L'apport personnel est souvent la première question que se posent les acquéreurs avant de se lancer dans un projet immobilier. Combien faut-il apporter pour obtenir un prêt ? Est-il possible d'acheter sans apport ? Quels sont les avantages d'un apport important ? Dans cet article, nous répondons à toutes vos interrogations pour vous aider à préparer au mieux votre projet d’achat.
Qu'est-ce que l'apport personnel dans un achat immobilier ?
Définition
L'apport personnel correspond à la somme que vous investissez dans votre achat sans recourir à un emprunt bancaire. Il provient généralement de votre épargne, d'une donation familiale, d'un héritage ou de la revente d'un bien.
Pourquoi l’apport de départ est-il important ?
L'apport joue un rôle déterminant dans l'obtention de votre prêt immobilier. Plus il est élevé, plus il rassure la banque sur votre solidité financière. Il permet aussi de réduire le montant à emprunter, les intérêts à rembourser et d'obtenir de meilleures conditions de crédit.
Quel est le montant d'apport conseillé pour un achat immobilier ?
Apport minimum : 10 %
On considère qu’un apport d’au moins 10 % du prix d’achat du bien est nécessaire pour couvrir les frais liés à l’acquisition. Cela inclut notamment les frais de notaire, les frais de garantie du prêt ainsi que les frais de dossier bancaires. Cette somme n’entre pas directement dans le financement du bien lui-même, mais elle est indispensable pour pouvoir mener à bien la transaction sans recourir à un emprunt supérieur à 100 % du prix du bien.
Apport recommandé : entre 20 % et 30 %
Pour bénéficier de conditions de financement optimales, un apport compris entre 20 % et 30 % est recommandé. En apportant une somme plus importante, vous diminuez le montant à emprunter, ce qui rassure la banque et vous donne accès à un taux d’intérêt plus avantageux. Cela peut également vous permettre de réduire la durée du prêt, donc le coût total du crédit. De plus, un bon apport renforce votre capacité de négociation, que ce soit avec l’établissement prêteur ou avec le vendeur du bien.
Apport idéal selon le profil
Le montant idéal de l’apport dépend aussi de votre situation professionnelle et de votre profil d’emprunteur. Voici quelques repères :
- Pour une personne en CDD ou intérim, les banques exigent souvent un apport de l’ordre de 30 %, pour compenser la précarité de la situation professionnelle.
- Un couple composé d’une personne en CDI et d’une autre en contrat précaire aura plus de chances d’obtenir un prêt avec un apport de 20 %.
- Un couple en CDI peut généralement emprunter avec un apport de 10 %.
- Enfin, les fonctionnaires primo-accédants, considérés comme des profils sécurisés, peuvent parfois obtenir un prêt avec un apport limité, entre 0 et 10 %.
Ces chiffres sont des indicateurs, mais chaque dossier est unique et étudié selon sa globalité : revenus, stabilité professionnelle, gestion budgétaire, projet immobilier, etc.
Peut-on acheter un bien immobilier sans apport ?
Un achat immobilier sans apport est possible, mais sous conditions
Certains profils peuvent encore espérer un prêt à 100 % ou 110 %, notamment :
- Primo-accédants avec revenus stables,
- Très bonne gestion bancaire,
- Projet solide dans un secteur porteur.
Ces emprunteurs présentent souvent un profil rassurant : contrat en CDI, ancienneté professionnelle, gestion rigoureuse de leurs comptes, et capacité démontrée à épargner régulièrement. La solidité du projet immobilier joue également un rôle essentiel. Une acquisition dans une zone tendue, à fort potentiel locatif ou à forte demande, constitue un atout pour convaincre la banque.
Ce que les banques regardent pour financer un achat de bien immobilier :
- Stabilisé professionnellement (CDI de préférence),
- Comptes sans découverts,
- Capacité d'épargne et de remboursement,
- Qualité du bien (emplacement, valeur de revente).
L’établissement bancaire va analyser finement le dossier : stabilité des revenus, capacité à épargner, mais aussi valeur et potentiel du bien financé. Un bien situé dans un secteur dynamique ou prisé peut rassurer davantage qu’un bien isolé ou surcoté.
Les limites du financement sans apport
- Taux d'intérêt souvent plus élevé,
- Conditions d’octroi plus strictes,
- Prêts rares depuis 2022.
Depuis le resserrement des conditions de crédit imposé par les autorités financières, les prêts à 110 % sont devenus très rares. Lorsqu’ils sont accordés, c’est souvent au prix d’un taux plus élevé et de conditions plus contraignantes (assurance obligatoire, durée de remboursement plus courte, etc.). Acheter un bien immobilier sans apport en 2025 reste donc possible mais n’est pas le mode de financement le plus simple ni le plus avantageux.
Comment constituer son apport personnel ?
Sources classiques d'apport
Pour constituer votre apport, plusieurs options sont envisageables. La plus courante reste l’épargne personnelle, via des produits comme le Livret A, le LDDS, le Plan Épargne Logement (PEL) ou encore l’assurance-vie. Une donation ou un héritage peut également vous donner un coup de pouce important. De même, si vous êtes déjà propriétaire, la vente d’un bien immobilier constitue une excellente source d’apport. Enfin, un prêt familial (sans intérêts ou à taux réduit) peut venir compléter le budget.
Prêts aidés à intégrer dans l'apport
Certains dispositifs de prêts aidés peuvent aussi être intégrés à votre apport personnel dans le plan de financement :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : destiné aux primo-accédants, ce prêt sans intérêts est soumis à des conditions de ressources et dépend de la zone géographique du bien.
- Le Prêt Action Logement : accordé aux salariés du secteur privé, il permet de financer une partie de l’achat avec des conditions avantageuses.
- Le Prêt Épargne Logement : si vous avez un PEL ou CEL ouvert depuis plusieurs années, vous pouvez bénéficier d’un prêt complémentaire.
- Les aides locales : certaines collectivités (communes, départements, régions) ou organismes comme la CAF proposent des aides financières pour soutenir les projets immobiliers, en particulier pour les jeunes actifs ou les familles.
Apport et investissement locatif : même logique ?
Moins d'exigence d'apport pour les investisseurs
L'achat pour louer peut se faire avec peu voire sans apport, car :
- Le loyer perçu rembourse en partie le crédit,
- Des dispositifs fiscaux comme Denormandie ou le statut LMNP rassurent les banques.
Mais un bon dossier reste essentiel
- Emplacement stratégique du bien,
- Bonne estimation du rendement locatif,
- Montant du loyer adapté au marché.
Conclusion : quel est l'apport juste pour VOUS ?
Loin d'être une règle figée, l'apport personnel "juste" est celui qui vous permet de concrétiser sereinement votre projet, sans mettre en péril vos finances. Chez Capifrance, nos conseillers vous accompagnent pour déterminer le bon équilibre entre votre apport, votre emprunt et votre projet de vie. Prenez contact avec un conseiller Capifrance pour étudier votre situation et bénéficier d'un accompagnement sur mesure, partout en France.
FAQ - Apport pour achat immobilier
Mon apport peut-il provenir d’un prêt personnel ?
Non. Un prêt personnel ne constitue pas un véritable apport aux yeux des banques, car il augmente votre endettement. L’apport doit provenir de ressources propres ou de prêts aidés.
Dois-je déclarer une donation utilisée comme apport ?
Oui. Toute donation doit être déclarée à l'administration fiscale, même si elle est exonérée de droits, notamment si elle provient d’un parent proche.
Peut-on utiliser un PEL comme apport sans le clôturer ?
Non. Pour que les fonds soient utilisables, le Plan Épargne Logement (PEL) doit être clôturé. En revanche, il peut donner droit à un prêt complémentaire avantageux.
Puis-je utiliser mon épargne salariale pour mon apport ?
Oui, sous certaines conditions. L’épargne salariale (PEE, PERCO, PER d’entreprise) peut être débloquée de manière anticipée pour l’achat de la résidence principale.
L’apport change-t-il si j’achète dans le neuf ou dans l’ancien ?
Pas forcément, mais les frais de notaire sont réduits dans le neuf, ce qui peut diminuer l’apport nécessaire pour couvrir ces frais.
Auteur :
Frédéric REMY, Directeur de la performance commerciale Capifrance
« Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour réussir votre projet immobilier avec nos conseillers. »
