En France, plusieurs millions de logements sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Ces passoires énergétiques représentent un enjeu majeur pour les propriétaires et les acquéreurs, car elles impactent directement la valeur du bien et compliquent les projets immobiliers. Dans cet article, découvrez la définition précise, la réglementation en vigueur, les travaux de rénovation possibles, les aides financières disponibles et l'impact concret sur vos démarches d'achat ou de vente. Propriétaire vendeur ? Contactez votre conseiller Capifrance et faites estimer votre bien immobilier avant et après rénovation énergétique pour évaluer la valorisation de votre bien par le DPE.
Qu'est-ce qu'une passoire énergétique ?
Définition et calcul du DPE
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Concrètement, sa consommation d'énergie dépasse 330 kWh/m²/an en énergie primaire ou que ses émissions de gaz à effet de serre dépassent 70 kg CO₂eq/m²/an.
Le DPE évalue deux aspects principaux : la consommation énergétique (classe énergie) et les émissions de gaz à effet de serre (classe climat). Le résultat final est représenté allant de A à G. La classe A indique une performance optimale, tandis que la classe G correspond aux logements les plus énergivores. Depuis janvier 2026, le calcul du DPE intègre un nouveau coefficient de conversion de l'électricité (1,9 au lieu de 2,3), ce qui améliore mécaniquement le classement de nombreux logements chauffés à l'électricité.
La classe F correspond à une consommation entre 330 et 419 kWh/m²/an et des émissions entre 70 et 99 kg CO₂/m²/an.
Comment savoir si votre logement est une passoire thermique ?
Plusieurs signes concrets permettent d'identifier un logement énergivore. Des factures de chauffage anormalement élevées constituent le premier indicateur. Si vous ressentez une sensation de froid persistante en hiver malgré un chauffage en marche, ou si certaines pièces restent froides tandis que d'autres surchauffent, votre isolation est probablement défaillante.
L'humidité excessive est également révélatrice : condensation régulière sur les vitres, taches d'humidité sur les murs, moisissures ou décollements de papier peint. Enfin, un DPE récent classé F ou G confirme sans équivoque le statut de passoire thermique.
Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique, environ 3,9 millions de résidences principales sont concernées au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. En comptant les résidences secondaires et les logements vacants, ce chiffre atteint 5,4 millions.
Nouvelle loi et calendrier des interdictions de location en 2026
Norme énergétique et interdiction de location depuis 2025
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a mis en place un calendrier progressif visant à retirer du marché locatif les passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la mise en location. Cette interdiction s'applique uniquement aux nouveaux contrats de location signés après cette date.
Le calendrier se poursuit avec l'interdiction des logements classés F à partir du 1er janvier 2028, puis des logements classés E à compter du 1er janvier 2034. L'objectif est clair : inciter les propriétaires bailleurs à rénover pour améliorer la performance énergétique de leur parc locatif.
Obligations des propriétaires : locataire en place et augmentation de loyer
Si un locataire occupe déjà un logement classé F ou G, le bail en cours n'est pas automatiquement rompu. En revanche, le propriétaire bailleur doit respecter une règle stricte : le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements F et G, lors du renouvellement du bail, de sa reconduction tacite ou d'une révision annuelle.
La seule manière de lever ce gel et de pouvoir à nouveau augmenter le loyer consiste à réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant au logement d'atteindre au minimum la classe E. Un nouveau DPE devra être établi pour prouver cette sortie du statut de passoire thermique.
Location saisonnière et copropriété : cas particuliers
Depuis le 1er janvier 2025, les locations saisonnières nouvellement proposées et soumises à autorisation de changement d'usage sont également concernées par les exigences du DPE. Ces logements doivent afficher une classe énergétique comprise entre A et E. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront respecter cette norme.
Pour les appartements en copropriété, la réalisation de travaux de rénovation énergétique sur les parties communes nécessite un vote en assemblée générale. Depuis la loi de transition énergétique, ces travaux peuvent être adoptés à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés), ce qui facilite leur mise en œuvre.
Date d'échéance | Classe DPE concernée | Mesure applicable |
|---|---|---|
1er janvier 2025 | G | Interdiction de mise en location (nouveaux baux) |
1er janvier 2028 | F | Interdiction de mise en location (nouveaux baux) |
1er janvier 2034 | E | Interdiction de mise en location (nouveaux baux) |
Comment rénover et isoler une passoire thermique ?
Réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux prioritaires
Avant de vous lancer dans des travaux de rénovation, il est essentiel de réaliser un audit énergétique. Cet état des lieux complet permet de repérer les postes les plus énergivores de votre logement et d'établir un plan de rénovation cohérent. L'audit identifie précisément les sources de déperditions thermiques et hiérarchise les interventions selon leur efficacité.
Depuis le 1er janvier 2025, l'audit énergétique est obligatoire pour la vente des biens classés E, F ou G. Au-delà de cette obligation réglementaire, il constitue un outil précieux pour prioriser vos investissements et maximiser l'impact de chaque euro dépensé. Un diagnostiqueur qualifié vous remettra un rapport détaillé avec plusieurs scénarios de travaux pour atteindre une classe énergétique satisfaisante.
Isolation des structures et remplacement du système de chauffage
Une fois les priorités définies, place aux travaux. Les combles mal isolés sont responsables jusqu'à 30 % des déperditions thermiques d'une maison. Intervenir sur cette zone offre donc un retour sur investissement rapide et significatif.
Remplacer une vieille chaudière au fioul ou au gaz par une pompe à chaleur air-eau permet de diviser vos factures énergétiques. Le chauffe-eau thermodynamique, la ventilation double flux et l'isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur complètent efficacement cette démarche de rénovation globale.
Appartement ou maison : adapter la rénovation à son bien
Le type de bien influence directement la faisabilité et l'ampleur des travaux. Une maison individuelle offre une grande liberté d'action pour tous les postes de rénovation, de l'isolation de la toiture au remplacement du système de chauffage.
En revanche, un appartement en copropriété impose des contraintes spécifiques. Certains travaux touchant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble nécessitent l'accord des copropriétaires en assemblée générale. L'objectif reste identique quelle que soit la configuration : gagner au moins deux classes énergétiques pour sortir du statut de passoire thermique et améliorer durablement le confort de votre logement.
Quelles aides financières pour la sortie de passoire thermique ?
MaPrimeRénov' et le bonus sortie de passoire
MaPrimeRénov' constitue l'aide principale de l'État pour financer une rénovation d'ampleur. Ce dispositif exige un gain d'au moins deux classes énergétiques, ce qui permet de transformer un logement classé F ou G en bien conforme aux nouvelles normes. Jusqu'en 2025, un bonus de 10 % était accordé lorsque les travaux permettaient de quitter le statut F ou G pour atteindre la classe D ou supérieure. Ce bonus a toutefois été supprimé à partir de septembre 2025.
L'éligibilité à MaPrimeRénov' dépend des revenus du foyer et de la localisation du bien. Les montants varient selon votre profil, jusqu'à 30 000 € pour un saut de deux classes et 40 000 € pour trois classes ou plus. Un audit énergétique préalable reste obligatoire pour bénéficier de l'aide et orienter les travaux vers les postes les plus performants.
Éco-prêt à taux zéro et autres dispositifs
Il permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts sur 20 ans. Depuis juillet 2025, les critères techniques de l'éco-PTZ sont harmonisés avec ceux de MaPrimeRénov', facilitant ainsi les démarches.
D'autres aides s'ajoutent pour réduire le coût des travaux : les certificats d'économie d'énergie (CEE) versés par les fournisseurs d'énergie, ainsi que les aides des collectivités locales qui varient selon votre commune ou région. Ces dispositifs sont cumulables entre eux, permettant de financer une part importante de votre projet de rénovation.
Checklist des aides disponibles :
- MaPrimeRénov' : jusqu'à 40 000 € selon les revenus et le gain énergétique visé ; audit énergétique obligatoire.
- Éco-PTZ : prêt sans intérêts jusqu'à 50 000 €, remboursable sur 20 ans ; cumulable avec MaPrimeRénov'.
- Aides locales : montants variables selon votre commune ou région ; renseignez-vous auprès de votre mairie ou de France Rénov'.
- CEE : certificats versés par les fournisseurs d'énergie ; cumulables avec les autres dispositifs.
Acheter ou vendre une passoire thermique : que faire ?
Acheter une passoire thermique : opportunité et décote
Acheter une passoire thermique peut représenter une véritable opportunité d'investissement pour les acquéreurs avisés. Ces biens immobiliers affichent généralement une décote comprise entre 10 et 20 % par rapport aux logements mieux classés au DPE. Cette différence de prix s'explique par les contraintes réglementaires et les travaux de rénovation énergétique à prévoir.
L'achat d'une maison qui est une passoire thermique peut présenter en réalité plusieurs avantages. Le prix attractif permet d'accéder à des zones où le marché immobilier est habituellement plus élevé, ou d'acquérir un appartement plus grand. Après rénovation, le bien peut générer une plus-value significative grâce à l'amélioration de sa classe énergétique. Les aides financières disponibles, comme MaPrimeRénov', réduisent le coût des travaux et améliorent la rentabilité globale du projet.
Cependant, il faut aussi considérer les risques. Le coût des travaux de rénovation peut s'avérer élevé, surtout si l'isolation des murs et le remplacement du système de chauffage sont nécessaires. Les délais de réalisation des travaux et les contraintes techniques (notamment en copropriété) doivent également être anticipés. Avant de se lancer, il est essentiel d'évaluer précisément le budget global : prix d'achat décoté + coût des travaux + frais annexes. Cette somme doit rester inférieure au prix d'un logement équivalent déjà rénové pour que l'opération soit véritablement intéressante.
Vendre un bien classé F ou G : conseils pour les propriétaires
Si vous êtes propriétaire d'un bien classé F ou G, vous vous demandez probablement s'il vaut mieux rénover avant de vendre ou accepter une décote. La réponse dépend de votre situation et de la réalité du marché immobilier local.
Vendre une maison en l'état avec une décote reste possible et peut s'avérer judicieux si les travaux nécessaires sont trop importants ou si vous souhaitez conclure rapidement la vente. Le prix de vente doit alors refléter le coût estimé des travaux et les contraintes énergétiques du logement. Une estimation immobilière précise, réalisée par un conseiller Capifrance, vous permettra de fixer un prix réaliste et attractif pour les acquéreurs en quête d'opportunités.
Vous pouvez aussi choisir de réaliser certains travaux avant la mise en vente, notamment si ceux-ci permettent de faire remonter significativement la classe énergétique. Cette stratégie peut limiter la décote et élargir le nombre d'acquéreurs potentiels. Dans tous les cas, il est indispensable de valoriser les atouts de votre bien : emplacement, luminosité, volumes, plan optimisable. Ces éléments peuvent compenser une mauvaise étiquette énergétique et rassurer les acheteurs sur le potentiel du logement après rénovation.
Votre conseiller Capifrance vous accompagne dans votre projet immobilier
Vous envisagez d'acheter ou de vendre un logement classé F ou G en France ? Les conseillers Capifrance, experts de leur marché local, vous accompagnent à chaque étape de votre projet. Grâce à une estimation immobilière fiable qui prend en compte tous les critères du bien, y compris sa classe énergétique, ils vous aident à définir le juste prix de vente ou à évaluer votre budget d'acquisition. Leur connaissance approfondie du secteur vous permet d'anticiper les travaux nécessaires et d'intégrer les aides financières dans votre stratégie. Que vous souhaitiez transformer une passoire thermique en opportunité d'investissement ou vendre votre bien en toute transparence, contactez dès aujourd'hui un conseiller Capifrance pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé et réussir votre projet immobilier.
FAQ
Quel DPE est interdit à la vente ?
Il n'existe pas d'interdiction de vente pour les passoires thermiques en France. Vous pouvez vendre un logement classé F ou G sans restriction légale. En revanche, le DPE doit obligatoirement être communiqué à l'acquéreur lors de la transaction. Depuis avril 2023, un audit énergétique complémentaire est également exigé pour les biens F et G mis en vente, afin d'informer l'acheteur sur les travaux nécessaires et leur coût estimé.
Comment signaler ou dénoncer une passoire thermique ?
Si vous êtes locataire d'un logement indécent, vous pouvez signaler la situation via le dispositif Histologe, la plateforme officielle de signalement de l'habitat dégradé. Votre dossier sera transmis aux acteurs compétents (mairie, ADIL, Agence régionale de santé). Vous pouvez également contacter directement l'ADIL de votre département pour obtenir des conseils juridiques et un accompagnement personnalisé dans vos démarches face à un propriétaire bailleur.
Comment chauffer efficacement une passoire thermique ?
Avant de remplacer votre système de chauffage, il est indispensable de traiter en priorité l'isolation du logement. Isoler les combles, les murs et remplacer les fenêtres réduit considérablement les déperditions thermiques et rend le chauffage bien plus efficace. Une fois l'isolation renforcée, optez pour des solutions performantes comme une pompe à chaleur ou un chauffe-eau thermodynamique, qui permettent de chauffer votre bien de manière économique et écologique.
Est-il obligatoire de rénover une passoire thermique avant 2028 ?
Pour les propriétaires occupants, il n'existe aucune obligation de rénover avant 2028. En revanche, la mise en location d'un bien classé G est interdite depuis 2025, et celle d'un bien classé F le sera à partir de 2028. Si vous souhaitez continuer à louer votre bien, vous devez réaliser des travaux pour atteindre au minimum la classe E.
Peut-on bénéficier d'aides pour rénover un logement loué ?
Oui, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' dans le cadre d'une rénovation d'ampleur. L'éco-PTZ et les certificats d'économie d'énergie (CEE) sont également accessibles aux bailleurs. Ces dispositifs permettent de financer une partie importante des travaux de rénovation énergétique.
Auteur :
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
