le second cas type est celui d'un indivisaire minoritaire qui refuse systématiquement de signer les actes nécessaires à la vente, sans pour autant proposer d'alternative crédible (rachat des parts des autres, par exemple). Même si les autres héritiers, majoritaires en droits, souhaitent avancer, la règle de l'unanimité les empêche de vendre sans son accord. Si la procédure à la majorité des deux tiers n'aboutit pas ou ne peut pas s'appliquer, la licitation judiciaire permet alors de dépasser ce blocage en confiant au tribunal la décision de vendre, indépendamment de la position de l'indivisaire récalcitrant.
Dans les deux cas, il est vivement recommandé de solliciter l'avis d'un professionnel avant d'engager une licitation, tant les enjeux financiers et relationnels peuvent être importants. Un conseiller immobilier local peut d'ailleurs utilement accompagner les héritiers, dès les premières discussions, pour objectiver la valeur du bien et faciliter le dialogue : demander une estimation immobilière gratuite en ligne permet souvent de désamorcer une partie des tensions en donnant à tous les indivisaires une base de discussion chiffrée et neutre.
Déroulement de la procédure de licitation
Concrètement, la licitation suit un déroulement différent selon qu'elle est menée à l'amiable ou de façon judiciaire.
La voie amiable devant notaire
Lorsque les héritiers, même en désaccord sur le prix ou les modalités précises, acceptent le principe d'une vente aux enchères organisée par un notaire, la procédure reste relativement souple. Le notaire en charge de la succession organise la vente, fixe généralement une mise à prix de départ (souvent inférieure à la valeur estimée du bien pour susciter les enchères) et convoque les enchérisseurs potentiels, qui peuvent être des tiers extérieurs à la famille ou les héritiers eux-mêmes, qui ont le droit de se porter acquéreurs de leur propre bien indivis.
Cette formule présente l'avantage d'être plus rapide et moins coûteuse qu'une procédure judiciaire, tout en garantissant un prix de vente déterminé de façon transparente, ce qui limite les contestations ultérieures sur le montant obtenu. Elle suppose néanmoins un minimum de coopération entre les indivisaires, au moins sur le principe de recourir à cette forme de vente.
La voie judiciaire devant le tribunal
Lorsque le blocage est total, un ou plusieurs héritiers peuvent saisir le tribunal judiciaire pour demander la licitation forcée du bien. Le juge examine la situation, vérifie que le partage en nature du bien est impossible ou inopportun, puis ordonne la vente aux enchères. Il désigne à cette occasion le professionnel chargé d'organiser la vente, généralement un notaire, et fixe les conditions de la mise à prix ainsi que les modalités de la vente (date, publicité, conditions de participation des enchérisseurs).
Cette procédure judiciaire est plus longue, car elle implique les délais propres à la justice (audiences, éventuels recours) et plus coûteuse, en raison des frais de procédure et d'avocat qui s'ajoutent aux frais notariés habituels. Elle reste cependant la seule issue possible lorsque le dialogue est totalement rompu entre les héritiers et qu'aucune autre solution, y compris l'autorisation judiciaire à la majorité des deux tiers évoquée plus haut, ne permet de débloquer la situation.
Dans les deux cas, une fois la vente réalisée, qu'elle profite à un tiers ou à un héritier lui-même, le prix obtenu est versé sur un compte géré par le notaire, puis réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts respectives, après règlement des frais de la procédure et, le cas échéant, des dettes de la succession.
Coûts et délais d'une licitation
La licitation, quelle que soit sa forme, engendre des coûts spécifiques qui viennent s'ajouter aux frais habituels d'une vente immobilière. Dans le cadre d'une licitation amiable, il faut compter les émoluments du notaire liés à l'organisation de la vente aux enchères, généralement calculés en pourcentage du prix de vente, ainsi que les frais de publicité nécessaires pour attirer des enchérisseurs. Ces coûts restent globalement comparables à ceux d'une vente notariée classique, avec une majoration liée à l'organisation spécifique des enchères.
Dans le cadre d'une licitation judiciaire, les coûts sont plus élevés : aux frais notariés s'ajoutent les frais de procédure devant le tribunal, les honoraires d'avocat (la représentation par avocat étant généralement nécessaire devant le tribunal judiciaire) et, éventuellement, les frais liés à des expertises ordonnées par le juge pour évaluer le bien ou vérifier l'impossibilité d'un partage en nature.
Sur le plan des délais, une licitation amiable bien préparée peut se dérouler sur quelques mois, comparable en durée à une vente immobilière classique un peu plus complexe. Une licitation judiciaire, en revanche, s'étale le plus souvent sur une durée plus longue, souvent supérieure à une année, en raison des délais de procédure devant les tribunaux, qui peuvent varier sensiblement selon la charge des juridictions et d'éventuels recours exercés par l'une des parties.
Ces délais et coûts supplémentaires justifient, dans la plupart des situations, d'explorer sérieusement les alternatives à la licitation avant de s'y engager, la voie judiciaire en particulier ne devant être envisagée qu'en dernier recours.
Les alternatives à la licitation
Avant d'envisager une licitation, plusieurs solutions plus souples méritent d'être étudiées avec attention, en particulier lorsque le désaccord entre héritiers reste gérable.
La vente amiable classique à un tiers
La solution la plus simple, lorsque tous les héritiers s'accordent sur le principe de vendre, reste la vente amiable classique du bien à un acquéreur tiers, exactement comme pour toute transaction immobilière. Cette voie suppose l'accord unanime des indivisaires sur le principe de la vente, sur le prix et sur les modalités, mais elle présente l'avantage d'être généralement plus rapide, moins coûteuse et de permettre une véritable mise en valeur commerciale du bien, avec une diffusion large auprès d'acquéreurs potentiels. Faire estimer le bien de façon indépendante, puis le confier à un professionnel pour le commercialiser auprès d'acquéreurs sérieux, en consultant par exemple les annonces immobilières Capifrance pour se situer par rapport au marché local, permet souvent d'aboutir à un accord plus rapide entre héritiers que ne le ferait une procédure de licitation.
Le rachat de parts entre héritiers
Autre alternative fréquente : lorsque l'un des héritiers souhaite conserver le bien (la maison familiale, par exemple), il peut proposer aux autres indivisaires de racheter leurs parts respectives, moyennant le versement d'une somme d'argent appelée soulte, calculée sur la base de la valeur du bien et des quotes-parts de chacun. Cette solution évite la vente du bien à un tiers et permet de régler la succession sans passer par une procédure aussi lourde que la licitation.
Le rachat de parts suppose toutefois que l'héritier repreneur dispose des moyens financiers nécessaires, éventuellement via un financement bancaire, et que les autres indivisaires acceptent la valeur retenue pour le bien. Une estimation objective et actualisée, réalisée par un professionnel indépendant, est ici encore un outil précieux pour fonder la discussion sur des bases solides et limiter les contestations ultérieures sur le montant de la soulte.
Il est également utile de rappeler que la situation de l'indivision successorale peut se complexifier davantage encore lorsqu'un conjoint survivant est présent dans la succession, les droits du conjoint survivant pouvant influer sur la répartition des parts et sur les décisions à prendre concernant le bien. De même, lorsque la succession présente une dimension internationale, par exemple parce que le défunt résidait à l'étranger ou possédait des biens dans plusieurs pays, la gestion de l'indivision et la vente du bien peuvent être soumises à des règles particulières qu'il convient d'anticiper dans le cadre d'une succession internationale. Enfin, certaines successions comportent un démembrement de propriété, lorsque le défunt avait, par exemple, donné la nue-propriété d'un bien tout en en conservant l'usufruit : dans ce cas, comprendre les mécanismes du démembrement de propriété est indispensable avant d'envisager toute vente, qu'elle passe par une licitation ou non.
La fiscalité du partage et de la licitation
Au-delà des aspects procéduraux, la vente d'un bien indivis dans le cadre d'une succession soulève des questions fiscales qu'il convient d'anticiper.
Le partage d'une succession, qu'il intervienne à l'amiable ou après une licitation, donne généralement lieu au paiement d'un droit de partage, calculé sur la valeur nette des biens partagés. Ce droit s'applique lorsque le partage met fin à l'indivision, y compris lorsque celle-ci résulte d'une vente par licitation dont le produit est ensuite réparti entre les héritiers. Son taux, fixé par l'administration fiscale, s'applique à la valeur des biens indivis après déduction des éventuelles dettes de la succession, et il convient de vérifier son montant précis au moment de l'opération auprès du notaire en charge du dossier, ce taux pouvant évoluer.
Sur le plan de la plus-value immobilière, la vente d'un bien reçu par succession est imposée, sauf exonération applicable (résidence principale du défunt occupée par un héritier qui la revend rapidement, durée de détention suffisante, etc.), sur la différence entre le prix de vente et la valeur du bien retenue au jour du décès, cette dernière valeur constituant le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value de chaque héritier. Une estimation précise de la valeur du bien au jour du décès, réalisée si besoin a posteriori par un professionnel, est donc un élément déterminant pour sécuriser ce calcul et éviter tout redressement ultérieur.
Enfin, il faut garder à l'esprit que les frais liés à la procédure de licitation elle-même (frais de notaire spécifiques, frais de justice le cas échéant) viennent généralement en déduction du prix de vente avant répartition entre les héritiers, ce qui réduit d'autant la somme nette perçue par chacun. C'est un élément à intégrer dans l'arbitrage entre licitation et alternatives amiables, la licitation judiciaire pouvant, en cumulant droit de partage, frais de procédure et honoraires d'avocat, réduire sensiblement le montant net revenant à chaque indivisaire par rapport à une vente amiable classique.
Faites appel à un conseiller immobilier Capifrance
Vendre un bien indivis dans un contexte de succession, a fortiori lorsque des tensions existent entre héritiers, est une opération délicate qui gagne à être accompagnée par un professionnel de terrain. Un conseiller immobilier Capifrance local peut vous aider à objectiver la valeur du bien grâce à une estimation fiable, à préparer un dossier de vente solide susceptible de convaincre l'ensemble des indivisaires, et à faciliter la communication entre héritiers en apportant un regard neutre et professionnel sur le marché local, ce qui permet souvent d'éviter le recours à une licitation judiciaire longue et coûteuse.
Conclusion
L'indivision successorale place les héritiers en situation de copropriété du bien, avec une règle d'unanimité qui peut bloquer toute vente en cas de désaccord.
Une autorisation judiciaire à la majorité des deux tiers des droits indivis permet parfois de dépasser un blocage minoritaire sans recourir directement à la licitation.
La licitation, vente aux enchères amiable ou judiciaire d'un bien indivis, permet de trancher la question de la vente lorsque le dialogue entre héritiers a échoué.
La voie amiable devant notaire reste plus rapide et moins coûteuse que la voie judiciaire devant le tribunal, réservée aux blocages les plus profonds.
Le rachat de parts entre héritiers ou une vente amiable classique à un tiers demeurent, dans la plupart des cas, des alternatives plus simples et plus économiques que la licitation.
Le droit de partage et l'imposition de la plus-value immobilière viennent s'ajouter aux frais de la procédure et doivent être anticipés dès le départ.
Face à la complexité de ces situations, mieux vaut ne pas rester seul : faites-vous accompagner par un professionnel dès les premières discussions entre héritiers pour construire, sereinement, votre projet de vente immobilière et éviter que la succession ne s'enlise dans un conflit prolongé.
FAQ
Qu'est-ce que la licitation en droit successoral ?
La licitation est la vente aux enchères, amiable ou judiciaire, d'un bien détenu en indivision par plusieurs héritiers, organisée lorsque ce bien ne peut pas être partagé en nature. Le prix obtenu à l'issue de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts respectives dans la succession.
Un héritier peut-il s'opposer à la vente d'un bien indivis ?
Oui, en vertu de la règle de l'unanimité, chaque indivisaire peut en principe s'opposer à la vente d'un bien indivis, quelle que soit l'importance de sa quote-part. C'est précisément ce type de blocage qui peut conduire les autres héritiers à demander une autorisation judiciaire à la majorité des deux tiers, voire à engager une procédure de licitation.
Quelle est la différence entre licitation amiable et licitation judiciaire ?
La licitation amiable est organisée par un notaire avec l'accord de tous les héritiers sur le principe de la vente aux enchères, tandis que la licitation judiciaire est ordonnée par le tribunal judiciaire lorsque le désaccord entre indivisaires est total. La voie amiable est généralement plus rapide et moins coûteuse que la voie judiciaire.
Un héritier peut-il racheter la part des autres au lieu de vendre le bien ?
Oui, c'est une solution fréquente : l'héritier qui souhaite conserver le bien peut racheter les parts des autres indivisaires en leur versant une soulte, calculée sur la base de la valeur du bien et des quotes-parts de chacun. Cette solution évite la vente à un tiers et permet de régler la succession sans recourir à la licitation.
Combien de temps dure une procédure de licitation ?
Une licitation amiable, bien préparée avec l'accord des héritiers, peut se conclure en quelques mois, dans des délais proches d'une vente immobilière classique. Une licitation judiciaire s'étend en revanche souvent sur une durée plus longue, en raison des délais propres aux procédures devant le tribunal, qui peuvent dépasser une année selon les cas.
Un héritier peut-il se porter acquéreur du bien lors d'une licitation ?
Oui, les héritiers indivisaires ont le droit de participer aux enchères lors d'une licitation et de se porter acquéreurs du bien, au même titre que des tiers extérieurs à la famille. C'est d'ailleurs une issue fréquente lorsque l'un des héritiers souhaite conserver le bien mais que les autres refusent un simple rachat de parts amiable.
Quels frais faut-il prévoir en cas de licitation ?
Une licitation entraîne des frais notariés liés à l'organisation de la vente aux enchères, auxquels s'ajoutent, en cas de procédure judiciaire, des frais de justice et des honoraires d'avocat. Le droit de partage, dû sur la valeur des biens partagés, s'applique également, ce qui réduit le montant net finalement perçu par chaque héritier par rapport à une vente amiable classique.
La licitation est-elle la seule solution en cas de désaccord entre héritiers ?
Non, la licitation constitue un dernier recours. Avant d'y songer, il est utile d'explorer une médiation familiale, une autorisation judiciaire à la majorité des deux tiers pour débloquer un indivisaire minoritaire, ou un rachat de parts entre héritiers. Une estimation objective du bien, réalisée par un professionnel, facilite souvent la recherche d'un accord amiable et permet d'éviter une procédure longue et coûteuse.
Auteur :
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
