Le droit de mutation est une notion essentielle en matière de transactions immobilières. Il désigne l'ensemble des frais, taxes et charges que l'acquéreur d'un bien immobilier doit s'acquitter lors de la vente de ce bien. Ces frais sont calculés en fonction de la valeur du bien immobilier et varient en fonction de la nature de la transaction, notamment dans le cadre des ventes en viager.
Nous allons donc voir le fonctionnement du droit de mutation, les cas spécifiques dans le cadre des viagers occupés ou libres, ainsi que les éléments nécessaires pour comprendre les calculs des frais de notaires.
Le principe des droits de mutation
Les droits de mutation sont des frais que l'acheteur doit régler au moment de l'achat, et ils sont calculés en fonction de la valeur du bien. Ces frais sont souvent appelés « frais de notaires », même si cela inclut aussi d'autres coûts comme les honoraires du notaire et certaines taxes. En résumé, les droits de mutation sont là pour officialiser la vente et enregistrer le transfert de propriété du bien.
L’acquéreur et les droits d’enregistrement
Lors d'une transaction immobilière, l'acquéreur, ou débirentier dans le cadre d’un viager, est responsable du paiement des droits d’enregistrement. Ce paiement doit être effectué dès la vente du bien. Si l'acheteur n'est pas soumis à la TVA, il devra respecter ces obligations fiscales et payer les droits de mutation.
Le droit de mutation dans le cadre d’un viager
Les transactions immobilières réalisées en viager ont des spécificités qui modifient la façon de calculer les droits de mutation. Un viager implique une vente où le paiement est généralement divisé en deux parties : un bouquet (sommes versées immédiatement) et une rente viagère (versements réguliers jusqu’au décès du vendeur).
Le viager libre
Dans le cas d’un viager libre, c’est-à-dire sans droit d’usage et d’habitation, les droits de mutation sont calculés sur la valeur totale du bien, c'est-à-dire sa valeur de marché. L’acheteur doit donc payer les frais de mutation en fonction de la valeur totale du bien.
Le viager occupé
En revanche, dans le cadre d’un viager occupé, où le vendeur reste dans le bien jusqu'à son décès, les droits de mutation sont calculés différemment. Ils sont basés sur le reste à vendre: valeur vénale du bien déduite de la valeur d’occupation (DUH).
Calcul des droits de mutation en viager occupé
Le calcul des droits de mutation dans un viager occupé est plus complexe que dans un viager libre, car ils sont calculés sur la valeur du "reste à vendre", et non sur la valeur vénale du bien comme pour une vente traditionnelle.
Détermination de la valeur du DUH
La valeur du DUH est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur et d’autres critères, tels que l’âge du vendeur et la valeur estimée du bien. Ces éléments permettent de déterminer le montant que représente l’occupation du vendeur dans son bien. Ce montant sera donc déduit de la valeur vénale pour nous donner le montant du reste à vendre. C’est sur cette somme que sera réparti le montant du bouquet et le capital à convertir en rente. C’est aussi sur ce montant (reste à vendre) que seront calculés les droits de mutation pour la vente d’un viager occupé.
Exemple : Si la valeur vénale du bien est de 350 000 € et que la valeur du DUH est estimée à 40% de cette valeur (soit 140 000 €), le calcul des droits de mutation sera fait sur la valeur de 210 000 €, c’est-à-dire la valeur vénale du bien après déduction de la valeur de l’occupation (350 000 € - 140 000 €).
Dans cet exemple sur une vente en viager occupé, les frais de notaires seront calculés sur la valeur du reste à vendre, soit 210 000 € dans ce cas. Il est donc essentiel de connaître la valeur de l’occupation pour déterminer précisément le montant des droits de mutation.
Les étapes clés du calcul des frais de notaires
Le calcul des frais de notaire repose sur plusieurs critères. Voici comment ils sont généralement déterminés lors d'une vente en viager :
• Estimation de la valeur vénale du bien : La première étape consiste à obtenir une estimation de la valeur du bien immobilier. Cette évaluation doit être effectuée par un conseiller expert. Chez Capifrance, nous possédons des conseillers spécialistes viager sur de nombreux départements afin de pouvoir vous aider à effectuer au mieux cette évaluation.
• Calcul de la valeur du DUH : La valeur du DUH est déterminée en tenant compte de l’espérance de vie du vendeur et des autres critères associés. Nous avons besoin de connaître cette valeur afin de pouvoir appliquer une décote sur la valeur vénale du bien.
• Calcul du « reste à vendre » : Une fois la valeur du DUH connue, nous connaissons aussi le montant du reste à vendre (valeur vénale - valeur du DUH). C'est sur ce montant de référence que seront calculés les droits de mutation.
• Application du taux des droits de mutation : Les droits de mutation sont ensuite calculés en appliquant un pourcentage (ce pourcentage dépend d’un barème).
Conclusion
Le droit de mutation fait partie des frais à payer lors d'une transaction immobilière. Dans le cadre d’une vente en viager occupé, les droits de mutations sont calculés sur la valeur du reste à vendre (valeur vénale du bien déduite de la valeur d’occupation DUH ).
En revanche, pour un viager libre, les droits de mutation sont calculés de manière traditionnelle, comme pour une vente classique.
Que vous achetiez un bien immobilier en viager libre ou occupé, il est essentiel de comprendre ces différents calculs pour anticiper les frais qui seront à votre charge lors de la vente du bien. Un conseiller immobilier ou un notaire pourra vous accompagner pour obtenir des estimations précises et vous guider dans les démarches à suivre.
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FAQ :
Les frais de notaires varient t’ils selon les régions ou les départements ?
Oui, les droits de mutation peuvent varier d’une région à l’autre en fonction de la législation locale. Certains départements appliquent des taux différents, ce qui peut influencer le montant total des frais à payer.
Les droits de mutation sont-ils remboursables si la transaction échoue ?
Non, les droits de mutation ne sont en aucun cas remboursables, et il n'y a aucune raison de les rembourser, puisqu'ils sont acquittés lors de la signature de l'acte de vente.
Peut-on estimer la valeur des droits de mutation avant la vente ?
Oui, on peut estimer les droits de mutation, mais le calcul précis se fait avec un notaire.
Les acquéreurs achètent un reste à vendre pas une valeur vénale ni une valeur de DUH.
Auteur
Audrey BERNARD - Responsable filière Viager
Experte dans le domaine du viager, je souhaite partager mes connaissances pour vous accompagner au mieux dans vos projets immobiliers.
