Le viager est-il une solution immobilière avantageuse ?
Le viager est une forme particulière de transaction immobilière qui peut sembler complexe au premier abord. Pourtant, il offre des opportunités intéressantes tant pour les vendeurs que pour les acheteurs.
Qu'est-ce que le viager ?
Le viager est un contrat dans lequel une personne vend son bien immobilier à un acheteur, en échange d'un paiement initial (appelé bouquet) lors de la signature de l'acte de vente, ainsi que d'une rente mensuelle que l'acheteur devra verser au vendeur jusqu’à son décès. Le vendeur peut continuer à habiter dans son bien, ou prendre la décision de ne pas conserver son droit d’usage et d’habitation, ce qui reviendrais à faire un viager libre de toute occupation de façon immédiate. Cette transaction s’étend jusqu’au décès du vendeur, et c'est là l’aspect particulier du viager, car la durée de l’engagement dépend de l'espérance de vie du vendeur.
Il existe principalement trois types de viagers, chacun ayant des caractéristiques qui répondent à des besoins spécifiques des parties concernées, le viager occupé, le viager libre et le viager sans rente.
Les différents types de viagers :
Le viager occupé
Le viager occupé est le type de viager le plus couramment utilisé. Dans ce cas, le vendeur continue à occuper le bien immobilier, jusqu'à son décès. Il en garde le droit d’usage et d’habitation, tout en recevant un capital appelé “bouquet” et des rentes mensuelles de la part de l'acheteur. Cette solution est idéale pour les personnes âgées qui souhaitent rester vivre dans leur bien tout en améliorant leurs revenus. Le viager occupé permet donc au vendeur de maintenir son cadre de vie tout en sécurisant une source de revenu jusqu’à son décès.
Cela permet également, d'obtenir rapidement des fonds pour des projets personnels, tout en offrant à l'acheteur l’opportunité de faire un investissement à long terme. Mais ce type de contrat est principalement basé sur l’aléa, en d’autres termes, l’acquéreur ne pourra pas savoir si son investissement s’avère rentable ou non avant le décès du vendeur.
Le vendeur qui a vendu en viager occupé bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation sur son bien. Cela répond par exemple à la situation où le vendeur n’a plus les moyens financiers d’entretenir son bien mais souhaite continuer d’y vivre.
Le type de viager est choisi en fonction de la volonté et des besoins des vendeurs. Il permet également à l’acheteur de se projeter dans un investissement à long terme. L’avantage du viager occupé pour le vendeur, est qu’il peut rester dans son logement jusqu’à son décès. En revanche, si celui-ci souhaite quitter son logement pour aller en maison de retraite par exemple, il peut abandonner son droit d’usage et d’habitation. Dans ce cas, l’acquéreur pourra prendre possession du bien et continuera à verser les rentes jusqu’au décès du vendeur.
Le viager libre
Le viager libre, est une forme de vente en viager où le vendeur cède son bien à l’acquéreur moyennant le versement d’un capital appelé “bouquet” à la signature de l’acte et le versement de rentes toute sa vie durant. En outre, l'acheteur devient immédiatement propriétaire du bien, sans que la propriété soit partagée. Il peut donc choisir d'occuper le bien ou de le mettre en location, comme il le souhaite. Le vendeur, de son côté, continue de percevoir une rente, mais renonce à tout droit d’usage et d’habitation du bien immobilier.
Ce type de viager est donc intéressant pour ceux qui souhaitent soit occuper le bien directement, soit le mettre en location pour générer des revenus passifs. Ce type de viager est destiné aux personnes souhaitant effectuer un investissement locatif ou acquérir une résidence principale. Lors de la signature de l’acte authentique, le vendeur se sépare définitivement de sa propriété, et l’acquéreur en devient pleinement propriétaire.
Pour le vendeur, ce type de viager permet de récupérer rapidement un capital, tout en ayant des revenus réguliers et en percevant une rente mensuelle.
Le viager sans rente
Le viager sans rente, est un type de viager moins courant. Il se traduit par une transaction immobilière dans laquelle le vendeur cède son bien moyennant un capital versé à la signature de l’acte authentique. Contrairement au viager classique, l’acquéreur ne verse aucune rente mensuelle au vendeur.
Ce type de viager est adapté aux transactions rapides, où le vendeur ne souhaite pas percevoir de revenu mensuel, mais préfère un comptant. Cela permet à l’acquéreur d’obtenir un bien immobilier bénéficiant d’une décote liée à l’occupation du vendeur en payant le solde en une seule fois à la signature de l’acte authentique. L’avantage premier pour le vendeur dans ce type de transaction est qu’il n’a pas à se soucier du non-paiement des rentes, puisqu’il obtient un capital immédiatement afin de pouvoir réaliser ses projets. Pour l’acquéreur, l’avantage premier est que ce type de transaction permet un investissement plus sûr car même si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie, cela n’impactera pas le coût de son acquisition contrairement au viager occupé classique ou au viager libre.
Les autres formes de vente qui rentrent dans le viager
La cession de la nue-propriété
La cession de la nue-propriété permet au vendeur de conserver l’usufruit sa vie durant, tout en léguant sa nue-propriété à l'acheteur. Ainsi, le vendeur devient usufruitier, tandis que l'acheteur en devient le nu-propriétaire.
Pour l'acheteur, cette opération constitue un investissement à long terme, acquis à un prix réduit. Il pourra pleinement disposer du bien lorsque le vendeur le quittera, ce qui représente un potentiel de valorisation futur, sans versement d’une rente ou de mensualités.
La vente à terme
La vente à terme permet à l'acheteur d'acquérir un bien moyennant le paiement d’un capital à la signature de l’acte authentique ainsi que des mensualités jusqu’au terme défini sur le contrat.
Pour l'acheteur, cela permet d’acquérir un bien à un prix défini comportant des facilités de paiement. Il connait à l’avance le montant de son investissement car rien n’est lié à l’espérance de vie du vendeur. L'objectif premier de ce type de transaction est de permettre au vendeur de percevoir une somme à la signature ainsi que des mensualités pendant un temps défini. Quant à l’acquéreur, cela lui permet d’obtenir une solution de paiement afin d’éviter de souscrire à un prêt. Une fois la période écoulée, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien. C’est une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent un investissement à moyen ou long terme.
Quels sont les avantages d’opter pour un viager ?
Le viager présente des avantages considérables aussi bien pour les vendeurs que les acheteurs. Pour le vendeur, il offre une sécurité financière à vie grâce à la rente, ainsi que la possibilité de continuer à vivre dans son bien selon le type de viager choisi, tout en percevant un capital initial sous forme de bouquet. Cela peut être une solution idéale pour les personnes âgées cherchant à améliorer leur pouvoir d'achat ou à financer des projets personnels.
Quels sont les inconvénients du viager ?
Le viager présente quelques inconvénients pour les deux parties. Le principal inconvénient pour le vendeur concerne la rente viagère. En effet, si l’acquéreur cesse de verser la rente, le vendeur perd le complément de revenus dont il bénéficiait. Pour prévenir ce risque, la clause résolutoire est présente dans tous les contrats et dans les actes, qui autorise le vendeur à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont pas versées par l’acheteur.
Du côté de l'acheteur, le principal risque est l'incertitude sur la durée de l’opération, car l’achat dépend de l’espérance de vie du vendeur. Par ailleurs, dans un viager occupé, l’acheteur ne pourra pas utiliser le bien avant le décès du vendeur, mais doit payer la taxe foncière ainsi que les gros travaux.
Le viager est-il une solution qui peut s’adapter aux besoins de chacun ?
Le viager est un mécanisme complexe, mais qui peut effectivement s’adapter aux besoins de chacun, tant pour le vendeur que pour l’acheteur, en fonction de leurs attentes spécifiques. Que ce soit pour un viager occupé, libre ou un viager sans rente, chaque option présente des avantages à considérer.
Toutefois, avant de se lancer dans une telle transaction, il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques et financières. Ilest recommandé de consulter votre conseiller immobilier pour sécuriser l’investissement et garantir une expérience positive pour toutes les parties concernées. Si vous souhaitez explorer cette solution, n’hésitez pas à nous contacter!
Auteur
Audrey BERNARD - Responsable filière Viager
Experte dans le domaine du viager, je souhaite partager mes connaissances pour vous accompagner au mieux dans vos projets immobiliers.
