LMNP et budget 2027 : amortissement plafonné, ce qui change

Présenté en Conseil des ministres le 1^er octobre 2026, le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 prévoit de plafonner l'amortissement du logement pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Taux limité à 2,5 %, plafond de 7 000 € par foyer fiscal, fin du report illimité des amortissements : le dispositif fiscal préféré des investisseurs particuliers pourrait perdre une grande partie de son attrait dès les revenus 2027. Décryptage des mesures, de leur impact chiffré et des stratégies à envisager pour protéger votre patrimoine.

L'essentiel à retenir

Sommaire

1. LMNP : rappel du régime fiscal en vigueur en 2026
2. Budget 2027 : ce que prévoit l'article 7 du PLF
3. Quel impact concret sur votre imposition ?
4. Pourquoi le gouvernement veut raboter la LMNP
5. Calendrier : quand la réforme s'appliquerait-elle ?
6. Investisseurs LMNP : quelles stratégies adopter ?
7. FAQ : LMNP et loi de finances 2027

LMNP : rappel du régime fiscal en vigueur en 2026

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne les particuliers qui louent un ou plusieurs logements équipés du mobilier nécessaire à la vie courante. Selon les chiffres communiqués par le gouvernement, 1,37 million de foyers déclarent aujourd'hui des loyers issus de locations meublées.

LMNP ou LMP : la frontière

Un loueur reste « non professionnel » tant qu'il ne remplit pas simultanément les deux conditions fixées par l'article 155 du Code général des impôts : des recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an pour le foyer, et des recettes qui excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Au-delà, il bascule dans le régime de loueur en meublé professionnel (LMP), soumis à d'autres règles fiscales et sociales.

Micro-BIC ou régime réel : deux options d'imposition

Les loyers meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon deux régimes :

L'amortissement, cœur de l'avantage fiscal

Au régime réel, le loueur déduit ses charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, travaux) mais surtout l'amortissement du logement, c'est-à-dire la constatation comptable de sa dépréciation. Calculé hors valeur du terrain, sur une durée d'usage de 25 à 40 ans, il représente généralement 2,5 % à 4 % de la valeur du bien chaque année.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée est reportable sans limite de durée. Résultat : de nombreux investisseurs ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant 10, 15 ou 20 ans. C'est précisément ce mécanisme que le budget 2027 entend encadrer.

Bon à savoir : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. L'avantage de l'amortissement avait donc déjà été partiellement réduit, avant même ce nouveau projet.

Budget 2027 : ce que prévoit l'article 7 du PLF

Un double plafond sur l'amortissement du logement

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 instaure un plafonnement de l'amortissement déductible du bien immobilier loué en meublé :

Les deux limites se cumulent : c'est la plus faible qui s'applique. Le plafond de 7 000 € s'entend par foyer fiscal, et non par logement : un investisseur détenant plusieurs biens meublés sera donc plafonné globalement. Le mobilier, amorti séparément, n'est pas visé par ce plafonnement selon les analyses publiées.

La fin du report illimité des amortissements

C'est sans doute le changement le plus structurant. Pour les exercices clos à compter du 1^er janvier 2027, l'amortissement qui n'a pas pu être déduit faute de bénéfice suffisant ne sera plus reportable : il sera définitivement perdu.

Pour les amortissements déjà accumulés, un régime transitoire est prévu :

• le stock d'amortissements reportés au 31 décembre 2026 est figé ;
• il reste déductible sur les exercices 2027 à 2036 ;
• sa déduction est limitée chaque année à 50 % du bénéfice de l'activité de location meublée ;
• le solde non absorbé fin 2036 sera perdu.

Les logements exclus du plafonnement

Le texte épargne les locations meublées répondant à un besoin social ou médico-social :

• les résidences dédiées aux étudiants et aux jeunes en formation ;
• les résidences destinées aux personnes âgées ;
• certains établissements d'accueil pour personnes âgées ou handicapées ;
• les Ehpad et établissements de soins de longue durée.

Tous les biens sont concernés, y compris ceux déjà détenus

Aucune clause de maintien des droits acquis n'est prévue : la réforme s'appliquerait à l'ensemble des locations meublées, qu'elles aient été acquises avant ou après 2027. Les investisseurs qui avaient bâti leur plan de financement sur l'absence d'imposition pendant plusieurs années sont donc directement concernés.

Quel impact concret sur votre imposition ?

L'exemple chiffré du gouvernement

Pour illustrer sa mesure, Bercy retient l'exemple d'un studio acheté 255 000 €, générant 12 000 € de loyers nets par an :

• aujourd'hui, l'amortissement déduit atteint environ 10 200 € par an, ce qui ramène le résultat imposable à 1 800 € ;
• avec le plafond de 2,5 %, l'amortissement est limité à 6 375 €, et le résultat imposable passe à 5 625 €, soit 3 825 € de plus chaque année.

Le surcoût annuel (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) dépend de la tranche marginale d'imposition du foyer :

Source : exemple gouvernemental repris dans la presse spécialisée, octobre 2026.

Cas d'un bien plus important : le plafond de 7 000 € entre en jeu

Prenons un exemple illustratif : un appartement dont la valeur amortissable (hors terrain) est de 340 000 €, loué 18 000 € par an, avec 5 000 € de charges déductibles.

• Régime actuel (amortissement à 4 %) : 13 600 € d'amortissement, résultat imposable nul, et 600 € reportés sur les années suivantes.
• Régime envisagé : 2,5 % donneraient 8 500 €, mais le plafond ramène la déduction à 7 000 €. Le résultat imposable atteint alors 6 000 € par an.

Plus le bien est valorisé, plus le plafond par foyer pèse : pour les patrimoines composés de plusieurs logements meublés, l'effet peut être nettement plus marqué.

Rentabilité nette et valeur de revente

Au-delà de l'impôt annuel, la réforme modifie l'équation de rentabilité nette des investissements meublés. Combinée à la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025, elle réduit l'écart fiscal entre location meublée et location nue. Une évolution qui pourrait, à terme, peser sur la demande pour certains biens typiquement destinés à la LMNP, comme les studios et petites surfaces en centre-ville.

Pourquoi le gouvernement veut raboter la LMNP

Le gouvernement affiche un double objectif : rapprocher la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue, et encourager la location de longue durée, notamment face au développement des meublés de tourisme dans les zones tendues. Le traitement plus sévère réservé aux meublés touristiques (1,5 % et 5 000 €) traduit cette volonté.

Le rendement budgétaire attendu est estimé à 200 millions d'euros par an.

Cette réforme s'inscrit dans une série de mesures récentes visant la location meublée :

• 2025 : réduction de l'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 30 % (plafond de 15 000 €) ;
• 15 février 2025 : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente ;
• février 2026 : création du statut du bailleur privé (dispositif dit « Jeanbrun »), qui ouvre un amortissement de 3,5 % à 5,5 % plafonné entre 8 000 € et 12 000 € par an pour la location nue sous conditions de loyers et de ressources, pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Les représentants des propriétaires dénoncent, eux, une nouvelle hausse de la fiscalité pesant sur les bailleurs privés, dans un contexte où l'offre locative reste sous tension.

Calendrier : quand la réforme s'appliquerait-elle ?

Attention : le texte n'est pas définitif. Les taux, plafonds, exclusions et modalités transitoires peuvent évoluer au fil des amendements parlementaires. Le suivi du dossier législatif est disponible sur le site de l'Assemblée nationale.

Investisseurs LMNP : quelles stratégies adopter ?

1. Faire le point sur votre situation dès maintenant

Première étape : chiffrer le montant de votre stock d'amortissements reportés au 31 décembre 2026 et estimer s'il pourra être absorbé d'ici 2036, compte tenu de la limite de 50 % du bénéfice annuel. Votre expert-comptable peut réaliser cette projection.

2. Comparer à nouveau micro-BIC et régime réel

Avec un amortissement plafonné, l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC peut redevenir compétitif pour certains biens, notamment lorsque les charges sont faibles et le crédit remboursé. La comparaison doit être refaite au cas par cas.

3. Optimiser les charges déductibles

Le plafonnement vise l'amortissement du logement, pas les charges réelles. Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion ou les travaux d'entretien restent déductibles au régime réel. Le calendrier de certains travaux peut donc mériter d'être réfléchi.

4. S'intéresser aux segments exclus

Les résidences étudiantes et les résidences seniors échappent au plafonnement dans la version actuelle du texte. Elles pourraient gagner en attractivité relative, sous réserve d'une analyse attentive de l'emplacement, du gestionnaire et du bail commercial.

5. Envisager la location nue ou l'arbitrage patrimonial

Selon votre profil, le statut du bailleur privé en location nue, ou la vente d'un bien devenu moins rentable pour réinvestir dans un autre bien immobilier mieux adapté à la nouvelle donne fiscale, peuvent constituer des alternatives.

Avant toute décision de cession, il est essentiel de faire estimer votre bien à sa juste valeur et de mesurer l'impact de la réintégration des amortissements sur votre plus-value, car vendre un bien loué en meublé obéit à des règles spécifiques, notamment lorsque le locataire est en place. Un conseiller immobilier implanté près de chez vous pourra vous aider à situer votre bien sur son marché local et à choisir le bon moment pour vendre.

Vous vous interrogez sur l'avenir de votre investissement locatif meublé ? Conserver, transformer en location nue ou vendre : chaque option dépend de la valeur de votre bien et de votre marché local. Commencez par une estimation immobilière gratuite, puis échangez avec l'un des conseillers Capifrance de votre secteur pour bâtir la stratégie la plus adaptée à votre projet patrimonial.

FAQ : LMNP et loi de finances 2027

La réforme LMNP 2027 est-elle définitivement adoptée ?

Non. Le plafonnement de l'amortissement figure à l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1^er octobre 2026. Il doit encore être examiné et voté par le Parlement, et peut être modifié d'ici à l'adoption définitive, attendue en fin d'année.

Quel sera le plafond d'amortissement en LMNP à partir de 2027 ?

Le projet prévoit un amortissement limité à 2,5 % par an de la valeur du bien (hors terrain), dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le taux est ramené à 1,5 % et le plafond à 5 000 €.

Mes amortissements reportés seront-ils perdus ?

Le stock d'amortissements non déduits au 31 décembre 2026 resterait utilisable de 2027 à 2036, dans la limite de 50 % du bénéfice annuel. Les montants non imputés à fin 2036 seraient perdus. Les amortissements non déduits à partir de 2027 ne seraient plus reportables.

Les biens achetés avant 2027 sont-ils concernés ?

Oui. Le texte ne prévoit pas de maintien des règles antérieures pour les biens déjà détenus : le plafonnement s'appliquerait à toutes les locations meublées à compter des revenus 2027.

Quels logements meublés échappent au plafonnement ?

Les résidences pour étudiants et jeunes en formation, les résidences pour personnes âgées, certains établissements d'accueil pour personnes âgées ou handicapées, ainsi que les Ehpad et établissements de soins de longue durée.

Le micro-BIC est-il concerné par la réforme ?

Non, le plafonnement porte sur l'amortissement, qui n'existe qu'au régime réel. Le micro-BIC conserve ses seuils et abattements actuels (50 % jusqu'à 83 600 € pour la location meublée longue durée). Il peut redevenir intéressant pour certains loueurs.

Faut-il vendre son bien en LMNP avant 2027 ?

Pas nécessairement. La décision dépend de votre stock d'amortissements, de votre tranche d'imposition, du montant de la plus-value (qui intègre désormais les amortissements déduits) et du marché local. Une estimation de votre bien par un conseiller immobilier et un échange avec votre expert-comptable permettent d'arbitrer en connaissance de cause.

Sources : projet de loi de finances pour 2027 (article 7), dossier législatif de l'Assemblée nationale ; exemple chiffré du ministère de l'Économie et des Finances ; presse économique et immobilière (Le Figaro Immobilier, Capital, Les Echos Investir, Boursorama, JeChange, Meilleurtaux, MoneyVox), octobre 2026. Article rédigé sur la base du texte présenté le 1^er octobre 2026, susceptible d'évoluer.

Auteur :

Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale​

Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.