Programme immobilier neuf de 1 lot à Annemasse (74100)
Description de ce programme neuf à Annemasse
PROGRAMME SMARTLAB DIVISION - Annemasse / Secteur Romagny
Situé au 5 rue René Naudin, dans le secteur recherché de Romagny à Annemasse, ce programme de rénovation s'inscrit dans une stratégie patrimoniale et locative à fort potentiel, à proximité immédiate de la frontière suisse et du bassin d'emploi genevois.
Le projet porte sur la transformation d'un plateau de 76,83 m² en deux lots distincts : un T2 et un studio. Cette division permet de diversifier le risque locatif tout en optimisant la rentabilité globale de l'opération. Situé au 5ème étage, le bien bénéficie de deux balcons, apportant un réel confort d'usage, ainsi que d'une place de parking privative incluse dans le prix (valeur estimée autour de 10 000 €).
PRIX FONCIER : 265'000€
PRIX TRAVAUX :110'000€
Frais de notaire applicable uniquement sur le foncier !
Une stratégie de division optimisée
La création de deux unités locatives indépendantes permet :
d'optimiser les revenus locatifs
de lisser le risque de vacance
d'adapter la typologie aux attentes du marché local (forte demande sur les petites surfaces)
Ce type de montage est particulièrement pertinent sur le secteur d'Annemasse, porté par une demande constante liée à la proximité directe avec Genève.
Caractéristiques du Bien
Surface totale : 76,83 m²
Configuration après travaux : T2 + Studio
Étage : 5ème étage
Extérieurs : 2 balcons
Stationnement : 1 place de parking privative incluse (valorisation estimée ~10 000 €)
Charges annuelles : 2 832 € (incluant assurances, entretien et chauffage)
Dispositifs fiscaux éligibles :
Déficit foncier
LMNP
Denormandie
Denormandie optimisé au déficit foncier
Cadre opérationnel et déroulement
Le projet est proposé dans le cadre d'une offre de rénovation clés en main :
Signature de l'acte authentique
Validation du dossier commercial rénovation
Lancement des travaux
La durée des travaux est fixé à 6 mois maximum à compter du démarrage effectif.
Pack division et ameublement
Pack division : 6 000 € TTCCe pack comprend :
Intervention du géomètre
Rédaction d'un nouvel État Descriptif de Division (EDD)
Publication par le notaire
À noter : ce pack n'inclut pas la pose de compteurs officiels d'eau et d'électricité.
Pack ameublement : 10 000 € TTC Inclut la fourniture et l'installation complète du mobilier pour les deux lots, permettant une mise en location rapide, notamment en meublé.(Détail via fiche mobilier.)
Hypothèses de rentabilité locative
Location longue durée (LLD) :2 200 € / mois → 5,58 % net
Location meublée durée (LMD) :2 750 € / mois → 7,26 % net
Location courte durée (LCD) :3 500 € / mois → 9,55 % net(activité soumise à autorisation de changement d'usage selon la réglementation locale)
Précisions techniques
Le budget travaux intègre la mise en place de sous-compteurs pour l'électricité et l'eau, permettant une individualisation des consommations pour chaque lot.
Toutefois :
La pose de compteurs électriques officiels n'est pas incluse (intervention par opérateur agréé requise)
La création de compteurs d'eau individuels officiels peut être soumise à l'accord préalable de l'Assemblée Générale de copropriété
Ce programme présente une approche complète et structurée de la division immobilière, combinant emplacement stratégique, optimisation des surfaces et diversification locative.
Il s'adresse à un investisseur recherchant une opération à rendement maîtrisé, avec plusieurs leviers d'optimisation (division, meublé, fiscalité) et un cadre d'exécution sécurisé via un accompagnement clés en main.
Contact
Pour plus d'informations sur ce projet, contactez Aymeric au 06 98 21 81 76.
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- Les garanties légales : garantie financière d’achèvement, garantie des vices apparents, garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.
- La performance énergétique : RT2012 et RE2020
- L’accessibilité au logement : normes handicapés, ascenseur ……
- Les normes : thermiques, acoustiques ….
- Un logement personnalisable : travaux modificatifs (baignoire, prise électrique.) et /ou aménagement carrelage, peinture, meuble salle de bain ….
- Des frais de notaires réduits : environ 3% vs 7à 8% dans l’ancien
- Des aides de l’Etat : prêt à taux zéro (PTZ), Pinel….
- Une exonération totale ou partielle de la taxe foncière : pendant les 2 années qui suivent les travaux
- Tva réduite : possibilité d’acheter des biens en Zone ANRU et de bénéficier d’une TVA 5,5% sous conditions de ressources.
Les primo-accédants peuvent bénéficier du PTZ sous condition de ressources.
Par primo-accédants, on entend un ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt et dont les revenus ne dépassent pas le plafond établi.
L’appréciation des ressources se fait sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement.
Les montants du PTZ et des ressources varient en fonction de la zone de situation du bien (Zone A, B ou C).
- La recherche du bien correspondant à vos besoins (faites-vous accompagner d’un conseiller spécialisé du réseau Capifrance)
- La signature d’un contrat de réservation reprenant le bien (surface, emplacement, descriptif..) prix, date de livraison … L’acquéreur verse un dépôt de garantie au promoteur sur un compte séquestre
- Financement de l’achat à l’aide d’un prêt et signature de l’offre de prêt
- La signature de l’acte authentique chez le notaire reprenant toutes les informations sur le logement, le prix et les modalités de paiement, la date de livraison et les garanties
- Personnalisation du logement et choix des matériaux en accord avec le promoteur (travaux modificatifs)
- Livraison du logement permettant de mettre en évidence les réserves (défaut) qui sont traitées dans le mois suivant la livraison par les entreprises intervenues lors du chantier
La RE2020 est la nouvelle réglementation énergétique et environnementale de l’ensemble de la construction neuve. Le promoteur s’engage sur un niveau de consommation d’énergie du bâtiment et d’un niveau d’émission de gaz à effet de serre.
L’enjeu est donc de concevoir et construire les futurs lieux de vie des Français en poursuivant trois objectifs majeurs portés par le gouvernement :
· un objectif de sobriété énergétique et une décarbonation de l’énergie ;
· une diminution de l’impact carbone ;
· une garantie de confort en cas de forte chaleur.
Cette garantie s'applique pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux. Elle protège contre les dommages potentiels pouvant compromettre la solidité de la construction et la rendre inhabitable. Fissures, infiltrations, problèmes de toiture, etc. : le constructeur est tenu d'intervenir si ces dommages ne résultent pas de l'usure normale ou d'un mauvais entretien de l'habitation.
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