En 2025, la plus-value immobilière reste un enjeu central pour les propriétaires vendeurs.
Que vous soyez particulier, investisseur ou héritier, la potentielle plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier peut être soumise à une fiscalité immobilière plus ou moins forte selon des critères spécifiques qu’il faut connaître.
Mode de calcul du gain net, imposition, exonérations possibles, abattements ou encore stratégies d’optimisation : ce guide complet vous aidera à comprendre les règles en vigueur pour anticiper au mieux la fiscalité et les leviers économiques liés à votre projet de cession.
Contactez votre conseiller immobilier Capifrance pour en savoir plus, estimer votre bien avec précision et réaliser la meilleure vente possible pour vous.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière représente tout simplement le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé en soustrayant le prix d'acquisition du prix de cession. Comprendre son mode de calcul est essentiel pour anticiper les implications fiscales lors d'une transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, d’une propriété privée, de locaux professionnels ou autres types de biens.
Définition et calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière correspond en effet à la différence entre le prix de vente d'un bien immobilieret son prix d'achat initial. Cette différence peut être positive, dans le cas d’une plus-value, ou négative, dans le cas d’une moins-value.
Le prix de cession est le montant réel de la vente, diminué des éventuels frais de cession supportés par le vendeur.
Le prix d'acquisition comprend le coût d'achat initial, majoré des frais d'acquisition tels que les frais de notaire et les droits d'enregistrement.
La formule de calcul simplifiée est donc :
Plus-value immobilière = Prix de cession - Prix d'acquisition
Exemple : si un bien a été acheté 150 000 € (incluant les frais d'acquisition) et revendu 200 000 €, la plus-value réalisée est de 50 000 €.
Plus-value brute, plus-value nette
La plus-value brute est le gain initial calculé sans tenir compte des éventuels abattements ou exonérations. Pour obtenir la plus-value nette imposable, il convient d'appliquer les abattements pour la durée de détention du bien.
En France, ces abattements fiscaux permettent une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Ainsi, plus la durée de détention est longue, plus la plus-value nette imposable est réduite, jusqu'à une exonération complète.
Par ailleurs, il est important de noter que certaines situations spécifiques peuvent ouvrir droit à des exonérations supplémentaires, notamment la vente de la résidence principale, sous réserve de remplir les conditions requises.
La fiscalité des plus-values immobilières en 2025
En 2025, la fiscalité des plus-values immobilières en France est régie par des règles précises, incluant des taux d'imposition spécifiques et des contributions additionnelles. Il est essentiel de comprendre ces dispositions pour anticiper les obligations fiscales lors de la cession d'un bien immobilier.
Taux d'imposition et prélèvements sociaux
Les plus-values immobilières réalisées par des particuliers sont soumises à une imposition spécifique. Le taux d'imposition sur la plus-value s'élève à 19 %.
À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux, comprenant la CSG ou Contribution Sociale Généralisée, et la CRDS ou Contribution au Remboursement de la Dette Sociale, qui totalisent 17,2 %.
Ainsi, le taux global d'imposition atteint 36,2 % sur la plus-value réalisée. D’autres contributions peuvent être requises dans certains cas.
Contribution exceptionnelle sur les plus-values élevées
Pour les plus-values immobilières dépassant 50 000 €, une contribution exceptionnelle est appliquée. Cette taxe supplémentaire est progressive, variant de 2 % à 6 % en fonction du montant de la plus-value réalisée au moment de vendre une maison ou vendre un appartement.
Par exemple, une plus-value de 60 000 € serait soumise à une contribution additionnelle de 2 %, tandis qu'une plus-value de 260 000 € entraînerait une contribution de 6 %.
Ces contributions visent à imposer davantage les gains substantiels issus de transactions immobilières. Par conséquent, il est recommandé de consulter un agent commercial immobilier Capifrance pour obtenir des informations actualisées et adaptées à votre situation spécifique, notamment en ce qui concerne les éventuelles exonérations ou abattements applicables.
Les abattements pour durée de détention
En France, la fiscalité des plus-values immobilières prévoit des abattements en fonction de la durée de détention du bien, pouvant conduire à une exonération totale après une certaine période.
Abattements pour l'impôt sur le revenu
Pour rappel, les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, mais un abattement pour durée de détention peut être appliqué selon le barème suivant :
Jusqu'à 5 ans de détention : aucun abattement.
De la 6ᵉ à la 21ᵉ année : abattement de 6 % par an.
22ᵉ année révolue : abattement de 4 %, conduisant à une exonération totale après 22 ans de détention.
Ainsi, pour une durée de détention de 10 ans, l'abattement atteint 30 % (5 années à 6 % chacune). Après 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu.
Abattements pour les prélèvements sociaux
Les prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %, bénéficient également d'abattements pour durée de détention, mais selon un calendrier différent :
Jusqu'à 5 ans de détention : aucun abattement.
De la 6ᵉ à la 21ᵉ année : abattement de 1,65 % par an.
22ᵉ année : abattement de 1,60 %.
De la 23ᵉ à la 30ᵉ année : abattement de 9 % par an, aboutissant à une exonération totale après 30 ans de détention.
Par conséquent, une exonération complète des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière est acquise après 30 ans de détention du bien.
Il est important de noter que ces abattements sont appliqués automatiquement lors de la cession du bien, en fonction de la durée de détention effective. Pour une estimation précise de la plus-value réalisable et des abattements applicables, il est recommandé d'utiliser des simulateurs en ligne ou de consulter un mandataire immobilier Capifrance.
Les exonérations fiscales spécifiques en cas de plus-value immobilière
La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, défini comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. En 2025, certaines situations permettent une exonération de cette plus-value, notamment en fonction de la nature du bien cédé ou de la situation personnelle du vendeur.
Vente de la résidence principale
La cession de votre résidence principale bénéficie d'une exonération totale de la plus-value immobilière. Pour être éligible, le bien vendu doit constituer votre habitation principale au jour de la vente.
Cette exonération s'applique également aux dépendances vendues simultanément, telles que les garages ou les caves.
De plus, en cas de séparation ou de divorce, si l'un des ex-conjoints quitte le domicile conjugal et que le bien reste la résidence principale de l'autre jusqu'à sa vente, l'exonération peut être maintenue pour les deux parties.
Autres cas d'exonération sur plus-value
Outre la vente de la résidence principale, d'autres situations ouvrent droit à une exonération de la plus-value immobilière.
- Cession d'un bien détenu depuis plus de 22 ans : Un abattement pour durée de détention s'applique, conduisant à une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de possession, et des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Vente d'un bien par un retraité ou une personne en situation de handicap : Sous conditions de ressources, les vendeurs percevant une pension de vieillesse ou titulaires de la carte mobilité inclusion peuvent être exonérés de la plus-value réalisée lors de la cession de leur bien immobilier.
- Cession d'un bien à un organisme en charge du logement social : Les ventes réalisées au profit de certains organismes, tels que les bailleurs sociaux, peuvent bénéficier d'une exonération, à condition que l'acquéreur s'engage à construire des logements sociaux dans un délai déterminé.
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale : Sous certaines conditions, notamment le remploi du prix de cession pour l'acquisition ou la construction de la résidence principale dans un délai de deux ans, la plus-value peut être exonérée lors de la première vente d'un bien immobilier.
Il est essentiel de se renseigner précisément sur les conditions spécifiques à chaque type d'exonération et de consulter un professionnel pour optimiser la fiscalité liée à la vente de votre bien immobilier.
Comment optimiser la plus-value immobilière ou réduire son imposition ?
Optimiser ou réduire la plus-value immobilière imposable est une préoccupation majeure pour les vendeurs souhaitant minimiser leurs charges fiscales. Avant de signer l’acte de vente, plusieurs stratégies légales peuvent être mises en œuvre pour atteindre cet objectif, notamment en tenant compte des travaux effectués et en anticipant la durée de détention du bien.
Travaux et frais pouvant être déduits de la plus-value
L'une des méthodes pour diminuer la plus-value imposable consiste à intégrer certains frais et dépenses, ce qui fait augmenter naturellement le prix d’acquisition. En effet, les travaux de rénovation peuvent, sous conditions, être ajoutés au prix d'achat initial, augmentant ainsi le montant total des investissements réalisés sur le bien.
Pour être éligibles, ces travaux doivent concerner l'amélioration, la construction ou l'agrandissement du bien, à l'exclusion des dépenses d'entretien ou de réparation courante. Il est impératif de conserver les factures de travaux détaillées, émises par des professionnels, servant de justificatifs fiscaux lors de la déclaration de la plus-value.
De plus, les frais notariés et autres frais d'acquisition majorés peuvent également être ajoutés au prix d'achat, contribuant ainsi à réduire la plus-value imposable. Ces frais comprennent :
- les droits d'enregistrement,
- les honoraires du notaire,
- les commissions versées aux intermédiaires en immobilier
Anticiper pour optimiser sa stratégie de vente
L'anticipation est cruciale pour optimiser la fiscalité liée à une vente immobilière. La stratégie de détention du bien joue un rôle déterminant, notamment en raison des abattements pour durée de détention qui peuvent conduire à une exonération totale de la plus-value après une certaine période.
En France, comme nous l’avons expliqué précédemment :
- une exonération totale de l'impôt sur le revenu est accordée après 22 ans de détention,
- ainsi qu’une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Transformer un bien en résidence principale peut également ouvrir droit à une exonération résidence principale lors de la vente. Cependant, cette démarche nécessite de respecter certaines conditions, notamment en termes de durée d'occupation effective.
Il est recommandé de consulter un professionnel pour obtenir un conseil en fiscalité immobilière adapté à votre situation. Votre conseiller immobilier Capifrance pourra vous aider à élaborer une stratégie patrimoniale efficace, en tenant compte de vos objectifs à long terme et des spécificités de votre patrimoine immobilier.
Une stratégie de commercialisationefficace et sur-mesure vous sera proposée. Grâce à une diffusion optimale de votre annonce immobilière sur les plus grands portails français et des outils innovants tels que le homestaging 3D, la visite virtuelle ou la vente interactive, vous pourrez mettre en valeur votre bien et obtenir le meilleur prix de vente.
Plus-value immobilière et types de biens concernés
La plus-value immobilière concerne divers types de biens, chacun soumis à des règles fiscales spécifiques.
Vente d'un bien locatif ou d'un investissement immobilier
Lors de la cession d'un bien locatif ou d'un investissement immobilier, la plus-value est généralement soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, assorti de prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour autant, les abattements pour durée de détention s'appliquent également. Il est important de noter que les dispositifs fiscaux tels que le régime réel ou le micro-foncier influencent la fiscalité des revenus locatifs, mais n'affectent pas directement la taxation de la plus-value lors de la vente ou dans le cadre d’un projet d’achat revente immobilier.
Vente d'un terrain, d'un local ou d'un bien en SCI
- La cession d'un terrain constructible est soumise aux mêmes règles de taxation des plus-values que les autres biens immobiliers. Cependant, des abattements exceptionnels peuvent s'appliquer sous certaines conditions, notamment si le terrain est situé dans une zone tendue et destiné à la construction de logements collectifs.
- Pour les locaux commerciaux et professionnels, la plus-value est imposée selon les mêmes modalités que pour les autres biens immobiliers, avec des spécificités possibles en fonction de la nature de l'activité exercée.
- Dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu, la plus-value réalisée lors de la cession d'un bien est imposée directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts dans la société. Les règles d'abattement pour durée de détention s'appliquent de la même manière que pour les particuliers. Il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales liées à la structure de détention du bien pour anticiper la fiscalité applicable lors de la cession.
Conclusion
En résumé, la plus-value immobilière est un enjeu majeur lors de la revente d’un bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, d’un terrain ou d’un investissement locatif.
- Il est essentiel d’anticiper la fiscalité immobilière applicable, notamment les abattements « pour durée de détention » et les conditions d’exonération en termes d’impôts et de cotisations,
- Il est également important de connaître les possibilités de déduction de travaux, en particulier pour de la rénovation énergétique.
- Pour chaque projet de vente, il est recommandé de solliciter votre conseiller immobilier Capifrance local afin d’identifier les leviers d’optimisation disponibles et finaliser la transaction au bon prix, dans les meilleures conditions.
- Votre conseiller Capifrance commencera par réaliser pour vous une estimation immobilière de qualité professionnelle, argumentée et fondée sur les données réelles du marché local et national.
FAQ – Questions fréquentes sur la plus-value immobilière 2025
La plus-value est-elle toujours imposable lors d’une vente ?
Non, certaines ventes immobilières générant une plus-value sont exonérées, notamment celles de la résidence principale ou dans le cadre d’une détention prolongée.
Peut-on réduire sa plus-value en déclarant des travaux ?
Oui, à condition que ces travaux soient justifiables par des factures et réalisés par des professionnels pour de la construction, de la rénovation, de l’amélioration ou de l’extension, en accord avec les critères d’éligibilité.
Quel est le taux d’imposition global sur une plus-value immobilière ?
En 2025, le taux global est de 36,2 %, incluant l’impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %).
Quelle est la durée de détention pour une exonération totale ?
L’exonération totale s’applique après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Est-ce que la plus-value concerne aussi les biens en SCI ?
Oui, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers ou des sociétés, selon le statut fiscal de la SCI.
Auteur :
Frédéric REMY, Directeur de la performance commerciale Capifrance
« Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers. »
