En 2026, le diagnostic de performance énergétique prend une importance cruciale pour tout propriétaire bailleur souhaitant mettre son logement en location. Face au calendrier des interdictions progressives et aux nouvelles règles issues de la loi Climat et Résilience, il est essentiel de se mettre en conformité. Cet article vous présente les obligations légales, le calendrier des interdictions par classe énergétique, les sanctions encourues et les solutions concrètes pour valoriser votre bien. Capifrance vous accompagne dans tous vos projets immobiliers pour sécuriser votre mise en location.
Qu'est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Ce document classe chaque bien sur une échelle de A à G, où A représente les logements les plus performants et G les plus énergivores, appelés "passoires thermiques". Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui lui confère une portée juridique réelle. En cas d'erreur, le locataire peut engager la responsabilité du diagnostiqueur ou du propriétaire.
Ce que mesure le bilan énergétique de votre logement
Le bilan énergétique analyse plusieurs éléments essentiels du logement. Il prend en compte le système de chauffage, la production d'eau chaude, l'isolation des murs et des combles, ainsi que la ventilation. Ces critères permettent d'établir une consommation d'énergie annuelle exprimée en kWh par mètre carré, ainsi qu'un niveau d'émissions de CO2.
En 2026, le calcul du DPE évolue avec l'abaissement du coefficient de conversion de l'électricité, qui passe de 2,3 à 1,9. Cette modification avantage les logements chauffés à l'électricité, dont la classe énergétique peut s'améliorer sans travaux. Cette évolution technique permet à de nombreux biens de sortir des catégories F ou G et de retrouver une conformité pour la location.
Qui fait le DPE et quel est le prix du diagnostic ?
Le DPE doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié, inscrit sur l'annuaire officiel du ministère en charge du logement. Ce professionnel indépendant dispose d'une certification spécifique et d'une assurance responsabilité civile professionnelle.
Le prix du diagnostic varie selon plusieurs critères : la surface du logement, sa localisation géographique et la complexité de la configuration du bien. En 2026, le tarif se situe généralement entre 100 et 250 euros. Ce coût n'est pas réglementé, ce qui justifie l'appel à un diagnostiqueur après comparaison de plusieurs devis. Les conseillers Capifrance peuvent vous orienter vers des professionnels reconnus pour garantir un diagnostic fiable et conforme aux nouvelles exigences réglementaires.
Pourquoi le DPE est-il obligatoire pour la mise en location ?
Depuis quand cette obligation s'applique-t-elle aux bailleurs ?
Depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique est devenu obligatoire pour toute mise en location d'un bien immobilier. Cette obligation s'inscrit dans la politique énergétique européenne visant à réduire la consommation d'énergie des bâtiments et à limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a franchi une nouvelle étape en devenant opposable juridiquement. Cela signifie qu'un locataire peut désormais se retourner contre le bailleur si les informations du document se révèlent erronées. Cette évolution renforce considérablement la responsabilité des propriétaires et la fiabilité du diagnostic.
Le bailleur doit impérativement annexer le DPE au bail lors de la signature du contrat. De plus, la classe énergétique et climatique du logement doit figurer de manière visible dans toute annonce de location. Ces obligations visent à informer clairement le futur locataire sur les performances énergétiques du bien et les charges prévisibles.
Maison, appartement ou location meublée : quels biens sont concernés ?
L'obligation du DPE concerne l'ensemble des biens résidentiels destinés à la location, sans distinction. Que vous mettiez en location une maison individuelle, un appartement en copropriété, un logement meublé ou non meublé, le diagnostic reste obligatoire.
Pour les locations meublées, les règles sont identiques à celles des locations vides. Le document doit être réalisé avant la mise en location, affiché dans l'annonce et transmis au locataire lors de la signature du bail. Les locations meublées de courte ou longue durée sont donc toutes concernées par cette obligation.
Quelques exceptions subsistent toutefois : les logements destinés à être occupés moins de quatre mois par an, certains bâtiments indépendants de moins de 50 m², ou encore les monuments historiques peuvent être dispensés de DPE selon des conditions spécifiques.
Quelques exceptions subsistent toutefois : certains bâtiments indépendants de moins de 50 m², les monuments historiques peuvent être dispensés de DPE selon des conditions spécifiques.
Location saisonnière : les mêmes règles s'appliquent-elles ?
Depuis le 1er janvier 2025 et la loi Le Meur, les locations saisonnières sont désormais soumises aux mêmes obligations de DPE que les locations classiques.
Pour les nouveaux meublés de tourisme mis en location ou soumis à une autorisation de changement d'usage, le logement doit présenter un DPE classé au minimum E depuis 2025. à partir de 2034, tous les logements en location saisonnière devront afficher une classe énergétique comprise entre A et D.
Checklist des obligations du bailleur concernant le DPE :
- Réalisation du DPE par un diagnostiqueur certifié avant toute mise en location
- Affichage de la classe énergétique et climatique dans l'annonce de location
- Annexe du DPE au bail lors de la signature
- Transmission du document complet au locataire
Qu'est-ce qui change avec la nouvelle réglementation du DPE en 2026 ?
Le nouveau mode de calcul et les seuils révisés depuis le 1er janvier 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE évolue de manière significative grâce à la modification du facteur de conversion de l'électricité. Le coefficient utilisé pour transformer l'énergie finale en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9, en cohérence avec les standards européens. Cette évolution avantage directement les logements chauffés à l'électricité, qui voient leur consommation d'énergie primaire calculée diminuer sans travaux.
Concrètement, cette réforme peut permettre à certains logements auparavant classés F ou G de remonter au-dessus du seuil critique et d'atteindre une classe E ou supérieure. Environ 850 000 logements pourraient ainsi sortir du statut de passoire énergétique, selon les estimations officielles. L'objectif est clair : favoriser l'électrification du chauffage et inciter les propriétaires à remplacer les chaudières fossiles par des pompes à chaleur ou d'autres équipements électriques performants.
Cette évolution du calcul s'inscrit dans le cadre de la loi climat et modifie les seuils des étiquettes énergétiques sur l'échelle de référence. Les propriétaires bailleurs peuvent donc bénéficier d'une amélioration de leur DPE sans avoir réalisé de travaux, ce qui peut changer la donne pour la mise en location de leur bien.
Validité du DPE : quand faut-il refaire votre diagnostic ?
La durée de validité du DPE reste fixée à 10 ans en principe. Cependant, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides depuis fin 2024 et doivent être refaits. Si votre diagnostic date d'avant cette période, il est impératif de le renouveler avant toute mise en location.
Bonne nouvelle pour les propriétaires : il est possible de mettre à jour gratuitement un DPE existant via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Cette mise à jour s'effectue en ligne en entrant le numéro d'identification unique de votre DPE, visible en haut à droite du document. Vous obtiendrez alors une attestation officielle avec la nouvelle étiquette énergétique, que vous pourrez joindre au DPE initial.
Il est également recommandé de refaire son DPE après avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique importants (isolation, changement de système de chauffage, remplacement de fenêtres). Cette démarche permet de valoriser votre bien immobilier et d'afficher une meilleure classe énergétique dans vos annonces de location, ce qui peut faciliter la recherche de locataires et justifier un loyer plus élevé.
Quelles sont les dates d'interdiction de location selon la classe énergétique ?
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif pour lutter contre les passoires thermiques et améliorer la performance énergétique du parc locatif français. Ce dispositif impose des restrictions de plus en plus strictes aux propriétaires bailleurs, avec des échéances précises selon la classe énergétique du logement. Voici ce qu'il faut retenir pour rester en conformité.
Interdiction des logements classés G depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sur le DPE ne peuvent plus être mis en location en France métropolitaine. Cette interdiction concerne tous les biens dont la consommation énergétique dépasse 420 kWh/m²/an en énergie primaire ou dont les émissions de gaz à effet de serre excèdent 100 kg de CO2/m²/an.
Concrètement, cela signifie qu'il est désormais impossible de signer un nouveau bail pour un logement classé G. L'interdiction s'applique également lors du renouvellement ou de la reconduction tacite d'un bail en cours. Si vous êtes propriétaire d'un bien classé G, vous devez impérativement engager des travaux de rénovation énergétique pour améliorer sa classe avant de pouvoir le louer à nouveau.
À noter qu'une première étape avait déjà été franchie en 2023 avec l'interdiction des logements G+ consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale, soit environ 168 000 logements selon les chiffres officiels.
Interdiction des logements classés F prévue en 2028
À partir du 1er janvier 2028, l'interdiction de location s'étendra aux logements classés F. Ces biens, dont la consommation énergétique se situe entre 330 et 420 kWh/m²/an, représentent une part importante du parc locatif français.
Les propriétaires de logements classés F disposent donc encore de quelques années pour planifier et réaliser les travaux nécessaires. Cependant, il est fortement recommandé d'anticiper ces rénovations dès maintenant, car les délais peuvent être longs et les coûts importants. De plus, depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés, ce qui réduit la rentabilité locative de ces biens.
La réforme du calcul du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 peut toutefois permettre à certains logements classés F de remonter en classe E, notamment ceux chauffés à l'électricité, grâce à l'abaissement du coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9.
Interdiction des logements classés E à l'horizon 2034
Le calendrier se poursuit avec l'interdiction des logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Cette échéance peut sembler lointaine, mais elle concerne un nombre considérable de biens immobiliers. Les propriétaires bailleurs ont donc tout intérêt à engager dès maintenant une réflexion sur la performance énergétique de leur patrimoine.
Pour éviter de se retrouver dans l'impossibilité de louer leur bien, il est essentiel de réaliser un diagnostic énergétique précis et de planifier les travaux de rénovation en conséquence. Les conseillers Capifrance peuvent vous accompagner dans cette démarche et vous orienter vers les professionnels qualifiés pour valoriser votre bien immobilier.
Voici un tableau récapitulatif des dates d'interdiction selon la classe énergétique :
Année | Classe énergétique concernée | Seuil de consommation |
|---|---|---|
2023 | G+ (les plus énergivores) | > 450 kWh/m²/an (énergie finale) |
2025 | G | > 420 kWh/m²/an (énergie primaire) |
2028 | F | 330 à 420 kWh/m²/an |
2034 | E | 250 à 330 kWh/m²/an |
Pour en savoir plus sur les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente, consultez notre guide complet.
Quelles sanctions en cas de location sans DPE ou de logement interdit ?
Les recours du locataire face à un DPE absent ou erroné
En l'absence de DPE ou en cas d'informations erronées, le locataire dispose de plusieurs recours juridiques. Depuis que le DPE est devenu opposable en juillet 2021, il peut saisir le tribunal pour demander l'annulation du bail, une réduction du loyer ou des dommages et intérêts. Cette portée juridique renforcée protège les locataires contre les bailleurs qui ne respectent pas leurs obligations.
Les sanctions financières prévues sont significatives. L'amende d'un montant pouvant atteindre **3 000 euros pour une personne physique** et jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale s'applique notamment en cas d'absence de DPE dans l'annonce de location. Le juge peut également ordonner la réalisation de travaux de rénovation énergétique ou suspendre le paiement du loyer jusqu'à mise en conformité.
La responsabilité du bailleur peut également être engagée s'il a communiqué de fausses informations au diagnostiqueur. Dans ce cas, le propriétaire s'expose à des recours judiciaires et à des sanctions pénales pour fraude. Le locataire peut prouver l'erreur en faisant réaliser un contre-diagnostic par un professionnel certifié, ce qui permet d'identifier précisément les écarts et de démontrer la mauvaise foi éventuelle du bailleur.
Que se passe-t-il pour un bail en cours sur un logement classé G ?
Les baux en cours peuvent donc se poursuivre jusqu'à leur terme sans être résiliés automatiquement.
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Concrètement, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, de la remise en location ou même en cours de bail par révision annuelle. Cette mesure vise à protéger les locataires occupant des passoires thermiques et à inciter les bailleurs à entreprendre des rénovations énergétiques.
Si le locataire en place quitte le logement, le bailleur ne pourra pas signer un nouveau bail avec un autre locataire tant que le bien reste classé G. La seule solution consiste à réaliser des travaux de rénovation permettant d'atteindre au minimum la classe F, et idéalement la classe E pour anticiper l'interdiction prévue en 2028.
Comment améliorer le DPE de votre bien avant la mise en location ?
Les travaux de rénovation énergétique les plus efficaces
Avant d'engager des dépenses, il est recommandé de faire réaliser un audit énergétique par un professionnel. Cet audit permet d'identifier les travaux prioritaires, d'estimer les gains de performance et de planifier les interventions dans le bon ordre pour optimiser votre investissement.
Les travaux les plus efficaces pour améliorer le DPE concernent en priorité l'isolation des combles et des murs, qui réduisent considérablement les déperditions thermiques. Le remplacement des fenêtres par du double vitrage performant renforce l'étanchéité et améliore le confort. La modernisation du système de chauffage, notamment par l'installation d'une pompe à chaleur ou le remplacement d'une chaudière obsolète, permet de gagner plusieurs classes énergétiques. Enfin, une ventilation mécanique contrôlée (VMC) assure un renouvellement d'air efficace tout en limitant les pertes énergétiques.
Ces interventions coordonnées peuvent faire passer un logement de la classe G ou F vers une classe acceptable pour la location, tout en valorisant durablement votre patrimoine immobilier.
Quelles aides financières pour les propriétaires bailleurs en 2026 ?
Pour financer ces travaux de rénovation, plusieurs dispositifs d'aide sont accessibles aux propriétaires bailleurs en 2026. MaPrimeRénov' reste l'aide principale de l'État pour la rénovation énergétique. Elle est ouverte aux bailleurs sous conditions de revenus et d'engagement de location. Les montants varient selon les travaux et le gain énergétique obtenu.
Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) permettent d'obtenir des primes versées par les fournisseurs d'énergie pour financer des opérations ciblées. L'éco-prêt à taux zéro offre un financement sans intérêts pour des travaux d'amélioration de la performance énergétique. L'Agence de la transition écologique (ADEME) et l'Anah proposent également des aides complémentaires pour les propriétaires bailleurs qui s'engagent à louer leur bien à des loyers maîtrisés.
Le reste à charge peut ainsi être considérablement réduit en combinant ces différents dispositifs. Les conseillers immobiliers Capifrance peuvent vous orienter vers les bons professionnels certifiés RGE et vous accompagner dans le montage de votre dossier d'aides pour valoriser votre bien et le rendre conforme aux exigences de 2026.
Quelles différences entre le DPE pour la vente et pour la location ?
Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans les deux cas, mais ses conséquences pratiques diffèrent sensiblement selon votre projet immobilier.
En cas de vente, le DPE informe le futur acquéreur sur la consommation énergétique et peut directement influencer le prix de négociation. Un bien classé F ou G subira souvent une décote, tandis qu'un bien performant (A, B ou C) se valorise davantage. Depuis avril 2023, un audit énergétique complémentaire est obligatoire pour les logements classés F ou G mis en vente. Cet audit détaille les scénarios de travaux possibles et aide l'acquéreur à chiffrer les investissements nécessaires pour améliorer la performance du bien.
En cas de location, le DPE conditionne directement le droit de louer. Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les logements F le seront en 2028, et les logements E en 2034. Un bailleur ne peut donc plus signer de nouveau bail ou renouveler un contrat existant pour un logement non conforme. Cette différence majeure transforme le DPE en véritable critère de conformité réglementaire pour la location.
Autre évolution importante : les **DPE vierges** ne sont plus acceptés depuis la réforme de juillet 2021. Tous les diagnostics doivent désormais afficher une classe énergétique et climatique précise. Le DPE bénéficie également d'une portée juridique opposable depuis 2021, ce qui signifie qu'un locataire ou un acquéreur peut engager la responsabilité du propriétaire en cas d'erreur significative dans le diagnostic.
Questions fréquentes sur le DPE en location
Quelle classe faut-il pour louer un logement en 2026 ?
En 2026, il faut au minimum une classe E pour louer un logement en toute légalité. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et l'interdiction s'étendra aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028. Les logements classés E seront à leur tour interdits en 2034. La bonne nouvelle, c'est que le nouveau calcul du DPE entré en vigueur le 1er janvier 2026 peut améliorer votre classe énergétique sans travaux, notamment pour les logements chauffés à l'électricité, grâce au passage du coefficient de conversion de 2,3 à 1,9.
Combien de temps un DPE est-il valable pour une location ou une vente ?
La durée de validité du DPE est de 10 ans à compter de sa réalisation, que ce soit pour une location ou une vente. Toutefois, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables et doivent être refaits, car ils ne respectent pas la nouvelle méthode de calcul opposable. Si vous avez réalisé un DPE récemment, vous pouvez bénéficier d'une mise à jour gratuite en 2026 via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME si le nouveau calcul améliore votre classement, et ce sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Où trouver le DPE de son logement ?
Vous pouvez retrouver le DPE de votre logement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME en utilisant le numéro d'identification unique inscrit sur votre diagnostic. Chaque DPE comporte désormais un QR code qui permet de vérifier sa validité et son authenticité en ligne. Cette plateforme officielle vous permet également de télécharger une attestation de nouvelle étiquette si votre logement bénéficie de la réforme 2026. Vous pouvez aussi consulter le DPE dans le dossier de diagnostics techniques que le vendeur ou le bailleur doit vous remettre lors de la transaction immobilière.
Un DPE réalisé avant 2021 est-il encore valable ?
Non, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. La réforme du DPE entrée en vigueur à cette date a profondément modifié la méthode de calcul et rendu le diagnostic opposable juridiquement. Si votre DPE date d'avant cette période, vous devez impérativement le refaire avant toute mise en location ou vente. Cette nouvelle version du DPE est plus fiable et prend en compte à la fois la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre pour établir le classement du logement.
Combien coûte un DPE pour une location ?
Le prix du DPE n'est pas réglementé et varie généralement entre 100 et 250 euros selon plusieurs facteurs. La surface du logement, sa localisation géographique, le type de bien (maison ou appartement) et les équipements présents influencent le tarif final. Pour obtenir le meilleur prix, demandez plusieurs devis auprès de diagnostiqueurs certifiés et vérifiez leur certification Cofrac. Les conseillers Capifrance peuvent vous orienter vers des professionnels de confiance pour réaliser votre DPE dans les meilleures conditions et respecter vos obligations légales de propriétaire bailleur.
Auteur :
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
