La recherche d'un local professionnel à louer est une étape cruciale pour tout entrepreneur ou professionnel souhaitant développer son activité. Une visite bien préparée permet de s'assurer que le local répond aux besoins spécifiques de l'entreprise et respecte les normes en vigueur.
Préparer sa visite en listant ses besoins
Avant même de prendre rendez-vous pour une visite, il est essentiel de bien définir les besoins de votre activité. Une préparation rigoureuse permet de gagner du temps, d’éviter les mauvaises surprises et de mieux comparer les différentes offres pour trouver votre local professionnel.
Déterminer les besoins opérationnels
Chaque activité a ses spécificités, et le local professionnel doit y répondre de façon optimale.
La première chose à vérifier est la superficie nécessaire : un commerce de détail n’aura pas les mêmes exigences qu’un cabinet de consultation ou un entrepôt logistique.
Il faut également réfléchir à la configuration des espaces : Avez-vous besoin de bureaux cloisonnés pour plus d’intimité, ou d’un open space pour favoriser la collaboration ?
La hauteur sous plafond peut également être déterminante, notamment pour des activités nécessitant du rayonnage, stockage vertical, ou des activités utilisant du matériel haut comme, les salles de sport, jeux pour enfants, dentistes… Enfin, selon votre secteur, la présence d’une zone d’accueil pour la clientèle ou d’un espace de stockage sécurisé peut s’avérer indispensable.
Anticiper le budget global
Il est important de prendre en compte l’ensemble des coûts liés à l’occupation du local. Les charges locatives, parfois élevées dans certains bâtiments, peuvent impacter significativement votre trésorerie. Il convient aussi d’anticiper d’éventuels travaux d’aménagement ou de mise aux normes, qu’ils soient à votre charge ou à celle du bailleur.
N’oubliez pas les frais annexes, comme la taxe foncière (si répercutée), la contribution économique territoriale (CFE), ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), souvent peu visibles mais bien réels. En dressant un budget prévisionnel complet, vous vous assurez une gestion saine dès le départ.
Vérifier la conformité aux réglementations
Lors de la visite, il est crucial de s'assurer que le local respecte les normes légales et de sécurité en vigueur. Cela garantit non seulement la sécurité de vos employés et clients, mais aussi la conformité aux exigences légales.
Accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR)
L’accessibilité est une obligation légale, notamment pour les entreprises recevant du public.
- Accès physique : Vérifiez la présence de rampes d’accès pour les personnes en fauteuil roulant, de portes suffisamment larges et de cheminements sans obstacles. Si le local se trouve à un étage, un ascenseur conforme aux normes d’accessibilité doit être disponible.
- Sanitaires adaptés : Des toilettes accessibles doivent être aménagées, avec les dimensions, équipements et signalétiques appropriés pour garantir confort et autonomie.
- Signalétique et repères visuels : Utilisez une signalétique claire, lisible et contrastée. Intégrez des pictogrammes et, si possible, du braille pour les personnes malvoyantes ou non-voyantes.
- Accessibilité sonore : Prévoir des dispositifs de communication visuelle (affichages lumineux, boucles magnétiques, etc.) pour les personnes sourdes ou malentendantes.
- Accueil et accompagnement : Formez le personnel à l’accueil de tous les types de handicap et veillez à proposer des solutions d’accompagnement si nécessaire.
Sécurité incendie et installations techniques
La sécurité incendie est essentielle dans tout lieu de travail. Vérifiez que les issues de secours sont bien dégagées et accessibles, et que les matériaux utilisés dans le bâtiment respectent les normes de sécurité incendie. Un local mal sécurisé peut entraîner des risques majeurs et des amendes.
Les installations techniques doivent répondre à des normes de sécurité et de fonctionnalité.
- Assurez-vous que l’installation électrique est conforme à votre usage (biphasée ou triphasée) et aux normes (rapport Q18 par ex. Voir notre article)
- Vérifiez le bon fonctionnement des systèmes de chauffage et de ventilation, indispensables pour le confort des occupants
- Renseignez-vous sur la présence de réseaux internet et téléphoniques haut débit, afin d’assurer une connectivité adéquate pour vos activités professionnelles.
Évaluer l'emplacement des locaux professionnels
L'emplacement d'un local professionnel joue un rôle crucial dans la réussite de votre entreprise. Un bon emplacement peut attirer de nouveaux clients et faciliter l'accès aux services, tandis qu'un emplacement mal choisi peut limiter vos opportunités. Voici les principaux critères à considérer lors de l'évaluation de l'emplacement.
Le quartier
L’emplacement doit correspondre à votre clientèle cible. Un quartier haut de gamme sera idéal pour une clientèle premium, tandis qu’un secteur avec une forte circulation piétonne ou bien desservi par les transports sera plus adapté à une activité générale. L’image de marque de votre entreprise doit également être considérée.
Accessibilité
L’accès doit être facile pour les clients et employés. Vérifiez la proximité des transports en commun, des parkings et l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Tenez aussi compte des horaires de circulation et de l’accès pour les livraisons.
Concurrence
Analysez la présence d’entreprises similaires dans la zone. Trop de concurrence peut nuire à votre visibilité, mais une certaine proximité peut attirer une clientèle commune.
Évolution du quartier
Renseignez-vous sur les projets futurs dans le quartier. Un secteur en développement peut offrir des perspectives intéressantes, tandis qu’un quartier en déclin pourrait affecter la fréquentation et la demande.
Analyser le bail commercial
Le bail commercial définit les règles de votre relation avec le propriétaire. Voici les points clés à vérifier.
Conditions de durée et de résiliation
Il est important d’avoir une bonne connaissance du bail commercial (dit 3/6/9) et de se faire accompagner éventuellement par un avocat ou notaire d’affaires (bail 3-6-9 ou précaire), le préavis et les modalités de sortie. Assurez-vous également que le bail prévoit le droit au renouvellement.
Répartition des coûts et obligations
Depuis 2014, certaines charges et dépenses sont obligatoirement à la charge du bailleur, comme les gros travaux (article 606 du Code civil). Assurez-vous que le bail respecte cette répartition légale. Vérifiez également les charges locatives et d’entretien. Enfin, examinez les conditions de révision du loyer : depuis 2014, l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) est obligatoire pour la plupart des baux commerciaux.
Clauses particulières à surveiller
Soyez attentif aux clauses spécifiques telles que le droit au bail, la possibilité ou non de sous-louer, ainsi que les éventuelles restrictions d’activité imposées par le bail.
Poser les bonnes questions lors de la visite
Lors de votre visite du local, il est essentiel de poser les bonnes questions pour obtenir des informations complètes. Voici les questions à poser pour évaluer le local :
- Historique du local : Depuis combien de temps le local est-il en location ? Qui étaient les précédents locataires ?
- Travaux récents ou à prévoir : Quels travaux ont été effectués récemment ? Y a-t-il des rénovations à prévoir dans un futur proche ?
- Charges mensuelles : Quel est le montant des charges mensuelles ? Quelles sont les charges incluses (chauffage, entretien, eau, etc.) ?
- Conditions de résiliation du bail : Quelles sont les modalités de résiliation du bail ? Quelle est la durée du préavis et y a-t-il des pénalités en cas de départ anticipé ? Pour un bail co pas de pénalités mais le bail doit être résilié dans les délais et formes.
Documenter la visite
Pour bien comparer les locaux et prendre une décision éclairée, il est crucial de documenter chaque visite.
- Photos : Prenez des photos des pièces, installations, et défauts éventuels (fissures, équipements usés, mauvaise isolation, etc.). Cela vous aidera à évaluer l’état général du local et à garder une trace visuelle.
- Notes : Notez vos impressions sur l’agencement, la luminosité, et l’ambiance générale. Identifiez les points forts (emplacement, installations) et les points faibles (bruits, problèmes d’accessibilité). Pensez à consigner les informations fournies par l’agent immobilier ou le propriétaire.
Conclusion
La visite d'un local professionnel est une étape déterminante dans votre projet immobilier. En examinant attentivement les critères évoqués, vous maximisez vos chances de trouver un local adapté à vos besoins et conforme aux réglementations.
Nos conseillers experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche et vous faire bénéficier de leur connaissance approfondie du marché local.
FAQ
Quels sont les documents à demander lors de la visite d'un local professionnel ?
Demandez le diagnostic technique, les plans du local, le dernier procès-verbal d'assemblée générale (si en copropriété) et le bail en cours en cas de reprise du FDC ou du Droit au bail.
Puis-je négocier les conditions du bail commercial ?
Oui, certaines conditions du bail sont négociables. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour vous assister dans cette démarche.
Auteur :
Bernard Schustermann - Responsable filière Commerces & Entreprises
Avec 20 ans d'expérience dans le secteur de l'immobilier et une expertise dédiée à la filière Commerce et Entreprise, mon objectif est de partager des informations et des analyses concrètes pour aider chaque professionnel à prendre les meilleures décisions dans son projet immobilier. Parce qu'un projet bien pensé, c'est un projet qui réussit
