La France, première destination touristique mondiale, attire chaque année plus de 90 millions de visiteurs internationaux. Cet engouement place l’immobilier hôtelier au cœur des enjeux économiques et immobiliers du pays. Mais comment ce marché se structure-t-il selon les régions ? Quelles sont les opportunités pour les investisseurs et les mandataires ?
Les grandes zones d’attractivité touristique
Certaines régions concentrent une large part de l’activité hôtelière, en raison de leur attractivité touristique :
Paris îles de France
Capitale culturelle, économique et touristique, Paris attire une clientèle internationale constante. L’Île-de-France est le moteur du marché hôtelier, en particulier dans le segment haut de gamme et les établissements business. Les grands événements (JO 2024, salons professionnels) boostent la demande.
La Côte d’Azur
Nice, Cannes, Antibes… ces villes mythiques conjuguent luxe, mer et climat favorable. Le marché y est très concurrentiel, avec des hôtels de charme et des palaces bénéficiant d’une forte rentabilité en haute saison.
Les grandes métropoles régionales
Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille ou encore Nantes profitent d’un tourisme mixte (affaires, congrès, week-ends urbains). Leur accessibilité en TGV et la vitalité culturelle jouent en leur faveur.
Les zones de montagne
Chamonix, Courchevel, Megève ou les stations pyrénéennes bénéficient d’un afflux de touristes l’hiver, mais aussi de plus en plus en été. La diversification des activités permet une exploitation sur 4 saisons.
Les stations balnéaires
De la Bretagne à la Côte basque, les villes littorales attirent une clientèle familiale ou internationale. L’activité y est très saisonnière mais rentable, surtout pour les hôtels de taille moyenne ou les résidences de tourisme.
Panorama des types d’actifs hôteliers
Le marché hôtelier français se décline en plusieurs typologies d’actifs, chacune ayant ses spécificités d’exploitation et d’investissement.
Les hôtels indépendants
Souvent gérés en famille, ils dominent encore largement le paysage hôtelier en province. Ces établissements peuvent offrir de belles opportunités de repositionnement ou de montée en gamme, mais nécessitent un accompagnement sur la gestion et les normes.
Les chaînes hôtelières
Groupes comme Accor, B&B, Marriott ou Ibis. Ils assurent une gestion rationalisée, une forte visibilité et des standards reconnus. Ils attirent des investisseurs recherchant la stabilité.
Les appart’hôtels et résidences de tourisme
En forte croissance, ces hébergements mixtes séduisent les touristes comme les professionnels en déplacement prolongé. Ils demandent moins de gestion au quotidien, mais il faut bien choisir leur emplacement.
Les hostels et hôtels lifestyle
Tendance montante, notamment dans les grandes villes et destinations jeunes. Concept original, ambiance conviviale, services digitalisés… ce modèle séduit les jeunes adultes et les amateurs de voyages courte durée.
Les hôtels de luxe et palaces
C’est un marché très spécial, avec peu d’offres, beaucoup de prestige et un gros potentiel de rentabilité. Il attire surtout des investisseurs expérimentés, souvent venus de l’étranger.
Un secteur en pleine reprise et en mutation
Après le choc du Covid-19, le marché hôtelier a rebondi dès 2023. Les chiffres parlent d’eux-mêmes :
- Taux d’occupation : 65 à 70 % en moyenne, avec des pics à 80 % dans les zones touristiques.
- RevPAR (revenu par chambre disponible) : En hausse de 5 à 10 % selon les régions.
- Montant des transactions : Près de 2,7 milliards d’euros en 2024, tirés par les hôtels 4 étoiles et plus.
- Durée moyenne de détention d’un actif hôtelier : entre 7 et 10 ans.
Cette reprise s’accompagne de nouvelles tendances de fond :
- Montée des exigences environnementales : les établissements doivent investir pour améliorer leur performance énergétique et décrocher des labels (Clef Verte, Écolabel…).
- Digitalisation des services : check-in automatisé, domotique dans les chambres, gestion optimisée via logiciels spécialisés.
- Intérêt croissant des investisseurs internationaux : fonds, family offices, REITs étrangers ciblent les actifs prime ou à fort potentiel.
Défis du marché hôtelier
Le secteur n’est pas sans obstacles, et certains freins doivent être pris en compte dans toute stratégie d’investissement ou de vente.
- La pénurie de main-d’œuvre
Les métiers de l’hôtellerie-restauration peinent à recruter, ce qui complique la gestion des établissements, en particulier en zone rurale ou dans les hôtels indépendants.
- La réglementation croissante
Accessibilité, sécurité, normes énergétiques : les contraintes se renforcent, imposant des rénovations souvent coûteuses mais indispensables pour rester compétitifs.
- Le défi de la rénovation énergétique
Les bâtiments anciens, très présents dans le parc hôtelier, doivent s’adapter aux nouvelles normes (DPE, passoires thermiques), au risque de perdre en valeur ou de voir leur rentabilité fondre.
- La concurrence des plateformes de location
Airbnb, Abritel et consorts bousculent le modèle hôtelier traditionnel, notamment dans les villes touristiques. La différenciation par le service et l’expérience devient essentielle.
Opportunités régionales de la filière hôtelière
Chaque région présente des enjeux spécifiques et des fenêtres d’opportunité :
Région | Atouts clés | Points de vigilance |
Paris / IDF | Demande internationale, rentabilité stable | Prix d’entrée élevés, réglementation stricte |
Côte d’Azur | Forte saisonnalité haut de gamme | Coûts d’exploitation importants |
Grandes villes | Mix tourisme / business | Risque de saturation sur certains segments |
Montagne | Attractivité hiver + été | Exploitation saisonnière, travaux à prévoir |
Littoral | Rentabilité saisonnière | Dépendance au calendrier estival |
Analyse régionale : où investir dans un hôtel en 2025 ?
Investir dans un hôtel en Île-de-France
L'Île-de-France attire un flux constant de touristes internationaux et dispose d'une forte densité d'établissements haut de gamme, soutenue par l'attractivité des JO 2024. Cependant, les prix d'entrée y sont très élevés, et la réglementation stricte ainsi que la concurrence féroce compliquent l'accès au marché pour de nouveaux investisseurs.
Investir dans un hôtel en région PACA / Côte d’Azur
La région PACA et la Côte d'Azur offrent une rentabilité élevée, surtout en haute saison, grâce à une clientèle internationale haut de gamme. Les hôtels de luxe sont très demandés. Toutefois, la saisonnalité marquée et les coûts de gestion élevés peuvent nuire à la rentabilité hors saison.
Investir dans un hôtel dans les grandes métropoles régionales
Les grandes métropoles régionales bénéficient d'un mix entre tourisme et affaires, avec une bonne accessibilité grâce au TGV et aux aéroports. Cependant, certains segments comme les hôtels 3 étoiles sont saturés, et la tension sur le foncier complique l'implantation de nouveaux établissements.
Investir dans un hôtel dans une zone de montagne
Les zones de montagne offrent une rentabilité saisonnière intéressante, notamment en hiver, et l'attractivité 4 saisons est en développement. Cependant, l'activité reste concentrée sur quelques mois, et les investissements pour la rénovation et le respect des normes peuvent être élevés.
Ce qu’il faut retenir du secteur immobilier hôtelier
Le marché hôtelier en France reste un pilier de l’immobilier tertiaire, avec de belles perspectives de rentabilité, notamment dans les régions à forte attractivité touristique.
Si vous envisagez d’investir dans un hôtel, un “appart’hôtel” ou un établissement touristique, plusieurs éléments doivent être soigneusement étudiés :
- La localisation, véritable levier de fréquentation,
- Le type d’actif et sa clientèle cible,
- Les marges de progression, notamment via la rénovation ou le repositionnement.
En 2025, réussir un projet hôtelier, c’est aussi anticiper les nouvelles attentes : durabilité, digitalisation, et qualité de l’expérience client.
Pour aller plus loin ou bénéficier d’un accompagnement sur-mesure, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisés dans la vente de commerces et d’entreprises. Ils sauront vous guider vers les meilleures opportunités du marché hôtelier.
Auteur:
Bernard Schustermann - Responsable filière Commerces & Entreprises
Avec 20 ans d'expérience dans le secteur de l'immobilier et une expertise dédiée à la filière Commerce et Entreprise, mon objectif est de partager des informations et des analyses concrètes pour aider chaque professionnel à prendre les meilleures décisions dans son projet immobilier. Parce qu'un projet bien pensé, c'est un projet qui réussit
