L'immobilier peut nous apporter de nombreuses possibilités, et transformer des locaux commerciaux en habitation en fait partie. Que ce soit un local professionnel, commercial, ou un bureau, cette conversion peut être un avantage économique ainsi que pour l'aménagement urbain. Mais est-ce possible d'acheter un espace commercial pour le transformer en logement ?
Oui, à condition de suivre les démarches administratives nécessaires.
Qu'est-ce qu'un local commercial ?
Définition d'un local commercial
Un local commercial est un bien immobilier destiné à accueillir des activités professionnelles. Cela peut être une boutique, un restaurant, un bureau, un salon de coiffure ou tout autre espace où des biens ou services sont échangés avec le public. Ce type de local est conçu pour répondre aux besoins de l'activité commerciale, ce qui implique des normes spécifiques pour son aménagement.
Quelle différence entre un local commercial et un local d'habitation ?
La distinction repose avant tout sur la destination du bien. Un local commercial est destiné à un usage professionnel, tandis qu'un local d'habitation a pour objectif de loger des personnes, qu'il s'agisse de propriétaires, de locataires ou d'occupants à titre gratuit.
Dans certains cas, un bien immobilier peut être destiné à un usage mixte, avec une partie dédiée à l'habitation et une autre au commerce. Cela concerne souvent des espaces où le propriétaire vit tout en exerçant son activité professionnelle.
Pourquoi transformer un local commercial en habitation ?
La transformation d'un local d'entreprise ou d'un local professionnel en habitation peut avoir plusieurs avantages notables :
• Plus rentable : Dans certaines zones où il y a beaucoup de demandes de logements, cette transformation peut faire augmenter la valeur du bien, surtout dans les villes.
• Optimisation de l'espace : Les locaux commerciaux vides ou sous-utilisés représentent un gaspillage d'espace dans des zones où chaque mètre carré compte. Leur transformation en logement permet de répondre à des besoins en matière de densification urbaine tout en offrant des logements supplémentaires dans des zones souvent prisées.
• Impact sociétal positif : Transformer un local professionnel en habitation permet également de répondre aux problématiques de logement, surtout dans les grandes villes où la demande est forte. Cette démarche peut contribuer à revitaliser des quartiers en insufflant une nouvelle dynamique.
Attention aux normes :
Même si cette transformation est avantageuse, il est essentiel de respecter les normes de construction, de sécurité et de zonage pour s'assurer que le logement soit conforme aux règles locales.
Les pré-requis avant de transformer un local commercial en habitation
Résiliation d'un bail commercial
Si le local commercial est actuellement loué sous un bail commercial, il est indispensable de procéder à la résiliation de ce bail avant toute conversion surtout si l’intention est de procéder à un acte de vente du bien. Cependant, il est important de noter que, dans certains cas, la mairie pourrait être réticente à accepter la transformation, car elle souhaite préserver l'activité commerciale en ville.
Le propriétaire dispose de plusieurs options :
• Refuser de renouveler le bail à la fin de la période de location, sans devoir payer d'indemnité, si la transformation est la raison, mais cela pourrait être difficile si la mairie impose des restrictions liées au commerce en zone urbaine.
• Procéder à une résiliation anticipée du bail en respectant les formalités légales et en indemnisant le locataire ou en lui proposant un local de remplacement si nécessaire. Cette option pourrait également être soumise à des conditions municipales, en fonction des règles d'urbanisme en vigueur.
Les démarches administratives et les normes à respecter
La transformation d'un local commercial en habitation exige de suivre plusieurs démarches administratives et de respecter des normes de construction, de sécurité et de zonage. Il est essentiel de vérifier que le projet respecte les règles locales pour garantir la conformité du logement créé.
- Obtenir le changement de destination en mairie en tout premier lieu : Avant de transformer un local commercial en habitation, il est nécessaire de demander un changement de destination auprès de la mairie. Cette démarche permet de vérifier que le projet respecte la réglementation d'urbanisme locale et que la zone permet une affectation résidentielle. Le dossier de demande inclut généralement des plans du projet et une description des travaux envisagés. Sans cette autorisation, aucun autre projet de transformation ne pourra être lancé.
- Obtenir les autorisations d'urbanisme : pour des travaux légers, comme la pose de cloisons, une simple déclaration préalable peut suffire. En revanche, pour des travaux plus importants (modification de façade, création d’ouvertures), un permis de construire est nécessaire, et le projet doit être validé par la mairie.
- Consulter le cadastre : si des travaux ont été réalisés, le propriétaire doit signaler les changements dans les trois mois suivant leur fin, via un formulaire spécifique (Cerfa n° 10517*02). Cela permet de mettre à jour les informations fiscales et les taxes liées à la propriété. Cette mise à jour est cruciale, car elle peut avoir un impact direct sur les impôts locaux, notamment la taxe foncière et la taxe d'habitation.
- L'accord unanime des copropriétaires (si le bien fait partie d’une copropriété) : il faut l’accord de tous les copropriétaires avant de débuter les travaux, ce qui peut être un obstacle si certains souhaitent s'y opposer.
- Etudier la faisabilité du projet : Il est important avant de débuter de vérifier la faisabilité du projet notamment en termes de contraintes techniques. Exemple, la hauteur sous plafond peut parfois être trop importante pour respecter les normes d’habitabilité, ou l’accès aux fluides (eau, électricité, gaz) peut se révéler compliqué dans certains bâtiments. Dans certains cas, il est plus intéressant de démolir l’immeuble existant pour procéder à une déconstruction complète, plutôt que de réaménager un espace de bureaux en logement. Ce type de réflexion permet d’identifier les solutions les plus économiques et les plus adaptées à chaque projet.
Conséquences fiscales et coûts de la transformation
La transformation de locaux commerciaux en habitation entraîne des conséquences fiscales. En effet, la contribution économique territoriale (CET), qui s'applique aux locaux d’entreprise, sera supprimée et remplacée par la taxe d’habitation, à condition que le local soit occupé par une ou plusieurs personnes. Il est impératif de déclarer ce changement dans les trois mois suivant sa réalisation.
Concernant le coût de la transformation, les démarches administratives liées à ce processus n’entraînent généralement pas de frais directs. Toutefois, le budget nécessaire pour les travaux peut varier considérablement selon l'état initial du local et l'ampleur des rénovations à effectuer. Il est donc essentiel de prévoir des fonds pour les aménagements, la mise aux normes et la main-d'œuvre.
Avantages et inconvénients de la transformation
Avantages :
• Prix attractif :L'achat d'un local commercial est souvent moins coûteux qu'un logement traditionnel.
• Liberté de personnalisation : En transformant un local professionnel, vous pouvez créer un espace à votre image.
• Subventions possibles : Certaines communes offrent des aides pour encourager ce type de transformation.
Inconvénients :
• Coûts des travaux : Les travaux de transformation peuvent s'avérer coûteux, notamment pour les locaux commerciaux nécessitant des modifications structurelles importantes.
• Complexité des démarches administratives : Les formalités administratives peuvent être longues et complexes, nécessitant de nombreuses autorisations.
Conclusion
Transformer un local de vente en habitation est une opération réalisable et potentiellement très rentable, à condition de suivre scrupuleusement les démarches administratives. Si vous êtes prêt à investir dans cette transformation, il est essentiel de bien préparer votre projet en vérifiant les autorisations nécessaires et en respectant les règles d'urbanisme.
Pour vous aider dans vos démarches, contactez l’un de nos nombreux conseillers Capifrance. Ils seront là pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans la création du bien qui vous correspond.
FAQ :
Puis-je transformer n'importe quel local professionnel en habitation ?
Non, tous les locaux professionnels ne peuvent pas être transformés en habitation. Il est essentiel de vérifier les règles de zonage et les restrictions d’urbanisme en vigueur dans la localité où se situe le bien. Certaines zones peuvent ne pas permettre la transformation en logement en raison des normes locales ou de la destination du quartier.
Existe-t-il des aides financières pour transformer un local commercial en habitation ?
Oui, certaines communes peuvent offrir des subventions ou aides financières pour encourager la transformation de locaux commerciaux en habitations. Il est conseillé de se renseigner auprès de la mairie pour savoir si de telles aides sont disponibles dans votre région.
Que faire si je souhaite transformer un local d’entreprise en habitation mais qu'il est situé dans un secteur protégé ou classé ?
Si le local est situé dans une zone protégée, comme un secteur sauvegardé ou un monument historique, des démarches supplémentaires seront nécessaires. Vous devrez obtenir une autorisation spécifique des autorités compétentes, telles que les architectes des Bâtiments de France, avant de commencer les travaux.
Quelles sont les conséquences sur la taxe foncière après la transformation de locaux commerciaux en habitation ?
La transformation d’un local commercial en habitation peut entraîner une réévaluation de la taxe foncière, car celle-ci est calculée en fonction de l’usage du bien. Une fois le local converti en logement, il sera soumis à une taxe foncière pour habitation, ce qui peut entraîner une augmentation ou une diminution selon la situation.
Auteur
Bernard Schustermann - Responsable filière Commerce & Entreprise
"Avec 20 ans d'expérience dans le secteur de l'immobilier et une expertise dédiée à la filière Commerce et Entreprise, mon objectif est de partager des informations et des analyses concrètes pour aider chaque professionnel à prendre les meilleures décisions dans son projet immobilier. Parce qu'un projet bien pensé, c'est un projet qui réussit."
